ΑΠ 532/2019 : Θητεία Διαχειριστή Πολυκατοικίας – Λήξη αυτής – Συνέπειες – Εάν μετά τη λήξη της θητείας του διαχειριστή, δεν εκλέχθηκε νέος, και ο παλαιός συνεχίζει να ασκεί τη διαχείριση, χωρίς να αντιλέγει κάποιος εκ των συνιδιοκτητών, τότε μόνο, ο “εν τοις πράγμασι” (de facto) διαχειριστής, έχει την ιδιότητα νομίμως διορισθέντος διαχειριστή.

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου – Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Σοφία Ντάντου, Μαρία Τζανακάκη, Αντώνιο Τσαλαπόρτα και Ελένη Φραγκάκη, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 11 Ιανουαρίου 2019, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Χ. Τ. του Γ. και 2) Α. Κ. συζ. Χ. Τ., κατοίκων …, οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Νικόλαο Παπαπέτρο με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ, που δεν κατέθεσε προτάσεις.

Του αναιρεσιβλήτου: Ι. Ρ. του Μ., κατοίκου …, ως διαχειριστή και νομίμου εκπροσώπου του ομίλου συνιδιοκτητών της επί της οδού … ευρισκόμενης πολυκατοικίας, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο του Ευφροσύνη Καραβασάνη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 17-3-2014 αγωγή του ήδη αναιρεσιβλήτου, με την ιδιότητά του ως διαχειριστή και νομίμου εκπροσώπου του ομίλου συνιδιοκτητών της επί της οδού … πολυκατοικίας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Βόλου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 148/2014 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 149/2017 του Μονομελούς Εφετείου Λάρισας. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 7-11-2017 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Μαρία Τζανακάκη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η κρινόμενη από 7-11-2017 (αρ. κατ. 56/2017) αίτηση για την αναίρεση της υπ’ αριθμ. 149/2017 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Λάρισας, που εκδόθηκε με την ειδική διαδικασία των διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών κατ’ ορόφους (άρθρο 647 παρ. 2 σε συνδ. 17 αρ. 3 ΚΠολΔ, όπως τότε ίσχυε) έχει ασκηθεί νόμιμα, εμπρόθεσμα και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των κατ’ ιδίαν λόγων αυτής (άρθρο 577 παρ. 1 και 3 ΚΠολΔ).

Από την επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης και των λοιπών διαδικαστικών εγγράφων της δίκης (άρθρο 561 αρ. 2 ΚΠολΔ) αναφορικά με το διαδικαστικό ιστορικό της υπόθεσης πρέπει να σημειωθούν τα εξής: ο ήδη αναιρεσίβλητος με την ιδιότητα του διαχειριστή της πολυκατοικίας επί της οδού … στο ….. άσκησε την από 17-3-2014 (αρ. κατ. 40/2014) αγωγή κατά των ήδη αναιρεσειόντων – συγκυρίων ενός καταστήματος – οβελιστηρίου, με την οποία ζητούσε α) να αναγνωριστεί ότι οι εναγόμενοι κατέλαβαν παράνομα το πατάρι πάνω από την κεντρική είσοδο, που είναι κοινόχρηστος χώρος της πολυκατοικίας και β) να υποχρεωθούν αυτοί να αποδώσουν ελεύθερη τη χρήση του με την αφαίρεση του αεραγωγού, που εγκατέστησαν στον κοινόχρηστο χώρο και κατέληγε στο φωταγωγό της πολυκατοικίας προκαλώντας καπνό, θόρυβο και φθορές στην οροφή της κεντρικής εισόδου. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ’ αριθμ. 148/2014 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Βόλου, που δέχθηκε την αγωγή ως ουσιαστικά βάσιμη. Οι εναγόμενοι άσκησαν την από 13-1-2015 (αρ. κατ. 16/2015) έφεση, επί της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, που απέρριψε την έφεση, ως ουσιαστικά αβάσιμη και επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση κρίνοντας, ότι ο εφεσίβλητος – ενάγων και ήδη αναιρεσίβλητος, με την ιδιότητά του εν τοις πράγμασι διαχειριστή της ένωσης των συνιδιοκτητών άσκησε την αγωγή. Επίσης, το Εφετείο δέχθηκε ότι η αγωγή δεν ασκήθηκε καταχρηστικά λόγω της αδράνειας των συνιδιοκτητών να ασκήσουν το δικαίωμά τους, για την κατά παράβαση του ισχύοντος Κανονισμού κατάληψη του κοινόχρηστου επίδικου παταριού από τους εκκαλούντες – εναγομένους και ήδη αναιρεσείοντες συνιδιοκτήτες. Κατά τη διάταξη της παρ. 1 του άρθρου 216 ΚΠολΔ η αγωγή. εκτός από τα στοιχεία που ορίζονται στα άρθρα 118 και 117 ΚΠολΔ, πρέπει να περιέχει σαφή έκθεση των γεγονότων που θεμελιώνουν, σύμφωνα με το νόμο και δικαιολογούν την άσκησή της από τον ενάγοντα κατά του εναγομένου. Διαφορετικά η αγωγή είναι αόριστη. Η αοριστία δε αυτή με την έννοια της ποιοτικής ή ποσοτικής αοριστίας δεν μπορεί να θεραπευτεί, ούτε με τις προτάσεις, ούτε με παραπομπή στο περιεχόμενο άλλου εγγράφου, ούτε μπορεί σε αυτή να γίνει επιφύλαξη διόρθωσης ή συμπλήρωσης από την προσαγωγή ή εκτίμηση αποδείξεων, διότι αυτό αντίκειται στις διατάξεις για την προδικασία του άρθρου 111 ΚΠολΔ, των οποίων η τήρηση ερευνάται αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο. Αν δε το δικαστήριο απορρίπτει την αγωγή ως αόριστη, μολονότι το δικόγραφό της, σε ότι αφορά την έκθεση των πραγματικών περιστατικών που απαρτίζουν την ιστορική αιτία, είναι ορισμένο και δεν προβαίνει στην κατ` ουσία εξέτασή της, κατά παράβαση της ως άνω δικονομικής διάταξης του άρθρου 216 Κ.Πολ.Δ. κηρύσσει ακυρότητα του δικογράφου και ιδρύεται ο λόγος αναιρέσεως από τον αριθ. 14 του άρθρου 559 ΚΠολΔ (ΑΠ 1330/2002) και όχι από τον αριθμό 1 του ίδιου άρθρου 559 του ΚΠολΔ, που δημιουργεί λόγο αναίρεσης στην περίπτωση μόνο της νομικής αοριστίας της αγωγής, σε συνδυασμό με ευθεία παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, και όχι δικονομικού τοιούτου, όπως εκείνη του άρθρου 216 του Κ.Πολ.Δ. (ΑΠ 571/2004). Εξ άλλου κατά το άρθρο 62 ΚΠολΔ, έχουν την ικανότητα να είναι διάδικοι και ενώσεις προσώπων προς επιδίωξη σκοπού και αν δεν αποτελούν σωματείο. Οι ενώσεις αυτές, και οι στερούμενες νομικής προσωπικότητας, παρίστανται στο δικαστήριο με τα πρόσωπα στα οποία έχει ανατεθεί η διαχείριση των υποθέσεών τους (άρθρ. 64 παρ. 3 Κ.Πολ.Δ.). Κατά δε το άρθρο 4 του Ν. 3741/1929, ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 του Εισ.Ν.ΑΚ, ο διοριζόμενος διαχειριστής της πολυκατοικίας ως εντολοδόχος των συνιδιοκτητών, τους εκπροσωπεί ενώπιον παντός δικαστηρίου, παριστάμενος ως ενάγων ή εναγόμενος προκειμένου για υποθέσεις που σχετίζονται με τη διαχείριση της πολυκατοικίας, δυνάμενος να εναγάγει συνιδιοκτήτη ή να εναχθεί απ` αυτόν για κάθε διαφορά από τη σχέση της συνιδιοκτησίας. Η έκταση των εξουσιών του διαχειριστή, ως εντολοδόχου των συνιδιοκτητών, καθορίζεται από την πράξη διορισμού του ή από τον κανονισμό.

Συνεπώς, η κατά τα άνω διαχειριστική εξουσία του νομίμως διορισμένου διαχειριστή αποτελεί προαπαιτούμενο στοιχείο της νομιμοποιητικής εξουσίας αυτού ενώπιον του Δικαστηρίου ως ενάγοντα ή εναγόμενου (ΑΠ 778/2011).

Περαιτέρω για το, κατά το άρθρο 216 ΚΠολΔ, ορισμένο της αγωγής, που ασκείται από διαχειριστή κατά του κυρίου οριζόντιας ιδιοκτησίας, εκ της σχέσης της οροφοκτησίας, που διέπεται από το Ν. 3741/1929, σε ότι αφορά την ενεργητική νομιμοποίηση του διαχειριστή, αρκεί η επίκληση, με το δικόγραφο της αγωγής, της ιδιότητας αυτού, ως διαχειριστή, τον τρόπο εκλογής του και επί πλέον της αναφοράς στον Κανονισμό της πολυκατοικίας, του προβλεπόμενου τρόπου εκλογής του διαχειριστή (ΑΠ 989/2002, ΑΠ 668/1999, ΑΠ 1489/1999) ή σε περίπτωση μη ύπαρξης Κανονισμού ή μη σχετικής πρόβλεψης σ’ αυτόν, της αναφοράς ότι ο διαχειριστής εκλέγεται σύμφωνα με το νόμο – άρθρ. 4 παρ. 2 Ν. 3741/1929 (ΑΠ 907/2009). Εξάλλου, η διάταξη του άρθρου 224 εδ. Β` Κ.Πολ.Δ. παρέχει την ευχέρεια στον ενάγοντα να συμπληρώσει, να διευκρινίσει και να διορθώσει τους περιεχόμενους στην αγωγή ισχυρισμούς, όχι όμως και να αναπληρώσει τους ελλείποντες και μάλιστα εκείνους που αποτελούν στοιχεία του αγωγικού δικαιώματος. Μπορεί δηλαδή ο ενάγων, με βάση την παραπάνω διάταξη σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 236 Κ.Πολ.Δ. να συμπληρώσει με τις προτάσεις του, κατά την πρώτη συζήτηση της υπόθεσης την ατελή έκθεση των πραγματικών ισχυρισμών του, θεραπεύοντας έτσι την ποσοτική ή ποιοτική αοριστία της αγωγής, που αναφέρεται στην εξειδίκευση των θεμελιωτικών της αγωγής γεγονότων. Ειδικότερα, προκειμένου για την αγωγή συνιδιοκτήτη και αναλόγως του διαχειριστή, ως ενάγοντος, υπαγομένης στο καθεστώς του ν. 3741/1929 πολυκατοικίας, πρέπει για το υπό του άρθρου 216 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ. πιο πάνω προβλεπόμενο ορισμένο της αγωγής να εκτίθενται στο δικόγραφό της, μεταξύ άλλων τα απαραίτητα για τη νομιμοποίηση του διαχειριστή στοιχεία και συγκεκριμένα, ότι ο ενάγων είναι διαχειριστής της πολυκατοικίας κατόπιν νόμιμης επιλογής ή διορισμού. Σε περίπτωση δε τέτοιας αγωγής είναι παραδεκτή η συμπλήρωση, με τις προτάσεις του ενάγοντα της πρώτης συζήτησης της υπόθεσης ότι ο διαχειριστής έχει επιλεγεί νομίμως σύμφωνα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας (ΑΠ 778/2011, ΑΠ 989/2002).

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 4 παρ. 1 και 2 του ως άνω Ν. 3741/1929, περί της ιδιοκτησίας κατ` ορόφους, επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες, με ιδιαίτερη συμφωνία, στην οποία είναι απαραίτητη η κοινή συναίνεση πάντων, να δώσουν σε καθορισμένη πλειοψηφία, που μπορεί να μεταβληθεί αναλόγως της σοβαρότητας των αποφάσεων, που θα ληφθούν, το δικαίωμα να λαμβάνει, προς το κοινό συμφέρον, κάθε απόφαση, σχετική με τη συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών του κοινού ακινήτου. Οι συνιδιοκτήτες μπορούν, σε περίπτωση έλλειψης Κανονισμού, να ορίσουν, με παμψηφία, ένα διαχειριστή και να παρέχουν σ` αυτόν τα πλέον εκτεταμένα δικαιώματα διαχείρησης, μεταξύ των οποίων συμπεριλαμβάνονται εκείνα για την εκτέλεση των εργασιών συντήρησης, κατανομής των δαπανών και των βαρών, καθώς και της παράστασης στο όνομά του στο δικαστήριο, είτε ως εναγομένου, είτε ως ενάγοντος. Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες και με τον Κανονισμό της πολυκατοικίας (που καταρτίζεται με κοινή συναίνεση) δύνανται, είτε απ` ευθείας να διορίσουν διαχειριστή, παρέχοντας σ` αυτόν τις ως άνω εξουσίες και ειδικότερα το δικαίωμα να ενάγει και ενάγεται, για τις διενέξεις που θα ανακύψουν από την διαχείρηση της πολυκατοικίας, μετά τρίτων ή και συνιδιοκτητών, είτε να αναθέσουν το διορισμό αυτό και την παροχή των εν λόγω εξουσιών σε ορισμένη πλειοψηφία των συνιδιοκτητών. Εξ άλλου, από τις ίδιες ως άνω διατάξεις προκύπτει ότι η έκταση των εξουσιών του διαχειριστή, ως εντολοδόχου των ιδιοκτητών, καθορίζεται με την πράξη του διορισμού του ή και με τον Κανονισμό (ΑΠ 1557/1981). Κατά συνέπεια, εάν, με την απόφαση της Γενικής Συνέλευσης για τον διορισμό του διαχειριστή, ορίσθηκε ορισμένη χρονική διάρκεια, κατά την οποία αυτός θα εκτελεί τα καθήκοντά του, στα οποία περιλαμβάνεται και η εκπροσώπηση των συνιδιοκτητών, η εν λόγω εξουσία του ισχύει μόνο για την περίοδο αυτή και μέχρι τη λήξη της. Εάν όμως μετά τη λήξη της θητείας του διαχειριστή, δεν εκλέχθηκε νέος και ο παλαιός συνεχίζει να ασκεί τη διαχείριση, χωρίς να αντιλέγει κάποιος εκ των συνιδιοκτητών, τότε (και μόνον) ο “εν τοις πράγμασι” (de facto) διαχειριστής, έχει την ιδιότητα νομίμως διορισθέντος διαχειριστή και μετά τη λήξη της θητείας του και νομιμοποιείται να εκπροσωπεί τη συνιδιοκτησία και να εγείρει, υπό την ιδιότητά του αυτή, αγωγή κατά συνιδιοκτήτη, από τη σχέση της οροφοκτησίας (ΑΠ 778/2011, ΑΠ 907/2009). Τέλος και πέραν των όσων έχουν εκτεθεί, ο διοριζόμενος διαχειριστής της πολυκατοικίας, ως εντολοδόχος των συνιδιοκτητών, τους εκπροσωπεί ενώπιον παντός δικαστηρίου, παριστάμενος ως ενάγων ή εναγόμενος για υποθέσεις που σχετίζονται με τη διαχείριση της πολυκατοικίας, δυνάμενος να εναγάγει συνιδιοκτήτη ή να εναχθεί απ` αυτόν για κάθε διαφορά από τη σχέση της συνιδιοκτησίας. Η τυχόν ακυρότητα, εξαιτίας ελαττώματος, της απόφασης της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών για την εκλογή διαχειριστή, πρέπει να προσβάλλεται, κατ` ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 101 ΑΚ, με αγωγή μέσα στην αποσβεστική προθεσμία των έξι (6) μηνών από την απόφαση της συνέλευσης (ΑΠ 791/2009, ΑΠ 2282/1997).

Στην προκειμένη περίπτωση με τον 1ο λόγο της αίτησης αναίρεσης, κατά το Α’ σκέλος αυτού, οι αναιρεσείοντες αποδίδουν στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 14 ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο, με το να δεχθεί ότι η ένδικη αγωγή του αναιρεσιβλήτου περιείχε τα πραγματικά περιστατικά, που θεμελιώνουν την ενεργητική νομιμοποίηση αυτού ως δήθεν διαχειριστή “εν τοις πράγμασι” – de facto διαχειριστή, παρά το νόμο δεν κήρυξε δικονομικό απαράδεκτο, αν και η αγωγή ήταν εντελώς αόριστη ως μη αναφέρουσα τον τρόπο εκλογής ή τον τρόπο άσκησης των καθηκόντων του αναιρεσιβλήτου με παραπομπή στον Κανονισμό της πολυκατοικίας.

Επίσης, με το συναφές Β’ σκέλος του 1ου αναιρετικού λόγου οι αναιρεσείοντες αποδίδουν την ίδια αναιρετική πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 14 ΚΠολΔ με την αιτίαση, ότι το Εφετείο με το να δεχθεί ότι ο αναιρεσίβλητος άσκησε παραδεκτά την αγωγή ως νόμιμος εκπρόσωπος της ένωσης των συνιδιοκτητών δήθεν με την ιδιότητα του de facto διαχειριστή, παρά το νόμο δεν κήρυξε απαράδεκτη την αγωγή, αν και αυτή ασκήθηκε κατόπιν ελαττωματικής απόφασης της από 18-11-2013 Γενικής Συνέλευσης 14 μόνον συνιδιοκτητών έναντι ελάχιστης πλειοψηφίας τουλάχιστον 501 ψήφων, όπως απαιτεί το άρθρο 18 του Κανονισμού.

Από την επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης και της από 17-3-2014 (αρ. κατ. 40/2014) αγωγής του ενάγοντα, την οποία αυτός άσκησε, όπως επιγράφεται στην 1η σελίδα αυτής, κατ’ ακριβή αντιγραφή, “υπό την ιδιότητά του ως διαχειριστή και νόμιμου εκπροσώπου του ομίλου συνιδιοκτητών της επί της οδού … πολυκατοικίας, νομίμως εκλεγέντος από γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας…”, προκύπτει ότι ο ενάγων ισχυρίστηκε ότι έχει εκλεγεί νόμιμα διαχειριστής της πολυκατοικίας, που βρίσκεται στο …. επί της οδού ‘…, η οποία έχει υπαχθεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας, δυνάμει της αναφερόμενης πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας του συμβολαιογράφου Δ. Π., που έχει νόμιμα μεταγραφεί. Οτι οι εναγόμενοι, οι οποίοι τυγχάνουν αποκλειστικοί συγκύριοι κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου του υπ’ αριθμ. Κ-9 καταστήματος του υπό στοιχεία “Α” κτιρίου της πολυώροφης οικοδομής, έχουν προβεί, κατά παράβαση των εκτιθέμενων διατάξεων του Κανονισμού, στις αναφερόμενες ενέργειες, επί του κοινόχρηστου χώρου της πολυκατοκίας και συγκεκριμένα έχουν καταλάβει παρανόμως κοινόχρηστο χώρο που συνορεύει με το πατάρι που βρίσκεται πάνω από το κατάστημα ιδιοκτησίας τους και έχουν προβεί σε διάνοιξη του κοινού τοίχου που χωρίζει τον κοινόχρηστο χώρο από το πατάρι, στον δε ως άνω χώρο, εγκατέστησαν παράνομα και αυθαίρετα μεταλλικό κατασκεύασμα-αεραγωγό που καταλήγει στο φωταγωγό της πολυκατοικίας, ο οποίος δεν ικανοποιεί τις συνθήκες του κτιριακού κανονισμού, με αποτέλεσμα να εκλύονται εξ αυτού δυσάρεστες οσμές, να προκαλούνται φθορές και να υπάρχει κίνδυνος πυρκαγιάς. Ότι με τις ανωτέρω ενέργειες μεταβάλλουν το συνήθη προορισμό των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών και παραβλάπτουν τα δικαιώματα και τη χρήση αυτών εκ μέρους των λοιπών συνιδιοκτητών, κατά τα αναφερόμενα ειδικότερα στην αγωγή.

Για τους λόγους αυτούς ζήτησε α) να αναγνωρισθεί ότι οι εναγόμενοι έχουν καταλάβει και χρησιμοποιούν παράνομα και αυθαίρετα τον περιγραφόμενο κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας, β) να υποχρεωθούν αυτοί να αποδώσουν το χώρο αυτό στην ελεύθερη χρήση όλων των συνιδιοκτητών, γ) να υποχρεωθούν να αποκαταστήσουν τον τοίχο που διάνοιξαν και να επαναφέρουν τα πράγματα στην προτέρα κατάσταση, δ) να υποχρεωθούν στην αφαίρεση του περιγραφόμενο αεραγωγού, άλλως να επιτραπεί στον ίδιο να τον αφαιρέσει με δαπάνες των εναγόμενων, ε) να παραλείπουν στο μέλλον κάθε κακόβουλη ενέργεια που αφαιρεί ή διαταράσσει τη συννομή και συγκυριότητα των λοιπών συνιδιοκτητών και στ) να απειληθεί σε βάρος τους χρηματική ποινή 2.000 ευρώ και προσωπική κράτηση 6 μηνών για μη συμμόρφωση προς τις διατάξεις της αποφάσεως που θα εκδοθεί.

Εξάλλου, όπως προκύπτει από την από 12-6-2014 προσθήκη – αντίκρουση των από 11-6-2014 προτάσεων του ενάγοντα ο τελευταίος, προς αντίκρουση της ένστασης αοριστίας της αγωγής, την οποία είχαν προβάλει οι εναγόμενοι και ήδη αναιρεσείοντες, συμπλήρωσε παραδεκτά την ατελή έκθεση των πραγματικών ισχυρισμών αναφορικά με την εκλογή του ως διαχειριστή και ισχυρίστηκε, ότι με το από 1-10-2010 πρακτικό της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας αποφασίστηκε η ανάληψη των καθηκόντων του ως διαχειριστή, ότι το πρακτικό αυτό είχε υπογραφεί και από την τότε παρευρεθείσα 2η αναιρεσείουσα και ότι η αγωγή ασκήθηκε κατόπιν εντολής των συνιδιοκτητών δυνάμει πρακτικού της Γενικής Συνέλευσης σύμφωνα με την υπ’ αρ. …55/25-11-1976 πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και Κανονισμού πολυκατοικίας του συμβολαιογράφου, Δ. Π., νόμιμα μεταγραμμένου στο Υποθηκοφυλακείο ….. Επίσης, το Εφετείο, μετά από σύντομη νομική ανάπτυξη του άρθρου 4 του Ν. 3741/1929 δέχθηκε τα ακόλουθα, απαντώντας στον 1ο λόγο της έφεσης με τον οποίο επαναφέρθηκε παραδεκτά η ένσταση αοριστίας των εναγομένων και ήδη αναιρεσειόντων, η οποία είχε προβληθεί ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, αναφορικά με την ενεργητική νομιμοποίηση του διαχειριστή: “Στην προκειμένη περίπτωση, με το προαναφερόμενο περιεχόμενο η ένδικη αγωγή, είναι επαρκώς ορισμένη αφού περιέχει όλα τα απαραίτητα για το ορισμένο αυτής στοιχεία ήτοι α) ότι ο ενάγων ως διαχειριστής και νόμιμος εκπρόσωπος του ομίλου συνιδιοκτητών της επί της οδού ‘… πολυκατοικίας, έχει εκλεγεί νόμιμα από τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών της παραπάνω πολυκατοικίας, β) ότι τόσο αυτός όσο και οι εναγόμενοι είναι ιδιοκτήτες αυτοτελώς οριζόντιων ιδιοκτησιών που βρίσκονται στην ίδια πολυώροφη οικοδομή, γ) η προέλευση της παράβασης από την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας που περιέχεται στην …55/25-11-1976 πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας του συμβολαιογράφου Δ. Π., που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου …. στον τόμο ….01 και αριθμούς ….39 και ….40 και δ) ο τρόπος που παραβιάστηκε η αντίστοιχη διάταξή της. Για το ορισμένο αυτής δεν είναι αναγκαίος ο προσδιορισμός του ακριβούς χρόνου που τελέστηκαν οι συγκεκριμένες παραβιάσεις όπως αβάσιμα υποστήριξαν οι εναγόμενοι στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο…”. Ακολούθως, το Εφετείο επικύρωσε την πρωτόδικη – εκκαλουμένη απόφαση, που είχε επίσης απορρίψει την ένσταση αοριστίας της αγωγής και απέρριψε τον 1ο λόγο της έφεσης των αναιρεσειόντων εναγομένων. Κρίνοντας έτσι το Εφετείο δεν υπέπεσε στην αναιρετική πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 14 ΚΠολΔ (μη κήρυξη δικονομικού απαραδέκτου λόγω αοριστίας της αγωγής αναφορικά με την ενεργητική νομιμοποίηση του αναιρεσιβλήτου – ενάγοντα ως διαχειριστή της πολυκατοικίας). Ειδικότερα, η αγωγή ήταν επαρκώς ορισμένη, εφόσον ο ενάγων επιγράφεται στην αρχική της σελίδα ως διαχειριστής και νόμιμος εκπρόσωπος των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, ενώ επιτρεπτά με την προσθήκη αντίκρουση των προτάσεών του συμπλήρωσε την αγωγή του με τον νόμιμο τρόπο εκλογής του με το από 1-10-2010 πρακτικό της Γενικής Συνέλευσης κατά τις οικείες διατάξεις του Κανονισμού της πολυκατοικίας και ότι νομίμως η ένωση των συνιδιοκτητών του ανέθεσε την ανάληψη των καθηκόντων προκειμένου να ενεργεί ως εντολοδόχος των συνιδιοκτητών. Τα στοιχεία αυτά αρκούσαν για το ορισμένο της αγωγής, αναφορικά με την ενεργητική νομιμοποίηση του ενάγοντα διαχειριστή και ήδη αναιρεσιβλήτου, σύμφωνα και με όσα στην εν αρχή νομική σκέψη αναφέρονται. Επομένως, ο 1ος κατά το Α’ σκέλος του αναιρετικός λόγος πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος. Εξάλλου, αναφορικά με το Β’ σκέλος του ίδιου 1ου αναιρετικού λόγου ως προς την εγκυρότητα της από 18-11-2013 απόφασης της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών από 14 συνιδιοκτήτες, το Εφετείο δέχθηκε τα ακόλουθα, ερευνώντας την ουσία της υπόθεσης: “Οι εναγόμενοι, δυνάμει των υπ’ αριθμ. …01/1977 και …31/1977 αγοραπωλητήριων συμβολαίων του συμβολαιογράφου Δ. Π., που έχει νόμιμα μεταγραφεί, στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου ….. στους τόμους ….03 και ….02 και αριθμούς ….10 και ….11 αντίστοιχα, αγόρασαν σε ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου ο καθένας, το υπό στοιχεία Κ-9 κατάστημα του υπό στοιχεία (Α) κτιρίου, μιας πολυώροφης οικοδομής, αποτελούμενης εκ δύο κτιρίων συνεχόμενων και αποτελούντων ένα ενιαίο και αδιαίρετο οικοδομικό συγκρότημα, χαρακτηριζόμενων του μεν ενός τμήματος ευρισκομένου επί των οδών … διά του αλφαβητικού στοιχείου (Α), του δε ευρισκόμενου επί της οδού … διά του αλφαβητικού στοιχείου (Β), των ως άνω τμημάτων εχόντων κοινή κεντρική είσοδο. Η ανωτέρω πολυκατοικία έχει υπαχθεί στις διατάξεις της οριζόντιας ιδιοκτησίας και διέπεται από τους επιμέρους όρους της υπ’ αριθμ. …55/25.11.1976 πράξης σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών και κανονισμού πολυκατοικίας του συμβολαιογράφου Δ. Π., που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου …. στον τόμο ….91 και αριθμούς ….39 και ….40. Περαιτέρω, στα άρθρα 6, 14 και 18 του Κανονισμού της εν λόγω πολυκατοικίας ορίζονται, μεταξύ άλλων, τα εξής: “…Η θητεία του διαχειριστή της πολυκατοικίας είναι ενιαύσιος λήγουσα την 31η Δεκεμβρίου εκάστου έτους. Συνέλευση των συνιδιοκτητών συνέρχεται υποχρεωτικά εντός του μηνός Δεκεμβρίου εκάστου έτους, προς εκλογή νέου διαχειριστή ή προς ανανέωση της εκλογής του ήδη υφιστάμενου… αυτή συνεδριάζει παρισταμένων 501 τουλάχιστον ψήφων… πάσα απόφαση της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών για να είναι έγκυρη πρέπει να συγκεντρώνει πλειοψηφία τουλάχιστον 501… και είναι απολύτως δεσμευτική και για τους τυχόν απουσιάζοντες ή διαφωνούντες και για τους διά τον οποιοδήποτε λόγο μειοψηφούντες συνιδιοκτήτες”.

Εν προκειμένω, νόμιμος διαχειριστής της ως άνω πολυκατοικίας, κατά τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών της, την 1.10.2010, είχε εκλεγεί ο ενάγων, όντας και ο ίδιος ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας της οικοδομής αυτής (βλ. το από 1.10.2010 πρακτικό της γενικής συνέλευσης της πολυκατοικίας, το οποίο υπογράφει και η δεύτερη των εναγόμενων). Μετά τη λήξη της θητείας του δεν συνήλθε και πάλι η γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών για την εκλογή νέου διαχειριστή και έτσι ο ενάγων εξακολούθησε να είναι διαχειριστής “εν τοις πράγμασι” (de facto), με την ανοχή και σιωπηρή συναίνεση και των άλλων συνιδιοκτητών, οι οποίοι και δεν έφεραν καμία αντίρρηση, όπως προκύπτει από το σύνολο του αποδεικτικού υλικού… Κατά δε τη γενική συνέλευση της 18ης Νοεμβρίου 2013, αποφασίστηκε με τις υπογραφές 14 ιδιοκτητών, η λήψη κάθε νόμιμης ενέργειας για τη δικαστική επίλυση της υπό κρίση υπόθεσης. Τις προαναφερόμενες αποφάσεις της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών αποδείχθηκε ότι δεν προσέβαλε ως άκυρες κάποιος συνιδιοκτήτης μέσα στην αποσβεστική προθεσμία των έξι μηνών, που ορίζει το άρθρο 101 ΑΚ, ούτε άλλωστε οι εναγόμενοι επικαλούνται κάτι τέτοιο.

Συνεπώς, ο ενάγων έχει αποκτήσει νόμιμα και διατηρεί την ιδιότητα του διαχειριστή της παραπάνω πολυκατοικίας και συνακόλουθα νομιμοποιείται ενεργητικά στην άσκηση της ένδικης αγωγής κατά των εναγομένων για την άσκηση της οποίας νομίμως ελήφθη σχετική απόφαση από τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών.

Συνεπώς, ο ισχυρισμός των εναγομένων, περί ελλείψεως ενεργητικής νομιμοποίησης του ενάγοντος, στην άσκηση της υπό κρίση αγωγής, είναι απορριπτέος ως αβάσιμος”. Επομένως, το Εφετείο ορθά δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη περί των πραγμάτων κρίση του, ότι ο ενάγων και ήδη αναιρεσίβλητος, στις 28-3-2014, άσκησε παραδεκτά την ένδικη από 17-3-2014 (αρ. κατ. 40/2014) αγωγή με την ιδιότητα του de facto διαχειριστή και κατόπιν της απόφασης των 14 συνιδιοκτητών της Γενικής Συνέλευσης της 18-11-2013, η οποία, αν και δεν συγκέντρωνε την ελάχιστη πλειοψηφία των 501 ψήφων, σύμφωνα με τον Κανονισμό, ουδέποτε προσβλήθηκε ως άκυρη εντός της αποσβεστικής προθεσμίας των έξι μηνών του άρθρου 101 ΑΚ και ότι συνεπώς, καλύφθηκε η ελλαττωματικότητα της ανωτέρω απόφασης και ο ενάγων – διαχειριστής παραδεκτά άσκησε την αγωγή, ως διαχειριστής εν τοις πράγμασι. Επομένως όχι παρά το νόμο δεν κήρυξε απαράδεκτο και κατόπιν τούτου ο 1ος κατά το Β’ σκέλος του αναιρετικός λόγος πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος, διότι δεν ιδρύεται η αναιρετική πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ.14 ΚΠολΔ (παρά το νόμο μη κήρυξη δικονομικού απαραδέκτου λόγω της ακυρότητας της απόφασης της Γενικής Συνέλευσης της συνιδιοκτησίας περί της εντολής άσκησης της αγωγής εκ μέρους του de facto διαχειριστή). Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παράγραφος 3 του Συντάγματος προκύπτει, ότι ο προβλεπόμενος απ` αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή της (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία) (Ολ.ΑΠ 1/1999). Δεν υπάρχει, όμως, ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές αλλά πλήρεις αιτιολογίες. Εξάλλου, το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος πρότασης προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα, και να μην καταλείπονται αμφιβολίες. Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες (Ολ.ΑΠ 861/1984). Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς, και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε. Τα επιχειρήματα δε του δικαστηρίου, που σχετίζονται με την εκτίμηση των αποδείξεων δεν συνιστούν παραδοχές επί τη βάσει των οποίων διαμορφώνεται το αποδεικτικό πόρισμα και ως εκ τούτου δεν αποτελούν “αιτιολογία” της απόφασης, ώστε στο πλαίσιο της ερευνώμενης διάταξης του άρθρου 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ να επιδέχεται αυτή μομφή για αντιφατικότητα ή ανεπάρκεια, ενώ δεν δημιουργείται ο ίδιος λόγος αναίρεσης του αριθμού 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ ούτε εξαιτίας του ότι το δικαστήριο δεν αναλύει ιδιαιτέρως και διεξοδικά τα μη συνιστώντα αυτοτελείς ισχυρισμούς επιχειρήματα των διαδίκων, οπότε ο σχετικός λόγος αναίρεσης απορρίπτεται ως απαράδεκτος (ΑΠ 174/2015, ΑΠ 198/2015, ΑΠ 845/2012, ΑΠ 1351/2011). Επίσης, από τη διάταξη του άρθρου 561 παρ. 1 του ΚΠολΔ προκύπτει, ότι η εκτίμηση από το δικαστήριο της ουσίας των πραγματικών περιστατικών, εφόσον δεν παραβιάστηκαν με αυτά κανόνες ουσιαστικού δικαίου, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί, ή εφόσον η εκτίμησή τους δεν ιδρύει λόγους αναίρεσης από τους αριθμούς 19 και 20 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, είναι από τον Άρειο Πάγο ανέλεγκτη, ο δε αντίστοιχος λόγος αναίρεσης, εκ του περιεχομένου του οποίου προκύπτει ότι δεν συντρέχει καμία από τις προαναφερθείσες εξαιρετικές περιπτώσεις απορρίπτεται ως απαράδεκτος, εφόσον πλέον πλήττεται η ουσία της υπόθεσης που δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο (ΑΠ 198/2015, ΑΠ 1987/2007). Εξάλλου, για να είναι ορισμένος ο λόγος αναίρεσης από τον αριθ. 19 του ως άνω άρθρου για ανεπαρκείς ή αντιφατικές αιτιολογίες, όπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρ. 118 αριθ. 4, 566 παρ. 1, 577 παρ. 3 ΚΠολΔ, εάν το δικαστήριο της ουσίας ερεύνησε την υπόθεση στην ουσία της, πρέπει να καθορίζεται η συγκεκριμένη διάταξη του ουσιαστικού δικαίου που φέρεται ότι παραβιάσθηκε, καθόσον ο κανόνας αυτός προσδιορίζει το ζήτημα που έχει ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, οι ανεπαρκείς και αντιφατικές αιτιολογίες και σε τι συνίσταται η ανεπάρκεια και αντιφατικότητα αυτών και όλες οι κρίσιμες ουσιαστικές παραδοχές της προσβαλλομένης απόφασης, δηλ. τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε το δικαστήριο ότι προέκυψαν από τις αποδείξεις ως θεμελιωτικά της κρίσης του για το βάσιμο ή αβάσιμο της αγωγής ή άλλης αυτοτελούς αίτησης ή ανταίτησης. Διαφορετικά ο σχετικός αναιρετικός λόγος είναι αόριστος και απορριπτέος, χωρίς να είναι επιτρεπτή η συμπλήρωσή του με παραπομπή σε άλλα διαδικαστικά έγγραφα ή την προσβαλλομένη απόφαση (Ολ.ΑΠ 20/2005, ΑΠ 1046/2017, ΑΠ 49/2013, ΑΠ 140/2010).

Με τον 2ο αναιρετικό λόγο οι αναιρεσείοντες αποδίδουν στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 19 ΚΠολΔ με την αιτίαση ότι το Εφετείο αναφορικά με το ουσιώδες ζήτημα της ουσιαστικής νομιμοποίησης του αναιρεσιβλήτου ως de facto διαχειριστή, χωρίς την παράθεση συγκεκριμένων στοιχείων, από τα οποία να συνάγεται ότι αυτός ασκούσε πράγματι διαχειριστικές πράξεις για λογαριασμό της ένωσης των συνιδιοκτητών, όπως ενδεικτικά είσπραξη κοινοχρήστων, καταβολή αμοιβής καθαριστριών, πληρωμή δαπανών, ενέργειες συντήρησης, δικαστικές ή εξώδικες, στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση. Ο λόγος αυτός πρέπει να απορριφθεί προεχόντως ως αόριστος, εφόσον στο αναιρετήριο δεν αναφέρεται ο ουσιαστικός κανόνας δικαίου, που παραβιάστηκε προκειμένου να ελεχθεί αναιρετικά, εάν υπάρχει σχετικά με την εφαρμογή του έλλειψη αιτιολογίας, αντίφαση ή ανεπάρκεια, ενόψει του ότι ο Άρειος Πάγος δεν μπορεί να προβεί σε αυτεπάγγελτη θεμελίωση αυτών βάσει της αρχής jura novit curia, η οποία δεν εφαρμόζεται στην αναιρετική διαδικασία (ΑΠ Ολ. 20/2005).

Συνεπώς, ενόψει της έλλειψης αυτής του αναιρετηρίου ένεκα της οποίας δεν καθίσταται εφικτός ο αναιρετικός έλεγχος εκ του άρθρου 559 αρ. 19 ΚΠολΔ, από την άποψη της εκ πλαγίου παραβίασης συγκεκριμένης διάταξης του ουσιαστικού δικαίου, που δεν παρατίθεται στο αναιρετήριο, ο ερευνώμενος 2ος αναιρετικός λόγος είναι αόριστος και πρέπει να απορριφθεί. Επικουρικά, εάν ήθελε εκτιμηθεί ότι παρά την έλλειψη της αριθμητικής αναφοράς του άρθρου 4 Ν. 3741/1929 (περί του τρόπου διορισμού του διαχειριστή και της εντολής διαχείρισης της συνιδιοκτησίας) το πραγματικό του ανωτέρω ουσιαστικού κανόνα δικαίου προκύπτει χωρίς αμφιβολία από το σύνολο του αναιρετηρίου και συνεπώς, κατά τούτο ο 2ος λόγος αναίρεσης κριθεί ορισμένος (ΑΠ 146/2018, ΑΠ 565/2018) και στην (επικουρική) αυτή περίπτωση ο ερευνώμενος ως άνω 2ος αναιρετικός λόγος πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτος, διότι οι αναιρεσείοντες υπό την επίφαση της πλημμέλειας της έλλειψης νόμιμης βάσης, επιχειρούν να πλήξουν την εκτίμηση του αποδεικτικού υλικού, διότι οι αιτιάσεις τους αφορούν την πληρέστερη κατά την άποψή τους ανάλυση των πραγματικών περιστατικών, που αποδείχθηκαν αναφορικά με την ιδιότητα του αναιρεσιβλήτου ως de facto διαχειριστή. Όλως επικουρικά, ο ανωτέρω 2ος λόγος αναίρεσης πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος, διότι οι τυχόν επικαλούμενες από τους αναιρεσείοντες ελλείψεις, καλύπτονται από τις λοιπές αιτιολογίες της απόφασης, σύμφωνα με τις οποίες, κατά την ανέλεγκτη αναιρετικά κρίση του Εφετείου, ο αναιρεσίβλητος είχε εκλεγεί από τη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών της 1-10-2010, όντας και ο ίδιος συνιδιοκτήτης διαμερίσματος της πολυκατοικίας, ότι το πρακτικό είχε υπογράψει και η 2η αναιρεσείουσα και ότι μετά τη λήξη της θητείας του αυτός εξακολούθησε με την ανοχή και συναίνεση της συνιδιοκτησίας να ασκεί τα ίδια καθήκοντα ως de facto διαχειριστής, χωρίς να αντιλέξει κανένας συνιδιοκτήτης. Επομένως, ο 2ος λόγος αναίρεσης πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτος, άλλως ως ουσιαστικά αβάσιμος.

Περαιτέρω, κατά το άρθρο 281 ΑΚ, η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικώς, όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου που προηγήθηκε ή η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε, χωρίς κατά νόμο να εμποδίσουν τη γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την μεταγενέστερη άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, αφού τείνει στην ανατροπή καταστάσεως που δημιουργήθηκε υπό ορισμένες ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε για πολύ χρόνο, με επακόλουθο να συνεπάγεται επαχθείς συνέπειες για τον υπόχρεο. Απαιτείται δηλαδή, για να χαρακτηρισθεί καταχρηστική η άσκηση του δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο, από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρτηση και με εκείνη του υπόχρεου και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Απαιτείται ακόμη οι πράξεις του υπόχρεου και η υπ` αυτού δημιουργηθείσα κατάσταση, επαγόμενη ιδιαιτέρως επαχθείς για τον υπόχρεο επιπτώσεις, να τελούν σε αιτιώδη σύνδεσμο με την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου. Μόνη η μακροχρόνια αδράνεια του δικαιούχου και όταν ακόμη δημιούργησε την εύλογη πεποίθηση στον υπόχρεο ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται αυτό να ασκηθεί, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική την μεταγενέστερη άσκηση αυτού, αλλά απαιτείται να συντρέχουν, προσθέτως, ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες, κυρίως, από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του υπόχρεου, ενόψει των οποίων και της αδράνειας του δικαιούχου, η επακολουθούσα άσκηση του δικαιώματος, τείνουσα στην ανατροπή της διαμορφωθείσας καταστάσεως υπό τις ανωτέρω ειδικές συνθήκες και διατηρηθείσας για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα, να εξέρχεται των υπό της ανωτέρω διατάξεως διαγραφομένων ορίων. Η ειρημένη δε αδράνεια του δικαιούχου, που δεν είναι απαραίτητο να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες για τον υπόχρεο συνέπειες, αρκεί και η επέλευση δυσμενών απλώς για τα συμφέροντά του επιπτώσεων, πρέπει να υφίσταται επί μακρό χρονικό διάστημα, πλην ελάσσονα του διά την παραγραφή του δικαιώματος υπό του νόμου προβλεπομένου, από τότε που ο δικαιούχος μπορούσε να ασκήσει το δικαίωμά του, επί δε διεκδικητικής ή περί κλήρου αγωγής από τότε που ο διεκδικών απέκτησε το δικαίωμά του (ΑΠ 831/2013).

Περαιτέρω υπό τους όρους του Ν. 3741/1929, αν με τον κανονισμό απαγορεύεται η ενέργεια από τους συνιδιοκτήτες μεταβολής στα κοινά μέρη, η απαγόρευση αυτή δεσμεύει όλους τους συνιδιοκτήτες, ακόμη και αν από την απαγορευμένη ενέργεια δεν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών ή των οικοδομημάτων, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός τους. Έτσι και επί κάθετης συνιδιοκτησίας, καθώς και επί της οριζόντιας ιδιοκτησίας, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων, καθώς και στη χρήση σύμφωνα με τον κανονισμό, σε περίπτωση δε που προσβάλλεται στη χρήση αυτή δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον (ΑΠ 115/2003), δικαίωμα που στην περίπτωση αυτή ασκείται σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις του νόμου και δεν ενέχει, άνευ άλλου, καταχρηστικότητα, ακόμη και αν πέρασαν πολλά έτη από τις βλαπτικές ενέργειες (ΑΠ 200/2018, ΑΠ 1314/2005, ΑΠ 463/2003).

Εξάλλου, για το ορισμένο της αγωγής με την οποία ζητείται η άρση της προσβολής και η παράλειψή της στο μέλλον δεν απαιτείται ο προσδιορισμός του ακριβούς χρόνου που τελέστηκε η συγκεκριμένη παραβίαση ενόψει του γεγονότος ότι ο βλαπτόμενος συνιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει το δικαίωμά του ακόμη και εάν πέρασαν πολλά έτη από τις βλαπτικές ενέργειες (ΑΠ 151/2014).

Με τον 3ο λόγο της αίτησης αναίρεσης, όπως ορθά εκτιμάται, οι αναιρεσείοντες αποδίδουν στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 14 ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο παρά το νόμο δεν κήρυξε απαράδεκτη την αγωγή λόγω αοριστίας αυτής με το να απορρίψει την ένσταση αοριστίας της αγωγής, την οποία αυτοί είχαν προτείνει παραδεκτά στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο και επανέφεραν στο Εφετείο με τον 2ο λόγο της έφεσής τους, λόγω του μη προσδιορισμού στο αγωγικό δικόγραφο του ακριβούς χρόνου τέλεσης των παράνομων εκ μέρους τους δήθεν ενεργειών, επί του δήθεν κοινόχρηστου χώρου, ζήτημα που ήταν ουσιώδες ενδεικτικά για την παραγραφή της σχετικής αξίωσης, της τυχόν κτήσης δικαιώματος διά χρησικτησίας, της κατάχρησης δικαιώματος υπό την έννοια της αδράνειας και κατ’ επέκταση της αποδυνάμωσης του δικαιώματος, σύμφωνα με την προβληθείσα εκ μέρους τους ένσταση και της πιθανής συναίνεσης των συνιδιοκτητών κατά το χρόνο διενέργειας των επεμβάσεων ή των κατασκευών επί της οικοδομής.

Από την επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης αναφορικά με τον ερευνώμενο ως άνω αναιρετικό λόγο το Εφετείο δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη αναιρετικά κρίση του, ερευνώντας τον 4ο λόγο της έφεσης, με τον οποίο οι εκκαλούντες – εναγόμενοι και ήδη αναιρεσείοντες είχαν επαναφέρει την ένσταση καταχρηστικής άσκησης της αγωγής, τα ακόλουθα: “Στη συγκεκριμένη περίπτωση οι εναγόμενοι, με τις προτάσεις τους στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο ισχυρίστηκαν ότι η αγωγή ασκείται καταχρηστικά από τον ενάγοντα, διότι “επί σειρά ετών – πάνω από 30 έτη υπάρχει ο αεραγωγός στην πολυκατοικία, επιτακτική προϋπόθεση άλλωστε λειτουργίας καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος και δη πιτσαρίας ή οβελιστήριο, όπως λειτουργεί συνεχώς και αδιαλλείπτως το κατάστημα ιδιοκτησίας μας. Η αφαίρεση του αεραγωγού δεν είναι δική μας μέριμνα καθώς τοποθετήθηκε από τον εργολάβο-κατασκευαστή. Η επαναφορά των πραγμάτων σε “προτεραία κατάσταση” όπως ζητείται από τον αντίδικο αποτελεί ουτοπία διότι ζητά να κατασκευαστεί εξ αρχής η πολυκατοικία στα σημεία των μεσοτοιχιών και κοινοχρήστων χώρων”. Ο ισχυρισμός όμως αυτός των εναγομένων, πέραν της αοριστίας της διατυπώσεώς του, ήταν απορριπτέος και ως νομικά αβάσιμος, αφού τα επικαλούμενα (ελλιπή) πραγματικά περιστατικά και αληθή υποτιθέμενα δεν ήταν ικανά να θεμελιώσουν καταχρηστική άσκηση της αγωγής εκ μέρους των εναγομένων. Σε κάθε, όμως, περίπτωση και αν ο συγκεκριμένος αεραγωγός που εξυπηρετεί το κατάστημα ιδιοκτησίας των εναγόμενων υφίσταται επί σειρά ετών έχοντας τοποθετηθεί από τον εργολάβο-κατασκευαστή, δεν υποχρεούνται οι συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας να ανέχονται τη λειτουργία του, εφόσον καταλαμβάνει παράνομα κοινόχρηστο χώρο και λειτουργεί κατά παράβαση του κτιριοδομικού κανονισμού, προκαλώντας φθορές και εκπέμποντας υπερβολικό θόρυβο και δυσοσμία, σύμφωνα άλλωστε και με τα όσα αναφέρονται παραπάνω στη μείζοντα σκέψη. Εξάλλου, οι λοιποί συνιδιοκτήτες της οικοδομής, επί σειρά ετών διαμαρτύρονται για τα ως άνω θέματα στους εναγόμενους και δεν είναι η πρώτη φορά που προσπαθούν να υπερασπισθούν τα δικαιώματά τους με την υπό κρίση αγωγή (βλ. το από 13.11.2003 πρακτικό της Γενικής Συνέλευσης και τις προσκομιζόμενες εξώδικες διαμαρτυρίες).

Συνεπώς, η παραδεκτώς προταθείσα από τους εναγόμενους, με τις προτάσεις τους στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, ένσταση περί κατάχρησης δικαιώματος (άρθρο 281 ΑΚ) έπρεπε να απορριφθεί, ως αβάσιμη. Εφόσον τα ίδια δέχθηκε και το πρωτοβάθμιο δικαστήριο και απέρριψε την ένσταση αυτή ως ουσιαστικά αβάσιμη, δεν έσφαλε και ορθά εκτίμησε τις αποδείξεις. Τα αντίθετα παράπονα των εκκαλούντων που προβάλλονται με τον τέταρτο λόγο της εφέσεώς τους, είναι απορριπτέα ως αβάσιμα…”. Κρίνοντας έτσι το Εφετείο για να καταλήξει στο αποδεικτικό του πόρισμα ότι η αγωγή δεν ήταν καταχρηστική και ότι για το ορισμένο αυτής δεν είναι αναγκαίος ο προσδιορισμός του χρόνου που τελέστηκαν οι παραβιάσεις (βλ. σελ. 7 αυτής, όπως έχει παρατεθεί με αφορμή προηγούμενο αναιρετικό λόγο) που, κατά την άποψη των αναιρεσειόντων, επιδρά δήθεν στη θεμελίωση της καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος του αναιρεσιβλήτου, ως εντολοδόχου της συνιδιοκτησίας της πολυκατοικίας να ασκήσει την αγωγή μετά από 30 έτη αδράνειας, όπως επίσης υποστηρίζουν και αποδυνάμωσε δήθεν το δικαίωμα άσκησης της αγωγής, όχι παρά το νόμο δεν κήρυξε απαράδεκτη την αγωγή λόγω αοριστίας αυτής από την έλλειψη προσδιορισμού του χρόνου παραβίασης εκ μέρους τους και συνεπώς δεν ιδρύεται η αναιρετική πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 14 ΚπολΔ. Οι λοιπές αιτιάσεις των αναιρεσειόντων περί της κρισιμότητας του ζητήματος του χρόνου τέλεσης των παραβιάσεων – βλαπτικών ενεργειών στην ένσταση παραγραφής και χρησικτησίας προβάλλονται απαραδέκτως, το πρώτον ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, κατ’ άρθρ. 562 ΚΠολΔ, εφόσον τέτοιες ενστάσεις δεν είχαν προβληθεί εκ μέρους τους. Επίσης, αναφορικά με την αιτίαση περί της πιθανής συναίνεσης των συνιδιοκτητών, το Εφετείο, κατά την έρευνα της ένστασης καταχρηστικότητας, σύμφωνα με τις παραδοχές του, δέχθηκε ότι ουδέποτε συναίνεσαν οι λοιποί συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, αλλά επί σειρά ετών διαμαρτύρονταν. Επομένως ο 3ος αναιρετικός λόγος πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό του ως ουσιαστικά αβάσιμος. Από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 5 εδ. α’, 7 παρ. 1, 8 και 13 του Ν. 3741/1929, “περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους”, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα με το άρθρο 54 του Εισαγωγικού νόμου αυτού, και 1117 του ΑΚ, συνάγεται ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή απ’ όλους τους οροφοκτήτες χρήση. Μεταξύ των μερών αυτών περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, οι καπνοδόχοι, οι αυλές, τα φρεάτια ανελκυστήρων, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης, το ηλιακωτό δώμα. Εξάλλου, με βάση το άρθρο 2 παράγραφος 1 του Ν. 3741/1929, προσδιορίζονται τα κριτήρια υπαγωγής στην ομάδα των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, που δεν αναφέρονται ρητά στη συμφωνία ή στο νόμο. Ειδικότερα, ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων αυτών μερών, γίνεται, είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά τα άρθρα 4 παρ. 1, 5 και 13 του Ν. 3741/1929, δηλαδή με σύμφωνη απόφασή τους, που πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί. Αν τούτο δεν γίνει, αν δηλαδή δεν ορίζεται τίποτα από την ως άνω δικαιοπραξία, ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός, που προβλέπεται από τις ως άνω διατάξεις. Στην τελευταία περίπτωση, κριτήριο για το χαρακτηρισμό πράγματος ως κοινόκτητου και κοινόχρηστου, είναι ο κατά τη φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την κοινή από αυτούς χρήση του. Δεδομένου δε, ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 επ. του Ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή τμήματος ορόφου, αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα superficies solo cedit, που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. α’ του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ’ εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (Ολ.ΑΠ 23/2000). Πλέον ειδικότερα, επί οριζοντίου ιδιοκτησίας, η κυρία είσοδος της οικοδομής, η αυλή, οι πρωτότοιχοι, τα θεμέλια, (οι κλίμακες ανόδου προς το δώμα και το ηλιακό δώμα (ταράτσα), εξομοιούμενο με τη στέγη της οικοδομής), αποτελούν αντικείμενο αναγκαίας συγκυριότητας και κοινόχρηστα πράγματα για όλους τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων, καθένας από τους οποίους δικαιούται να ποιείται απόλυτη χρήση, εκτός εάν με συμφωνία που τον δεσμεύει, αποκλείστηκε από το δικαίωμα αυτό, το οποίο διαφυλάχθηκε για μερικούς μόνο από τους ιδιοκτήτες. Επιτρέπεται δε, κατά παρέκκλιση από τα οριζόμενα με την ενδοτικής φύσεως διάταξη του άρθρου 2 του Ν. 3741/1929, με ειδική μεταξύ των συνιδιοκτητών του εδάφους συμφωνία, που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζεται στα βιβλία μεταγραφών (άρθρο 5 και 13 παρ. 1 του Ν. 3741/1929), το δικαίωμα να παραχωρηθεί αποκλειστικώς σε κάποιους από τους συνιδιοκτήτες ή και σε έναν από αυτούς η χρήση σε κάποιο από αυτά τα κοινά μέρη, οπότε η χρήση του δεν ανήκει σε όλους από κοινού τους συνιδιοκτήτες του εδάφους (ΑΠ 92/2017, ΑΠ 892/2015, ΑΠ 1250/2011).

Από τις ίδιες επίσης ως άνω διατάξεις προκύπτει ότι κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να προβαίνει σε απόλυτη χρήση των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, να ενεργεί επισκευές και ανανεώσεις αυτών, καθώς και μεταβολές και προσθήκες, με τον όρο ότι δεν παραβλάπτει τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών και δεν μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό αυτών ή δεν δημιουργούνται κίνδυνοι για τη στατική της οικοδομής ή των διαμερισμάτων της, δεν παρεμποδίζεται η σύγχρηση εκ μέρους των λοιπών οροφοκτητών, δεν επέρχονται μεταβολές στην αισθητική του κτιρίου και δεν θίγεται η ασφάλειά του (ΑΠ 1501/2011). Επίσης, από τον συνδυασμό των ανωτέρω ως άνω διατάξεων προκύπτει, όπως προεκτέθηκε, ότι μπορεί να περιληφθεί στον κανονισμό συμφωνία, με την οποία ένας ή και περισσότεροι από τους συνιδιοκτήτες θα έχουν το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης σε κοινόκτητο και κοινόχρηστο τμήμα της οικοδομής, αλλά για τον προορισμό που το τμήμα αυτό από τη φύση του έχει και προκύπτει από τις λειτουργικές χρησιμότητες του οικοδομήματος που ορίζονται από τον κανονισμό, την τοποθεσία του ακινήτου και τις τακτικές συνήθειες της περιοχής. Η συμφωνία αυτή ενέχουσα περιορισμό της κυριότητας των λοιπών συνιδιοκτητών φέρει τον χαρακτήρα δουλείας υπέρ του συνιδιοκτήτη, που απέκτησε την ανωτέρω αποκλειστική χρήση και είναι έγκυρη (άρθρο 13 παρ. 3 Ν. 3741/1929). Δεν είναι όμως πραγματική δουλεία με την στενή έννοια του όρου των άρθρων 1118 και 1119 του ΑΚ, αλλά με την έννοια ότι δεσμεύει τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων και αντιτάσσεται κατά των τρίτων (ΑΠ 454/2017, ΑΠ 318/2013, ΑΠ 621/ 2013). Αν και πότε θίγονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών ή υπάρχει μεταβολή του συνήθους προορισμού των κοινών μερών με τη χρήση τους από ορισμένους συνιδιοκτήτες, κρίνεται, κατά περίπτωση, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες και στο πλαίσιο του γενικότερου συμφέροντος της ομαλής λειτουργίας της σχέσεως της οροφοκτησίας. Κάθε συνιδιοκτήτης, εφόσον από τις ενέργειες άλλου συνιδιοκτήτη παραβλάπτεται στη χρήση των κοινών πραγμάτων και μειώνεται η ασφάλεια της οικοδομής, έχει το δικαίωμα να ζητήσει με αγωγή την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση (ΑΠ 273/2018, ΑΠ 200/2018, ΑΠ 92/2017).

Κατά τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ συγχωρείται αναίρεση αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών, δηλαδή οι διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ μέσα από την εφαρμογή των οποίων θα ανευρεθεί και θα κατανοηθεί το πραγματικό περιεχόμενο μιας δικαιοπραξίας, κατά τρόπο ώστε τούτο να ανταποκρίνεται στην πραγματική θέληση των δικαιοπρακτούντων. Η προσφυγή στις διατάξεις αυτές προϋποθέτει την ύπαρξη κενού ή ασάφειας στη δικαιοπραξία που διαπιστώνεται από το δικαστήριο έστω και έμμεσα, οπότε σε περίπτωση μη αναζήτησης του αληθινού περιεχομένου της δικαιοπραξίας βάσει των διατάξεων αυτών ιδρύεται ο ως άνω λόγος αναίρεσης. Η διαπίστωση από το δικαστήριο της ύπαρξης κενού ή αμφιβολίας δεν υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου. Οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών παραβιάζονται και εκ πλαγίου, με την έννοια ότι η απόφαση του δικαστηρίου της ουσίας δεν έχει νόμιμη βάση και άρα είναι αναιρετέα κατά τον αριθ. 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, όταν, χωρίς να διευκρινίζεται στην απόφαση, αν υπάρχει ή όχι κενό ή ασάφεια στη σύμβαση και επομένως ανάγκη ερμηνείας της, εν τούτοις το δικαστήριο, είτε εφαρμόζει τους ερμηνευτικούς κανόνες των δικαιοπραξιών, είτε παραλείπει να τους εφαρμόσει. ‘Εμμεση διαπίστωση κενού ή αμφίβολης έννοιας υπάρχει, αν το δικαστήριο προβαίνει σε ερμηνεία, έστω και αν αναφέρει στην απόφασή του, ότι η δήλωση των συμβληθέντων στη σύμβαση είναι σαφής και απαλλαγμένη κενών (ΑΠ 10/2015, AΠ 349/2014, ΑΠ 772/2014). Κατά την έννοια της προαναφερθείσας διάταξης του άρθρ. 559 αριθμ. 1 του ΚΠολΔ ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται, είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ.ΑΠ 7/2006, 4/2005). Με τον συγκεκριμένο λόγο αναίρεσης ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βασίμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κ.λπ. ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνος δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ` ουσίαν (Ολ.ΑΠ 27 και 28/1998, ΑΠ 150/2015, ΑΠ 349/2014).

Με τον 4ο λόγο λόγο της αίτησης αναίρεσης, κατά το Α’ σκέλος αυτού, οι αναιρεσείοντες αποδίδουν στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 1 και 19 ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο με το να δεχθεί ότι το επίδικο πατάρι αποτελεί κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας, χωρίς τούτο να προβλέπεται από τη συστατική πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας και Κανονισμού πολυκατοικίας, ούτε από το Νόμο, παραβίασε ευθέως και εκ πλαγίου την ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1 Ν. 3741/1929, διότι θα έπρεπε να δεχθεί ότι το επίδικο πατάρι ανήκει στην αποκλειστική συγκυριότητα των αναιρεσειόντων.

Επίσης, με το συναφές Β’ σκέλος του ίδιου 4ου αναιρετικού λόγου οι αναιρεσείοντες αποδίδουν την ίδια ως άνω πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 1 και 19 ΚΠολΔ για την ευθεία και εκ πλαγίου παραβίαση των ερμηνευτικών κανόνων των δικαιοπραξιών των άρθρων 173-200 ΑΚ με την ειδικότερη αιτίαση ότι, αν και στον Κανονισμό της πολυκατοικίας, ούτε στο Νόμο προβλεπόταν ότι το επίδικο πατάρι είναι κοινόχρηστος χώρος και ότι συνεπώς υπήρχε κενό στις δικαιοπρακτικές δηλώσεις βούλησης των συμβαλλομένων μερών του Κανονισμού, το Εφετείο παρέλειψε να εφαρμόσει τους ως άνω ερμηνευτικούς κανόνες κατά την ερμηνεία της αληθούς βούλησης των συμβληθέντων συνιδιοκτητών.

Από την επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης προκύπτει ότι το Εφετείο για τα ανωτέρω ερευνώμενα με τον 4ο αναιρετικό λόγο ζητήματα δέχτηκε κατά την ανέλεγκτη περί των πραγμάτων κρίση του τα εξής: “Περαιτέρω, στον παραπάνω κανονισμό της πολυκατοικίας, που διέπει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών μεταξύ τους και δη στο άρθρο 1 απαριθμούνται ενδεικτικά ως κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι, το οικόπεδο, η αυλή, ο φωταγωγός, οι μεσοτοιχίες, η καπνοδόχος καθώς και όλοι οι χώροι και οι εγκαταστάσεις ή τα πράγματα ή τα μέρη που εκ του νόμου ή εκ της χρήσεώς τους θεωρούνται κοινά και εν γένει εκείνα των οποίων η χρήση ανήκει σε περισσότερες της μιας αυτοτελείς ιδιοκτησίες. Στα ανωτέρω κοινά ή κοινόχρησα μέρη και πράγματα, ουδεμία μετατροπή ή διαρρύθμιση επιτρέπεται χωρίς την έγκριση των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Σύμφωνα δε με το άρθρο 54 του κανονισμού “…επιτρέπεται στους κατασκευαστές και στους οικοπεδούχους να προβαίνουν ελευθέρως και μονομερώς… στον μερικότερο διαχωρισμό των διαμερισμάτων και καταστημάτων σε πλείονα ή στη συγχώνευση περισσοτέρων αυτοτελών ή στην αυξομείωση του χώρου και όγκου αυτών, διά προσαρτήσεως τμημάτων παρακείμενων, αρκεί εκ των ενεργιών αυτών να μην παραβλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών επί των ιδιόκτητων χώρων αυτών ή επί των κοινόκτητων ή κοινόχρηστων χώρων…”. Ωστόσο, από τα ίδια ως άνω αποδεικτικά μέσα αποδεικνύεται, ότι οι εναγόμενοι που αγόρασαν το υπό στοιχεία Κ9 κατάστημα με τα ως άνω αναφερόμενα συμβόλαια αγοραπωλησίας, προέβησαν σε αυθαίρετη κατάληψη χώρου ο οποίος δεν ανήκει στην κυριότητά τους, αλλά είναι κοινόχρηστος. Το υπό στοιχεία Κ9 κατάστημα που αγόρασαν οι εναγόμενοι, περιγράφεται τόσο στο συμβόλαιο σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας όσο και σα συμβόλαια αγοραπωλησίας ως εξής: “To υπό στοιχείο Κ9 κατάστημα του υπό στοιχεία Α κτιρίου, έχον εμβαδό εκ της οδού …, συγκείμενον εξ ενός χώρου και αποχωρητηρίου μετά ημιωρόφου καταλαμβάνοντας το ήμισυ 1/2 περίπου του εμβαδού του καταστήματος και επικοινωνούντος μετ’ αυτού δι εσωτερικής κλίμακος, συνορευόμενον δυτικώς με την οδό …, ανατολικώς με κοινόχρηστο διάδρομο, βορείως με το υπό στοιχείο Κ8 κατάστημα του ισογείου και νοτίως με κοινόχρηστο διάδρομο. Έχει εμβαδόν κύριας ιδιοκτησίας 38,5 τ.μ., όγκο 211,50 κυβικά μέτρα, συνιδιοκτησία επί του οικοπέδου και των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής 17/1000 εξ αδιαιρέτου εις ην αντιστοιχεί ιδανικό μερίδιο οικοπέδου 17 τ.μ., ποσοστό συμμετοχής στις δαπάνες κεντρικής θέρμανσης 17/1000 και ψήφους συνιδιοκτησίας 17/1000”. Εκ των ανωτέρω συνάγεται, ότι το πατάρι που ανήκει στο κατάστημα και αναγράφεται στα συμβόλαια ως “ημιώροφος”, έχει εμβαδόν περίπου 19,25 τ.μ. αφού σύμφωνα με αυτά αντιστοιχεί στα ήμισυ του εμβαδού του καταστήματος. Ο ισχυρισμός των εναγόμενων, ότι το πατάρι που καταλαμβάνει 38,5 τ.μ. ανήκει στην ιδιοκτησία τους, καθώς το αγόρασαν από τον κατασκευαστή της πολυκατοικίας κ. Γ. και απλώς δεν γράφτηκε στα συμβόλαια ιδιοκτησίας τους, είναι απορριπτέος ως ουσιαστικά αβάσιμος, αφού από κανένα αξιόπιστο αποδεικτικό στοιχείο δεν προέκυψε αυτό, αλλά αντιθέτως, από τα προσκομιζόμενα από τους ίδιους πρόχειρα φύλλα υπολογισμού της αξίας των ακινήτων που πωλήθηκαν σ’ αυτούς, προκύπτει ότι το κατάστημα Κ9 κοστολογήθηκε 24.509 δρχ/τμ για τον κύριο χώρο, ήτοι 24.509 χ 38,5 = 943.596,5 δρχ και 406.404 δρχ κοστολογήθηκε συνολικά η αξία του παταριού, δηλαδή αυτό κοστολογήθηκε περίπου στο μισό της αξίας του κυρίου χώρου, ακριβώς επειδή το εμβαδόν που καταλάμβανε ήταν περίπου το μισό του εμβαδού του κυρίου χώρου. Εξάλλου, από τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη δεν αποδείχθηκε ότι υπήρξε συμφωνία, ώστε το πατάρι να αποτελέσει τμήμα της αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας του υπό στοιχείου Κ9 καταστήματος (των εναγόμενων). Το ότι στον μεν κανονισμό δεν αναφέρεται ρητά ως κοινόκτητος χώρος, στη δε περιγραφή των αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών αναφέρεται ότι το κατάστημα Κ9 περιλαμβάνει πλην των άλλων και ημιώροφο (πατάρι), δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη ότι γεννάται έτσι δικαίωμα αποκλειστικής κυριότητας των εναγομένων επί του συνόλου του χώρου αυτού, αφού μάλιστα προσδιορίζεται το εμβαδό του ημιώροφου που μεταβιβάστηκε σ’ αυτούς με την αγορά του καταστήματος. Άλλωστε, το γεγονός ότι οι εναγόμενοι προέβησαν σε υποβολή αίτησης για τη διατήρηση της χρήσης χώρου κατ’ εφαρμογή του ν. 3843/2010 (βλ. την από 25-10-2010 αίτηση προς την πολεοδομία), δεν αίρει τον αντισυμβατικό χαρακτήρα των ενεργειών τους στον ως άνω κοινόχρηστο χώρο, οι οποίες, ως προεκτέθηκε, αποτελούν σαφή παράβαση του κανονισμού της πολυκατοικίας, δεδομένου ότι οι πολεοδομικές διατάξεις και οι διατάξεις του ΓΟΚ αποβλέπουν σε άλλους σκοπούς και δεν θίγουν το κύρος των συμφωνιών των οριζοντίων ιδιοκτησιών, ούτε τα δικαιώματα των οροφοκτητών που απορρέουν από αυτές… Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι στον ως άνω κοινόχρηστο χώρο, που βρίσκεται πάνω από την κεντρική είσοδο της πολυκατοικίας και έχει διαστάσεις 5,90 χ 6,90 μ. οι εναγόμενοι έχουν εγκαταστήσει μεταλλικό κατασκεύασμα-αεραγωγό που περνάει μέσα απ’ αυτόν το χώρο και καταλήγει στον φωταγωγό της πολυκατοικίας. Η κακή τοποθέτηση του αεραγωγού (ελλιπής στεγάνωση) προκάλεσε φθορές στον κοινόχρηστο χώρο της κύριας εισόδου, καθώς όπως φαίνεται από την υπ’ αριθμ. 5 φωτογραφία που προσκομίζει ο ενάγων, έχει γίνει αποφλοίωση του σοβά στο ταβάνι, ακριβώς κάτω από την τρύπα που διέρχεται ο αγωγός. Επίσης σύμφωνα με την κατάθεση του μάρτυρα απόδειξης που διαμένει στην πολυκατοικία, ο αεραγωγός εκπέμπει καπνό και θόρυβο που ενοχλούν υπερβολικά, ενώ άλλωστε όπως προκύπτει από το από 17-1-2014 πρακτικό αυτοψίας του τμήματος περιβαλλοντικής υγιεινής και υγειονομικού ελέγχου της διεύθυνσης δημόσιας υγείας και κοινωνικής μέριμνας ……, στο πατάρι – εργαστήριο του εν λόγω καταστήματος, διαπιστώθηκε έντονη διαρροή οσμών και αερίων, η οποία προφανώς οφείλεται σε κακή λειτουργία του απαγωγικού συστήματος, ή σε βλάβες του απαγωγικού σωλήνα. Εξάλλου, σύμφωνα και με την από 25-2-2014 έκθεση πραγματογνωμοσύνης του πολιτικού μηχανικού Θ. Φ., που προσκομίζει ο ενάγων, η τοποθέτηση του αεραγωγού δεν πληροί τις προϋποθέσεις που θέτει ο κτιριοδομικός κανονισμός, ήτοι το εμβαδό του να είναι αρκετό μικρότερο από το εμβαδό του φωταγωγού, η απόστασή του να είναι μεγαλύτερη από 0,50 μ. από τα ανοίγματα των διαμερισμάτων και να καταλήγει σε απόσταση 0,7 μ. από οποιαδήποτε ακμή του κτιρίου που βρίσκεται σε ακτίνα μικρότερη των 3μ. από αυτόν.

Συνεπώς η τοποθέτηση του αεραγωγού στη συγκεκριμένη θέση είναι αντικανονική και για το λόγο ότι παραβιάζει τον κτιριοδομικό κανονισμό αλλά και για το λόγο ότι έχει γίνει καταπάτηση κοινόχρηστου χώρου μέσα από τον οποίο διέρχεται. Ο ισχυρισμός των εναγόμενων ότι η τοποθέτηση του μεταλλικού αγωγού έγινε κατά την κατασκευή της πολυκατοικίας, αλυσιτελώς προβάλλεται, διότι όποτε και αν έγινε, έγινε κατά παράβαση του κτιριοδομικού κανονισμού, προκαλεί κίνδυνο για την υγεία των κατοίκων λόγω της δυσοσμίας και του θορύβου που εκπέμπει και ως εκ τούτου είναι παράνομη. Ενόψει των ανωτέρω οι ενέργειες των εναγομένων, ήτοι η παράνομη και αυθαίρετη κατάληψη του αναφερόμενου κοινόχρηστου χώρου και η τοποθέτηση σε αυτόν του αεραγωγού που καταλήγει στον φωταγωγό της πολυκατοικίας, παραβλάπτουν καθ’ οιονδήποτε τρόπο τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών στην ομαλή χρήση του ως άνω κοινόχρηστου χώρου και έρχονται σε ευθεία αντίθεση με τις προαναφερθείσες διατάξεις του κανονισμού της πολυκατοικίας και ως εκ του λόγου τούτου συνιστούν αυθαίρετες, ανεπίτρεπτες και παράνομες παρεμβάσεις στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα της συνιδιοκτησίας. Εφόσον τα ίδια δέχθηκε και το πρωτοβάθμιο δικαστήριο και θεώρησε το χώρο του παταριού που βρίσκεται πάνω από την κυρία είσοδο της πολυκατοικίας και πέραν από το πατάρι των εναγομένων, ως κοινόχρηστο, δεν έσφαλε και ορθά εκτίμησε τις αποδείξεις. Τα αντίθετα παράπονα των εκκαλούντων που προβάλλονται με τον τρίτο λόγο της εφέσεώς τους, είναι απορριπτέα ως αβάσιμα”.

Κρίνοντας έτσι το Εφετείο για να καταλήξει στο αποδεικτικό του πόρισμα ότι το επίδικο πατάρι είναι κοινόχρηστος χώρος της πολυκατοικίας, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε την ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1 Ν. 3741/1929, καθώς επίσης τους ερμηνευτικούς κανόνες των άρθρων 173-200 ΑΚ, τους οποίους δεν παραβίασε ευθέως αλλά ούτε εκ πλαγίου και διέλαβε πλήρεις και σαφείς αιτιολογίες που καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο και έτσι δεν στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση. Ειδικότερα, το Εφετείο με σαφή και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογία δέχθηκε ότι οι αναιρεσείοντες αγόρασαν το Κ9 κατάστημα, επιφάνειας 38,5 Μ2 με ημιόροφο (πατάρι) επιφάνειας, που ανέρχεται στο ήμισυ του εμβαδού του κυρίου καταστήματος, δηλαδή ότι το πατάρι που αγοράστηκε είχε εμβαδόν 19,25 Μ2 και ότι για τούτο στα αγοραπωλητήρια συμβόλαια κοστολογήθηκε με το ήμισυ της αξίας του κυρίου καταστήματος, δηλαδή το μεν κατάστημα κοστολογήθηκε σε 943.596,50 δραχμές,όπως ίσχυε τότε το εθνικό μας νόμισμα, ενώ το πατάρι σε 406.404 δραχμές. Επίσης, σύμφωνα με τις παραδοχές, τα ανωτέρω προκύπτουν από ρητούς όρους τόσο της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και Κανονισμού πολυκατοικίας, όσο και των αγοραπωλητηρίων συμβολαίων, με τα οποία οι αναιρεσείοντες απέκτησαν την συγκυριότητα κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου καθένας του Κ9 καταστήματος με τον ημιόροφο. Ας σημειωθεί ότι κατά πάγια θέση της νομολογίας, το επίδικο πατάρι που δεν ορίστηκε, κατά τα ανωτέρω, ρητά στη συστατική πράξη, ότι ανήκει στην αποκλειστική συγκυριότητα των αναιρεσειόντων, θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του όλου ακινήτου (ΑΠ Ολ.23/2000). Επίσης, το Εφετείο με σαφή αιτιολογία δέχτηκε ότι από τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας δεν αποδείχθηκε ότι υπήρξε συμφωνία για την παραχώρηση της χρήσης και του επίδικου παταριού στους αναιρεσείοντες, σύμφωνα με το άρθρο 54 του Κανονισμού, όπως αυτοί υποστήριζαν. Επισημαίνεται επίσης, ότι μια τέτοια συμφωνία, εάν θα υπήρχε, είναι επιτρεπτή κατ’ αρχήν λόγω του ενδοτικού χαρακτήρα της διάταξης του άρθρου 2 παρ. 1 Ν. 3741/1929. Το Εφετείο εξάλλου αιτιολόγησε την ανωτέρω κρίση του με την παραδοχή, ότι από την Πράξη Οριζόντιας Ιδιοκτησίας – Κανονισμού πολυκατοικίας και από τα αγοραπωλητήρια συμβόλαια ρητά προκύπτει ότι το πατάρι που αγόρασαν οι αναιρεσείοντες έχει το ήμισυ του εμβαδού του κυρίου καταστήματος, δηλαδή εμβαδόν 19,25 Μ2 και όχι 38,5 Μ2, όπως αυτοί αβάσιμα ισχυρίζονται. Άλλωστε και από το άρθρο 54 του Κανονισμού, το οποίο επιτρεπτά επισκοπείται για τις ανάγκες του ερευνώμενου αναιρετικού λόγου, προκύπτει ότι επιτρεπτόταν από τους κατασκευαστές η προσάρτηση παρακείμενων τμημάτων. Τέτοια όμως προσάρτηση με τη σύνταξη τροποποιητικής πράξης του Κανονισμού και με την προϋπόθεση να μην παραβλάπτονται οι λοιποί συνιδιοκτήτες δεν προκύπτει ότι έγινε, ούτε άλλωστε το επικαλούνται οι αναιρεσείοντες.

Συνεπώς, το Εφετείο δεν διαπίστωσε κενό ή ασάφεια στον Κανονισμό για τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του επίδικου παταριού, που βρίσκεται πάνω από την κεντρική είσοδο της πολυκατοικίας και δεν ήταν αναγκαίο για το αποδεικτικό του πόρισμα να ανατρέξει στην ερμηνεία της βούλησης των συμβαλλομένων μερών, όπως αυτή αναφέρεται στον Κανονισμό. Επίσης, το Εφετείο δέχθηκε ορθά ότι δεν αίρεται η κρίση του από την υποβολή εκ μέρους των αναιρεσειόντων της από 25-10-2010 αίτησης προς την Πολεοδομία για τη διατήρηση του χώρου, δηλαδή τόσο του παταριού που αγόρασαν όσο και του επίδικου παταριού, εφόσον τυχόν νομιμοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών με την τυχόν πληρωμή των σχετικών προστίμων στην Πολεοδομική Αρχή, δεν αίρουν την υποχρέωση κάθε συνιδιοκτήτη να μην ενεργεί κατασκευές στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, οι οποίες παρεμποδίζουν τη σύγχρηση των κοινόχρηστων χώρων από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες (ΑΠ 1300/2014, ΑΠ 907/2009, ΑΠ 1471/2003). Τέλος το Εφετείο με πλήρη αιτιολογία δέχθηκε ότι ο αεραγωγός, που τοποθετήθηκε στο επίδικο πατάρι και διέρχεται από τον φωταγωγό της πολυκατοικίας εκπέμπει οσμές και θορύβους και συγχρόνως προκαλεί φθορές (υγρασία) στην οροφή της κυρίας εισόδου της πολυκατοικίας. Επομένως, όλες οι παραπάνω σαφείς και πλήρεις παραδοχές του Εφετείου στηρίζουν το αποδεικτικό του πόρισμα και έτσι η προσβαλλόμενη απόφαση έχει νόμιμη βάση με ορθή υπαγωγή, διότι τα αποδειχθέντα περιστατικά αρκούσαν για να πληρωθεί το πραγματικό της ουσιαστικού κανόνα διάταξης του άρθρου 2 παρ. 1 Ν. 3741/1929, την οποία το Εφετείο δεν παραβίασε ευθέως ούτε εκ πλαγίου, ενώ συγχρόνως ορθά ερμήνευσε και δεν εφάρμοσε του ερμηνευτικούς κανόνες των δικαιοπραξιών των άρθρων 173-200 ΑΚ, εφόσον δεν διαπίστωσε κενό στον Κανονισμό για τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του επίδικου παταριού.

Συνεπώς ο 4ος αναιρετικός λόγος κατά αμφότερα τα σκέλη του πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος. Κατόπιν όλων αυτών και εφόσον δεν υπάρχει άλλος αναιρετικός λόγος για να ερευνηθεί, η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό της, ως ουσιαστικά αβάσιμη. Επίσης, πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου που έχουν καταθέσει οι αναιρεσείοντες για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 περ. Β’δ’ ΚΠολΔ). Τέλος πρέπει να καταδικαστούν ο αναιρεσείοντες που ηττήθηκαν (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ) στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσίβλητου, που παραστάθηκε και κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο αίτημα αυτού, όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 7-11-2017 (αρ. κατ. 56/2017) αίτηση για την αναίρεση της υπ’ αριθμ. 149/2017 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Λάρισας, που εκδόθηκε με την ειδική διαδικασία των διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών κατ’ ορόφους.

Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου που έχει κατατεθεί για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης στο Δημόσιο Ταμείο. Και

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου, που ορίζει σε δύο χιλιάδες επτακόσια (2.700) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 15 Μαρτίου 2019. ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 10 Μαΐου 2019.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

oenet.gr