Από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2, 4, 5 και 13 του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει ότι επί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος αυτού και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα επί του εδάφους, ο δε κύριος του διαμερίσματος ορόφου, εφόσον δεν υφίσταται κανονισμός ή δεν ορίζεται σε τούτον διαφορετικά, έχει όλες τις εξουσίες που απορρέουν από την κυριότητα, μεταξύ των οποίων και αυτή της ενέργειας πάσης μεταβολής ή προσθήκης στο αυτοτελές οικοδόμημα, όροφο αυτού κ.λπ., αρκεί να μην παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών και να μην ελαττώνεται η ασφάλεια τούτων ή του οικοδομήματος. Μπορεί, επίσης, να κάνει απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων με τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών ιδιοκτητών, ούτε να μεταβάλλει τον συνηθισμένο προορισμό τους. Ο ειδικότερος προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων αυτών μερών γίνεται με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, η δε ρύθμιση αυτή για τα κοινόχρηστα μέρη είναι άσχετη προς το τυχόν εργολαβικό μεταξύ του οικοπεδούχου και του εργολάβου, στον οποίο ανατέθηκε η ανέγερση πολυώροφης οικοδομής. Αυτό (εργολαβικό) δεν ιδρύει την οροφοκτησία, ως μορφή οριζόντιας διαιρεμένης κυριότητας επί ορόφων ή διαμερισμάτων αυτών, αλλά είναι ενοχική απλώς σύμβαση παράγουσα ενοχικές μόνον αξιώσεις και υποχρεώσεις μεταξύ των συμβληθέντων μερών. Επομένως, το ποια μέρη απαρτίζουν την οικοδομή και θα υπαχθούν έτσι στο σύστημα της κατ’ ορόφους ιδιοκτησίας, καθώς επίσης ποια από αυτά θα αποτελέσουν ιδιαίτερες ιδιοκτησίες και ποια (πέραν των κατά το νόμο κοινοκτήτων και κοινοχρήστων) θα παραμείνουν ως κοινόκτητα στην κοινή των ιδιοκτητών χρήση, προβλέπεται και καθορίζεται αποκλειστικά στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη. Αν στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας (ή και στα κατασκευαστικά σχέδια που τη συνοδεύουν, ως μέρος αυτής) έχει προβλεφθεί στέγη ως απόληξη του κτίσματος, αυτή περιλαμβάνεται στην αρχική οικοδομή που υπάγεται στην οροφοκτησία, άρα δεν αποτελεί βάση ή οροφή προσθήκης ανήκουσα στον έχοντα τυχόν παρακρατήσει το δικαίωμα περαιτέρω οικοδόμησης (δικαίωμα υψούν) και, εφόσον δεν ορίστηκε ότι η στέγη θα αποτελέσει χωριστή ιδιαίτερη ιδιοκτησία, μέλλουσα να περιέλθει σε ορισμένο πρόσωπο, ανήκει στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη και περιέρχεται κατά κυριότητα, νομή και χρήση σε όλους κατά το λόγο της εξ αδιαιρέτου μερίδας εκάστου (πρβλ. Ολ.ΑΠ 22/2001). Επίσης, μπορεί να περιληφθεί στον κανονισμό συμφωνία, με την οποία ένας ή και περισσότεροι από τους συνιδιοκτήτες θα έχουν το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης σε κοινόκτητο και κοινόχρηστο τμήμα της οικοδομής, αλλά για τον προορισμό που το τμήμα αυτό από τη φύση του έχει και προκύπτει από τις λειτουργικές χρησιμότητες του οικοδομήματος, που ορίζονται από τον κανονισμό, την τοποθεσία του ακινήτου και τις τακτικές συνήθειες της περιοχής. Τέτοια συνηθισμένη χρήση για το δώμα ή υπό τη στέγη (σοφίτα) είναι το άπλωμα και το τίναγμα των ρούχων, η τοποθέτηση γλαστρών κ.λπ., όχι όμως και η μετατροπή τους σε στεγασμένο χώρο ή για επαγγελματική χρήση τρίτων. Μια τέτοιας φύσεως μεταβολή μπορεί να επέλθει μόνο με κοινή απόφαση όλων των συνιδιοκτητών, η εγκυρότητα των συμφωνιών των οποίων δεν θίγεται από τις εκάστοτε ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις (περί αυθαιρέτων κατασκευών κ.λπ.), εκτός αν προβλέπεται ρητά απαγόρευση των συμφωνιών αυτών (Ολ.ΑΠ 380/1977). Έτσι, κάθε συνιδιοκτήτης, εφόσον από τις ενέργειες είτε άλλου συνιδιοκτήτη είτε τρίτου, μη συνιδιοκτήτη, παραβλάπτεται στη χρήση των κοινών πραγμάτων, έχει το δικαίωμα να ζητήσει με αγωγή την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση. Το δικαίωμα των θιγόμενων συνιδιοκτητών στην περίπτωση αυτή ασκείται σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις του νόμου και δεν ενέχει άνευ άλλου καταχρηστικότητα, ακόμη και αν πέρασαν πολλά έτη από τις βλαπτικές ενέργειες (480/2018 ΑΠ).
Από την ερμηνεία των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και 1, 2 παρ. 1, 3παρ. 1, 4 παρ. 1, 5, 13 του Ν. 3741/1929, σύμφωνα με τα οποία επί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους (οριζόντιας ιδιοκτησίας), δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών. Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν σαφώς από τις παραπάνω διατάξεις, οι οποίες όμως δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του ορόφου και διαμερίσματος ορόφου.
Από το πνεύμα, εντούτοις, των διατάξεων για την οροφοκτησία και ιδίως από το σκοπό τους που, όπως προκύπτει και από την Εισηγητική Έκθεση του Ν. 3741/1929, είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ` ύψος επέκταση των πόλεων, καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα εκ της κοινής πείρας και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (άρθρ. 11 του Γεν. Οικοδομικού Κανονισμού των ετών 1929, 1955 και 1973), ο Άρειος Πάγος στην υπ’ αριθμ. 264/2010 απόφασή του, διατύπωσε την συνακόλουθη κρίση ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστενα διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση.
Μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθρ. 1002 εδ. β ΑΚ και 1 παρ. 2 Ν. 3741/1929), μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Επομένως, δεν είναι δυνατό να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου,εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθρο 201 ΑΚ).
Εξάλλου, αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του Ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα superficies solo cedit, που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. α του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ` εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι` αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (Ολ.ΑΠ 23/2000, Ολ.ΑΠ 5/1991, ΑΠ 128/2009, ΑΠ 725/2002).
Από αυτά, ενόψει και των διατάξεων των άρθρων 1113 και 785 επ. ΑΚ, παρέπεται ότι κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος, λόγω της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των κοινοτήτων μερών του όλου ακινήτου, μεταξύ των οποίων συγκαταλέγεται και η στέγη, προς την οποία εξομοιώνεται και το δώμα (ταράτσα), δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση τούτων, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των υπόλοιπων αναγκαίων συγκυρίων, εκτός αν με συμφωνία που τον δεσμεύει, αποκλείστηκε από το δικαίωμα αυτό, το οποίο διαφυλάχτηκε υπέρ μερικών μόνο ιδιοκτητών (ΑΠ 1375/1991).
Η συμφωνία αντιθέτως των οροφοκτητών για κατάργηση του κοινοχρήστου χαρακτήρα της στέγης-δώματος και η μεταβίβαση του χώρου αυτής σε τρίτους κατά διηρημένες ιδιοκτησίες, έρχεται σε ευθεία αντίθεση προς τις ως άνω διατάξεις αναγκαστικού δικαίου, και ως εκ τούτου η μεταβίβαση αυτής σε τρίτους κατ’ αποκλειστικό δικαίωμα κυριότητας είναι απολύτως άκυρη κατά τα άρθρα 3 και 174 ΑΚ.
Συνεπώς, ο ανοιχτός χώρος της ταράτσας-δώματος δε μπορεί να αποτελέσει ανεξάρτητη, αυτοτελή, διηρημένη οριζόντια ιδιοκτησία, ακόμη και αν το επιθυμούν οι συνιδιοκτήτες. Οι νόμιμες επιλογές που έχουν είναι αφενός η συμφωνία των οροφοκτητών περί παραχώρησης της αποκλειστικής χρήσης της ταράτσας-δώματος σε κάποιον από τους συνιδιοκτήτες (συμφωνία που έχει χαρακτήρα δουλείας, βλ. και ΕφΘεσ 1668/2003, ΜΠρΘεσ 32966/2001, ΑΠ 127/2001), με την οποία όμως δεν αποκτάται ούτε κυριότητα ούτε δικαίωμα ανέγερσης στην ταράτσα, και αφετέρου να υπάρξει πρόβλεψη για μελλοντικό όροφο επί της κοινόχρηστης καταρχήν ταράτσας (δικαίωμα υψούν – δικαίωμα επεκτάσεως καθ’ ύψος της οικοδομής).
Στην τελευταία επιλογή σύμφωνα με το άρθρο 8 παρ. 1 του ν. 3741/29, επί οικοδομής που έχει υπαχθεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας, το δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής με την προσθήκη νέου ορόφου επί του δώματος («ταράτσας») ανήκει, κατ’ αρχήν, από κοινού σε όλους τους συνιδιοκτήτες του εδάφους, εκτός αν με κοινή συμφωνία (μεταγεγραμμένη συστατική της οροφοκτησίας συμβολαιογραφική πράξη) παραχωρηθεί σε ένα μόνον από αυτούς.
Το δικαίωμα αυτό της καθ’ ύψος επέκτασης της οικοδομής δεν είναι δικαίωμα κυριότητας αλλά δικαίωμα εξουσίας όλων των συνιδιοκτητών, το οποίο πηγάζει από το δικαίωμα συγκυριότητας αυτών επί του οικοπέδου και της υφισταμένης επ’ αυτού οικοδομής και επομένως, εωσότου κατασκευαστεί ο νέος όροφος, ανήκει κατά κυριότητα και χρήση σε όλους από κοινού τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων.
Μετά την ανέγερση του, ο νέος όροφος περιέρχεται, κατ’ αποκλειστική κυριότητα, στον δικαιούχο της επεκτάσεως και με το ανάλογο ποσοστό αναγκαίας συγκυριότητας επί του εδάφους και των λοιπών κοινών μερών της οικοδομής. Η άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως προϋποθέτει την τήρηση των σχετικών διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Η πλάκα του δώματος αποτελεί κοινόκτητο μέρος του σκελετού της πολυκατοικίας. ΑΠ 648/80
Το δώμα της πολυκατοικίας αποτελεί κατ΄αρχή κοινόχρηστο χώρο της, εφόσον δεν προκύπτει νόμιμη συμφωνία των συνιδιοκτητών για την υπέρ ενός από αυτούς αποκλειστική χρήση του. Το δικαίωμα του υψούν είναι αυτοτελές και ξεχωριστό από το δικαίωμα χρήσης του δώματος. ΑΠ 1611/85 ΕφΑθ 3026/87
Όταν καθορίζεται στον κανονισμό ότι στο δώμα περιλαμβάνεται ο χώρος για το άπλωμα των ρούχων των ενοίκων δεν παρέπεται ότι αποκλείεται, εντεύθεν και κάθε άλλη χρήση του εν λόγω κοινοχρήστου χώρου και ιδιαίτερα η συγγενική, του τινάγματος των χαλιών. Η άποψη αυτή ενδυναμώνεται ερμηνευτικώς και ενόψει της ρητής απαγορεύσεως, κατά τον κανονισμό, μόνο της τοποθετήσεως κεραιών ραδιοφώνων και τηλεόρασης αναφορικά με την χρήση του παραπάνω χώρου. ΑΠ 685/85
Αν εμφανισθούν υγρασίες στην οροφή διαμερίσματος του τελευταίου ορόφου της πολυκατοικίας λόγω κακής κατασκευής της πλάκας του κοινοχρήστου δώματος, η δαπάνη για την στεγανοποίησή του θα επιβαρύνει το σύνολο των συνιδιοκτητών και όχι μόνο τον ιδιοκτήτη της βλαβείσας ιδιοκτησίας. ΑΠ 418/77
Όταν γίνουν εργασίες μόνωσης στην ταράτσα, χωρίς απόφαση της Γενικής Συνέλευσης ως εκ του κατεπείγοντος χαρακτήρα τους με πρωτοβουλία ενός των συνιδιοκτητών, η δαπάνη πρέπει να επιμεριστεί μεταξύ του συνόλου τους κατά τον λόγο συμμετοχής κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας στα κοινά βάρη. ΜΠρΑθ 4889/84
Το δώμα είναι δυνατόν να παραχωρηθεί κατά δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε έναν από τους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας (όχι σε τρίτον) όχι όμως κατά κυριότητα, αφού ανήκει στα πράγματα αναγκαστικής συγκυριότητας.
Νομίμως ζητείται στην αγωγή οροφοκτητών, των οποίων οι ιδιοκτησίες υπέστησαν βλάβες από την είσοδο των νερών της βροχής λόγω κακής κατασκευής της μόνωσης του δώματος που αρνείται ο διαχειριστής να αποκαταστήσει, να τους επιτραπεί να προβούν οι ίδιοι στη στεγανοποίηση, με προκαταβολή της προυπολογισθείσας δαπάνης από την συνιδιοκτησία, επί αποδόσει λογαριασμού. ΕφΠατρ 393/92
Το δώμα είναι κοινόκτητο και κοινόχρηστο πράγμα, μπορεί ωστόσο η χρήση του να παραχωρηθεί σε έναν μόνο ιδιοκτήτη είτε με τη πράξη σύστασης της οροφοκτησίας είτε με ξεχωριστή κοινή συμφωνία των συγκυρίων που θα περιβληθεί τον τύπο συμβολαιογραφικού εγγράφου και θα μεταγραφεί. ΑΠ 455/86
Στη περίπτωση αυτή, η ευθύνη για την διατήρηση του δώματος σε καλή κατάσταση ανήκει στον έχοντα την αποκλειστική του χρήση, η δε δαπάνη συντήρησης και επισκευής βαρύνει κατά το ήμισυ τον χρήστη του και κατά το άλλο ήμισυ το σύνολο των λοιπών ιδιοκτητών, κατά το ποσοστό συμμετοχής εκάστου στα κοινά.
Αν ο έχων την αποκλειστική χρήση προκαλεί υπαιτίως ζημιές σε άλλο ιδιοκτήτη, ο τελευταίος δικαιούται να στραφεί κατά του ζημιούντος και να ζητήσει πλήρη αποζημίωση με αγωγή του που θα δικασθεί στο Μονομελές Πρωτοδικείο. ΕφΑθ 1239/91 , ΕφΑθ 4446/93
Ειδικότερα, από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 4 παρ.
1, 5, 7 παρ. 1, 8 παρ. 1, 13, 14 του Ν 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», που εξακολουθεί να ισχύει και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα (άρθρο 54 ΕισΝΑΚ) και των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ προκύπτει ότι επί οικοδομής που έχει υπαχθεί στο καθεστώς οριζόντιας ιδιοκτησίας μπορεί, είτε από την αρχή με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας (ή με διάταξη τελευταίας βούλησης) είτε και με νεότερη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που υπόκειται σε συμβολαιογραφικό τύπο και μεταγραφή, να συσταθεί οροφοκτησία με την παραχώρηση σε έναν ή περισσότερους συνιδιοκτήτες του δικαιώματος επέκτασης της οικοδομής προς τα άνω με την προσθήκη μέλλοντος να ανεγερθεί ορόφου επί δώματος (ταράτσας) υπάρχουσας οικοδομής (δικαίωμα υψούν), παραλλήλως δε μπορεί να προβλεφθεί και η παραχώρηση ποσοστών συγκυριότητας στο οικόπεδο υπέρ του μέλλοντος ορόφου. Στην οριζόντια ιδιοκτησία που συνιστάται με αυτό τον τρόπο, ο οροφοκτήτης αποκτά, αφενός, δικαίωμα προσδοκίας πλήρους κυριότητας επί του μελλοντικού ορόφου, το οποίο τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τούτου και αφετέρου δικαίωμα αναγκαστικής συγκυριότητας, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα κοινά μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατ’ ενδεικτική στις πιο πάνω διατάξεις του Ν 3741/1929 απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές, η στέγη (δώμα-ταράτσα) κ.λπ99 Βλ. ΑΠ 1002/2014 ΝΟΜΟΣ.
Όμως, ο ιδιοκτήτης, που είναι δικαιούχος της επέκτασης της οικοδομής με την επέκταση του μελλοντικού ορόφου στο δώμα αυτής, δεν αποκτά κατά νόμο και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του δώματος, το οποίο, εωσότου κατασκευαστεί ο νέος όροφος, παραμένει στην κοινή χρήση και στην αναγκαστική συγκυριότητα καθενός οροφοκτήτη, εκτός αν, με τη συστατική πράξη ή κατόπιν συμφωνίας όλων των συνιδιοκτητών που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται, έχει παραχωρηθεί στον δικαιούχο της επέκτασης και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του δώματος, οπότε αυτό δεν ανήκει πλέον στην κοινή χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών. Εξάλλου, στην περίπτωση που η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας γίνει με διαθήκη του κυρίου του οικοπέδου που αφορά οικοδομήματα, τα οποία υφίστανται ή πρόκειται να ανεγερθούν, η κτήση κυριότητας στη διηρημένη ιδιοκτησία από τους κληρονόμους του συστήσαντος την οροφοκτησία διαθήκη επέρχεται από τον χρόνο του θανάτου του, με τη μεταγραφή της οικείας δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς ή του κληρονομητηρίου, αφού η διαθήκη, με την οποία έχει συσταθεί η οροφοκτησία δεν μεταγράφεται, διότι δεν εμπίπτει στην έννοια των μεταγραπτέων πράξεων, που προβλέπονται από τα άρθρα 13 Ν 3741/1929 και 1192 ΑΚ100 Βλ. ΑΠ 1002/2014 ΝΟΜΟΣ..
Μετά την ανέγερσή του ο νέος όροφος περιέρχεται στον δικαιούχο της επεκτάσεως κατ’ αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή και με το ανάλογο ποσοστό αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και των λοιπών κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της οικοδομής. Η άσκηση όμως του δικαιώματος επεκτάσεως της οικοδομής καθ’ ύψος προϋποθέτει την τήρηση των σχετικών διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας. Επομένως για να είναι νόμιμη η άσκηση του δικαιώματος αυτού από τον συνιδιοκτήτη του ενιαίου οικοπέδου, στον οποίο χορηγήθηκε με την κοινή συμφωνία όλων των λοιπών συνιδιοκτητών διά της συστατικής πράξεως, που έχει μεταγραφεί και αυτός να καταστεί αποκλειστικά κύριος του νέου κτίσματος άνωθεν του δώματος, πρέπει η κατασκευή αυτού να γίνει με την τήρηση των πολεοδομικών διατάξεων, διότι σε αντίθετη περίπτωση, εάν δηλ. η προσθήκη του κτίσματος γίνει αυθαιρέτως κατά παράβαση των πολεοδομικών διατάξεων, ο φορέας του άνω δικαιώματος δεν αποκτά αποκλειστική επ’ αυτού κυριότητα και οι λοιποί συνιδιοκτήτες εξακολουθούν να έχουν το δικαίωμα της αναγκαστικής συγκυριότητας, συγκατοχής και συγχρήσεως όλου του (κοινοχρήστου) χώρου του δώματος.
Ωστόσο, αν με νεότερη νομοθετική ρύθμιση παρασχεθεί η δυνατότητα νομιμοποιήσεως του αυθαιρέτου κτίσματος και ο έχων ανεγείρει τούτο τηρήσει τις προβλεπόμενες από τη ρύθμιση αυτή προϋποθέσεις νομιμοποιήσεως, τότε η άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως καθ’ ύψος της οικοδομής από τον δικαιούχο είναι επιτρεπτή, αφού το ανεγερθέν κτίσμα απέβαλε τον χαρακτήρα του αυθαιρέτου και κατέστη νόμιμο. Κατά συνέπεια, μόνο μετά τη νομιμοποίηση του αυθαιρέτου κτίσματος, ο έχων το δικαίωμα επεκτάσεως καθ’ ύψος της οικοδομής αποκτά αποκλειστική κυριότητα επί του κτίσματος και του υπ’ αυτού καταλαμβανομένου χώρου του δώματος101. 101 Βλ. ΑΠ 220/2013 ΠερΔικ 2014,155, ΝοΒ 2013,1901, ΧρΙΔ 2013,744, ΑΠ 615/2006.
Το ανήκον σε όλους τους συνιδιοκτήτες δικαίωμα του υψούν με την προσθήκη ορόφων στην υπάρχουσα οικοδομή μπορεί να παραχωρηθεί, με κοινή συμφωνία πάντων, σε έναν εξ αυτών, χωρίς να είναι απαραίτητο να αντιστοιχούν τα ποσοστά συγκυριότητας των χωριστών ιδιοκτησιών με τον όγκο ή την αξία τους102. Έτσι, με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας μπορεί να παραχωρηθεί σ’ έναν οροφοκτήτη το δικαίωμα προσθήκης νέου ορόφου στην ταράτσα της κοινής οικοδομής, η οποία παραμένει κοινόκτητη και κοινόχρηστη μέχρις ανεγέρσεώς του. Το δικαίωμα αυτό δεν μπορεί να ασκηθεί με παράβαση των σχετικών πολεοδομικών διατάξεων, ήτοι με ανέγερση αυθαιρέτου κτίσματος, εκτός αν το τελευταίο στη συνέχεια νομιμοποιηθεί103.
Επίσης, το ίδιο δικαίωμα του υψούν μπορεί να μεταβιβασθεί με ομόφωνη απόφαση των οροφοκτητών σε τρίτο πρόσωπο, μη οροφοκτήτη, που θα αποκτήσει δικαίωμα προσδοκίας απόκτησης πλήρους δικαιώματος κυριότητας, μελλοντικώς, όταν θα οικοδομηθεί το ακίνητο104. Το δικαίωμα του υψούν, που ανήκει σ’ έναν εκ των συνιδιοκτητών, δεν ταυτίζεται με δικαίωμα κατασκευής στέγης στο κοινόχρηστο δώμα της οικοδομής105. Επικειμένης ανεγέρσεως δύο ορόφων από τον έχοντα το δικαίωμα του υψούν οροφοκτήτη, υποχρεούνται να παράσχουν τη συναίνεσή τους για την έκδοση της απαιτουμένης οικοδομικής αδείας και την εκτέλεση των αναγκαίων εργασιών και προσθηκών στους κοινοχρήστους χώρους και οι λοιποί συνιδιοκτήτες του, δυνάμενοι να εξαναγκασθούν προς τούτο κατόπιν αγωγής καταδίκης τους σε δήλωση βουλήσεως106.
102 Βλ. σχετ. ΑΠ 1168/2003 ΕλλΔνη 2005,472.
103 Βλ. ΑΠ 615/2006 ΧρΙΔ 2006,710, ΝοΒ 2006,1023.
104 Βλ. ΑΠ 1377/2004 ΧρΙΔ 2005,345, ΕΔΠ 2005,33, ΕλλΔνη 2005,1469, ΕΕΝ 2005,257
105 Βλ. επίσης ΜΠρΚατ 896/2005 Αρμ 2006,227 (παρατ. Α.Ν.Α.Λ.).
106 Βλ. ΜΠρΑθ 1229/2008 ΕφΑΔ 2009, 1069.
2145/2013 ΑΠ ( 617788)
(Α΄ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΧΡΙΔ 2014/362)
Οροφοκτησία. Δωματοταράτσα (ηλιακό δώμα) οικοδομής. Διάκριση αυτής από τον
«δωματόροφο». Έννοια αυτού. Με συμφωνία των συνιδιοκτητών μπορεί, κατ` εξαίρεση, μέρος,
του δωματορόφου να παραμείνει ακάλυπτο και να αποτελέσει αυτό τη δωματαράτσα ή
κοινόχρηστο δώμα. Διαφορετικό από το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, είναι το δικαίωμα
επέκτασης με ανέγερση ορόφου στο δώμα, το οποίο ανήκει μεν σε όλους τους ιδιοκτήτες ορόφων
αλλά μπορεί με τη συστατική πράξη ή με συμφωνία να ανήκει μόνο σε έναν ή μερικούς από
αυτούς. Κατασκευή από συνιδιοκτήτες ενός χώρου επί της ταράτσας (δώματος) με αποτέλεσμα να
καταληφθεί τμήμα του κοινόχρηστου δώματος αυτής, στον οποίο και τοποθέτησαν καυστήρα και
λέβητα για τη θέρμανση του διαμερίσματός τους. Στέρηση του δικαιώματος πρόσβασης
συνιδιοκτήτριας επί του κοινόχρηστου αυτού χώρου με τη τοποθέτηση τοίχου και μεταλλικού σε
συνέχεια του τοίχου του διαμερίσματος αυτών. Το δικαστήριο απορρίπτει την αναίρεση της υπ`
αριθ. 1443/2011 απόφασης του Εφετείου Θεσσαλονίκης.
1611/1985 ΑΠ ( 86314)
ΝΧΒ/1986 (1058)
Οριζόντιος ιδιοκτησία. Κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι. Ηλιακωτό
δώμα πολυκατοικίας είναι κοινόχρηστο. Παραχώρηση του δικαιώματος
επεκτάσεως της οικοδομής σε έναν συνιδιοκτήτη. Δυνατή η παραχώρηση.
Εγκατάσταση στο δώμα, πριν την ανέγερση νέου ορόφου, δεξαμενής νερού
και κεραιών τηλεοράσεως προς άλλον συνιδιοκτήτη. Με την εγκατάσταση
αυτή δεν αμφισβητείται το αποκλειστικό δικαίωμα άλλου συνιδιοκτήτη για
ανέγερση ορόφου.
3248/2004 ΕΦ ΑΘ (374917)
(Δ/ΝΗ 2005/270)
Οροφοκτησία. Κοινόχρηστο δώμα ή δωματοταράτσα. Σύμφωνα με το ν. 3741/1929, η
δωματοταράτσα ανήκει στην αναγκαστική συνιδιοκτησία ως κοινόκτητο και
κοινόχρηστο μέρος της οικοδομής, εκτός κι αν υπάρχει αντίθετη συμφωνία.
Εννοια δωματορόφου. Διάκριση μεταξύ δωματοταράτσας και δωματορόφου. Διαφορά ανάμεσα στο δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και στο δικαίωμα επέκτασης με ανέγερση ορόφου σε δώμα. Το δικαίωμα επέκτασης ανήκει, καταρχήν, σε όλους τους ιδιοκτήτες. Στην περίπτωση, όμως, που παραχωρηθεί σε έναν από τους ιδιοκτήτες, αυτός δεν αποκτά δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ολόκληρου του δώματος, αλλά μόνο του ορόφου ή των ορόφων που στο μέλλον θα ανεγείρει στο δώμα.
Διαφορετικό από το δικαίωμα (αποκλειστικής) χρήσης, είναι το δικαίωμα επέκτασης με ανέγερση ορόφου στο δώμα, το οποίο ανήκει μεν κατ` άρθ. 8 του ν. 3741/1929 σε όλους τους ιδιοκτήτες ορόφων αλλά μπορεί με τη συστατική πράξη ή με συμφωνία μόνο σε έναν ή μερικούς από αυτούς. Στην περίπτωση αυτή, αυτοί στους οποίους έχει παραχωρηθεί το δικαίωμα επέκτασης, δεν αποκτούν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ολοκλήρου του δώματος, αλλά μόνο του ορόφου που στο μέλλον θα ανεγείρουν στο δώμα, σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία (ΑΠ 482/98 Δνη 39.1606, ΕΑ 7175/99 Δνη 40.1619, 11108/90 Δνη 34.1652). Το κατά τα παραπάνω δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής προς τα άνω, με ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί του εδάφους, καίτοι ο νόμος ομιλεί περί προσθήκης ορόφου, μπορεί να αφορά και περισσοτέρους ορόφους μέχρι του επιτρεπομένου από τον Γ.O.Κ και τους ειδικούς νόμους ύψους και αναλόγως προς την στατική κατάσταση της οικοδομής. Είναι πρόδηλο δε ότι έχει ιδιαίτερη σημασία ο προσδιορισμός της έκτασης του δικαιώματος αυτού. Αν το δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής προς τα άνω (δικαίωμα του υψούν) ρυθμίζεται συμβατικώς είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη, είτε με τον κανονισμό, ανακύπτει ζήτημα ερμηνείας της σχετικής σύμβασης σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθ. 173 και 200 ΑΚ, όταν από αυτή δεν προκύπτει σαφής η βούληση των συμβαλλομένων ως προς τις προϋποθέσεις, την έκταση και τον τρόπο ενάσκησης του δικαιώματος αυτού από το δικαιούχο (ΑΠ 949/96 Δνη 38.1129).
Α.Π. 949/1996 Γ` Τμ.
Οριζόντια ιδιοκτησία. Δικαίωμα υψούν. Ερμηνεία της σύμβασης ως προς την επέκταση της οικοδομής κατά έναν ή περισσότερους ορόφους.
Εισηγητής: Κων/νος Παπαλάκης
Το κατ` άρθ. 8 παρ. 1 ν. 3741/1929 δικαίωμα της επεκτάσεως της οικοδομής προς τα άνω, με ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί του εδάφους, καίτοι ο νόμος ομιλεί περί προσθήκης ορόφου, μπορεί να αφορά και περισσοτέρους ορόφους μέχρι του επιτρεπομένου από τον ΓΟΚ και τους ειδικούς νόμους ύψους και αναλόγως προς τη στατική κατάσταση της οικοδομής. Είναι πρόδηλο δε ότι έχει ιδιαίτερη σημασία ο προσδιορισμός της εκτάσεως τoυ δικαιώματος αυτού και για την αναγκαία αποτίμηση της αξίας του, αφού διαφορετική θα είναι αυτή, αναλόγως του εάν πρόκειται περί ενός ή περισσοτέρων ορόφων, ενόψει και του ότι στην πρώτη περίπτωση η ανέγερση του ορόφου εξαντλεί το δικαίωμα του δικαιούχου.
Εάν το δικαίωμα επεκτάσεως της οικοδομής προς τα άνω, που προϋποθέτει βεβαίως την ύπαρξη της οροφοκτησίας, ρυθμίζεται συμβατικώς είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη, είτε με τον κανονισμό, ανακύπτει ζήτημα ερμηνείας της σχετικής συμβάσεως σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, όταν από αυτήν δεν προκύπτει σαφής η βούληση των συμβαλλομένων ως προς τις προϋποθέσεις, την έκταση και τον τρόπο ενασκήσεως του δικαιώματος αυτού από το δικαιούχο. Εξάλλου, οι ερμηνευτικοί κανόνες των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση κατά την οποία υπάρχει κενό στην ερμηνευομένη σύμβαση και εν γένει δικαιοπραξία ή γεννάται αμφιβολία ως προς τις δηλώσεις βουλήσεως των συμβληθέντων. Το δικαστήριο της ουσίας προβαίνει στη διάγνωση για την ύπαρξη κενού ή αμφιβολίας, έστω και εμμέσως, χωρίς να υπόκειται κατά τούτο σε αναιρετικό έλεγχο. Εάν όμως παρά τη διαπίστωση αυτή δεν προσφύγει στους κανόνες της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών για την ανεύρεση της αληθούς βουλήσεως των συμβληθέντων ή όταν δεν παραθέτει στην απόφασή του τα πραγματικά στοιχεία από τα οποία προκύπτει η εφαρμογή αυτών, τότε η απόφασή του ελέγχεται αναιρετικώς για παραβίαση των ανωτέρω ερμηνευτικών κανόνων.
Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, δέχτηκε ανελέγκτως τα εξής: Στην οδό ………………….. της Θεσσαλονίκης ήταν κτισμένη σε οικόπεδο 270 τ.μ. περίπου, τριώροφη οικοδομή με ημιυπόγειο. Ηδη η οικοδομή αυτή δεν υπάρχει διότι κατά το σεισμό του 1978 υπέστη ζημιές και το έτος 1979 κατεδαφίστηκε. Με το 490/15.12.1956 συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Ε.Κ., που μεταγράφηκε νόμιμα, κάθε όροφος, ως και το δικαίωμα της καθ` ύψος επεκτάσεως αποτέλεσαν διακεκριμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες χωρίς όμως με τη σύσταση αυτή να καθοριστεί το ποσοστό οικοπέδου το οποίο ανήκε κατά συγκυριότητα σε κάθε χωριστή ιδιοκτησία.
Περαιτέρω, το Εφετείο, κατά την έρευνα του περιεχομένου και της εκτάσεως του συμβατικού δικαιώματος επεκτάσεως της ως άνω οικοδομής προς τα άνω και ειδικότερα περί του εάν το δικαίωμα αυτό αφορά τη δυνατότητα ανεγέρσεως ενός ορόφου, όπως ισχυρίσθηκε η ενάγουσα, ή όλων των κατά τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις επιτρεπομένων, μέχρι το μέγιστο ύψος, ορόφων, όπως υποστήριξαν οι εναγόμενοι και ήδη αναιρεσείοντες, πράγμα κρίσιμο για τον καθορισμό των ποσοστών συγκυριότητας επί του εδάφους των εχόντων το δικαίωμα επεκτάσεως της οικοδομής αναιρεσειόντων και των ιδιοκτητών των ορόφων λοιπών διαδίκων και επομένως και για την έκταση παραδοχής της αγωγής, δέχεται, εκτιμώντας τις αποδείξεις, ότι κατά τη βούληση των συμβληθέντων κατά την κατάρτιση της συμβάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, το δικαίωμα επεκτάσεως της οικοδομής προς τα άνω, περιοριζόταν σε ένα μόνο όροφο υπέρ το υπάρχον δώμα και όχι απεριορίστως καθ` όλο το επιτρεπόμενο ύψος, όπως αυτό προκύπτει από την παλαιότητα της οικοδομής και από το γεγονός ότι ο σκελετός της ήταν κατασκευασμένος από τοιχοποιία μόνο, που επέτρεπε την επέκταση της οικοδομής κατά ένα μόνο όροφο, όπως με γνώση του θέματος κατέθεσε και ο μάρτυρας της ενάγουσας Ν.Γ. πολιτικός μηχανικός. Ετσι όμως το Εφετείο, ενώ ορθώς έκρινε ότι αποτελεί ζήτημα συμβατικού καθορισμού η έκταση του δικαιώματος της καθ` ύψος επεκτάσεως της οικοδομής και όχι νομοθετικής απλώς προβλέψεως περί του επιτρεπομένου στην περιοχή ανωτάτου αριθμού ορόφων των οικοδομών και συνεπώς είναι αβάσιμα όσα περί του αντιθέτου υποστηρίζονται με το μοναδικό λόγο του δικογράφου των προσθέτων, κατά το πρώτο σκέλος του, περαιτέρω δέχεται εμμέσως πλην σαφώς την ύπαρξη αμφιβολίας ως προς τη δηλωθείσα βούληση των συμβληθέντων αναφορικώς με την έκταση του δικαιώματος της επεκτάσεως της οικοδομής προς τα άνω, όπως αυτό γίνεται φανερό και από την επίκληση προς διαπίστωση της βουλήσεως και άλλων αποδεικτικών μέσων εκτός από τη σύμβαση συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας και συνεπώς όφειλε να προσφύγει στους ως άνω ερμηνευτικούς κανόνες. Επομένως, με το να παραλείψει το Εφετείο την προσφυγή στους άνω ερμηνευτικούς κανόνες. Επομένως, με το να παραλείψει το Εφετείο την προσφυγή στους άνω ερμηνευτικούς κανόνες, τους οποίους ούτε και μνημονεύει ούτε δε και παραθέτει τα πραγματικά περιστατικά για τον έλεγχο της ορθής εφαρμογής τους, παρεβίασε τους κανόνες αυτούς και υπέπεσε στην πλημμέλεια του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ, κατά τον περί τούτου βάσιμο δεύτερο λόγο του κυρίου δικογράφου και τον εν μέρει βάσιμο μοναδικό λόγο του δικογράφου των προσθέτων, κατά το δεύτερο σκέλος αυτού. Πρέπει, λοιπόν, να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση.
1803/2003 ΕΦ ΑΘ (387351)
(Δ/ΝΗ 2005/1730)
Οροφοκτησία. Επέκταση οικοδομής προς τα πάνω με προσθήκη στο κοινόχρηστο δώμα. Προϋποθέσεις μεταβολών επί κοινοχρήστων μερών. Προϋποθέσεις παραχώρησης δικαιώματος επέκτασης προς τα άνω από συνιδιοκτήτες και συγκυρίους. Το νέο δώμα που θα δημιουργηθεί πάνω στους ανεγερθέντες ορόφους εξακολουθεί να είναι κοινόχρηστο. Τύχη και χρήση των νέων ορόφων.
ΕφΑθ 1803/2003
Εισηγητής : Αντώνιος Ζευγώλης
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και 1, 2 § 1, 4 § 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, συνάγεται, ότι στην οριζόντια ιδιοκτησία ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου, παρεπομένως δε αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως κατ` ανάλογη μερίδα, επί των μερών του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, η στέγη κ.λπ. Ο προσδιορισμός της κοινής χρήσης των μερών, η οποία συνεπάγεται και την αυτοδίκαιη συγκυριότητα των οροφοκτητών επάνω σ` αυτά, γίνεται είτε με την συστατική δικαιοπραξία της οροφοκτησίας, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών. Αν ο προσδιορισμός των κοινόχρηστων μερών δεν ορίζεται ούτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις παραπάνω αναγκαστικού δικαίου διατάξεις του νόμου 3741/1929 (ΟλΑΠ 7/1992 ΕλΔ 33.751, ΑΠ 448/1996 ΕλΔ 37.600, ΑΠ 186/1996 ΕλΔ 37.596, ΑΠ 922/1998 ΕλΔ 39.160, 11042/1994 ΕλΔ 37. 673).
Εξάλλου, κατά τα άρθρα 3 § 2 και 5 στοιχ. α` του ν. 3741/1929, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να προβαίνει σε απόλυτη χρήση των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, να ενεργεί επισκευές και ανανεώσεις αυτών, καθώς και μεταβολές και προσθήκες, με τον όρο όμως ότι δεν παραβλάπτει τη χρήση και τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών, δεν μειώνει την ασφάλεια των κοινών μερών και δεν μεταβάλει το συνήθη προορισμό αυτών. Οι πέρα από τους όρους αυτούς ενέργειες επί των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής μπορούν να επέλθουν μόνο με κοινή απόφαση των συνιδιοκτητών (ΑΠ 403/1997 ΕλΔ 39.123,ΑΠ 1450/1983 ΝοΒ 32.1201, ΑΠ 881/1984 ΕΔΠ 1984/1995, ΕφΘεσ 2052/1990 ΕΔΠ
1991/189).
Περαιτέρω, κατά το άρθρο 8 § 1 του ίδιου ως άνω νόμου 3741/1929
“Το δικαίωμα της επεκτάσεως της οικοδομής είτε προς τα άνω δια προσθήκης νέου ορόφου, είτε προς τα κάτω δι` ανορύξεως υπογείου, ανήκει από κοινού εις πάντας τους συνιδιοκτήτας του εδάφους, οίτινες δύνανται κατόπιν κοινής αυτών εγγράφου συμφωνίας να προβώσιν εις την εκτέλεσιν των ανωτέρω εργασιών…”.
Από το συνδυασμό της διατάξεως αυτής, προς εκείνες των άρθρων 1, 2, 3, 4, 5, 7, 10, 13 και 14 του ν. 3741/1929 και 1002, 1108 και 1117 ΑΚ συνάγεται, ότι ναι μεν το δικαίωμα της προς τα άνω επεκτάσεως ίδια της προσθήκης νέου ορόφου) της οικοδομής που ανήκει σε περισσότερους ιδιοκτήτες κατ` ιδανικά μέρη έχουν όλοι οι συνιδιοκτήτες από κοινού κατά την αναλογία των ιδανικών μεριδίων τους, δεν αποκλείεται όμως, είτε εξ αρχής, είτε μεταγενεστέρως το δικαίωμα αυτό να παραχωρηθεί σε ένα ή περισσότερους από τους συνιδιοκτήτες, οι οποίοι να διατηρούν και μερίδια αναγκαίας συγκυριότητας επί του εδάφους και των κοινών μερών της οικοδομής, αντιστοιχούντα στον μέλλοντα να ανεγερθεί
όροφο. Η παραχώρηση αυτή πρέπει να γίνει με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που θα υποβληθεί στο συμβολαιογραφικό τύπο και τη μεταγραφή (ΑΠ 206/1993 ΕλΔ 34.1351, ΑΠ 168/1987 ΕΔΠ 1988/173, ΑΠ 455/1986 ΕΔΠ 1987/248, ΕφΑθ 2721/1996 ΝοΒ 45.227, ΕφΑθ 1479/1993 ΕΔΠ 1994/31).
Ετσι, ο ιδιοκτήτης ή οι ιδιοκτήτες διηρημένων ιδιοκτησιών στους οποίους έχει παραχωρηθεί το παραπάνω δικαίωμα της επέκτασης προς τα άνω της οικοδομής δια της προσθήκης νέων ορόφων, μπορούν να επιχειρήσουν την κατά τον τοιούτο τρόπο επέκταση της οικοδομής, υπό τον όρο όμως ότι δεν θα παραβιάσουν τις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις του ν. 3741/1929, καθώς και τις τοιαύτες των πολεοδομικών νόμων, ως και τα οριζόμενα στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη και τον κανονισμό της πολυκατοικίας, ως προς τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα πράγματα, τα οποία δεν καταργούνται και αν ακόμη η επέκταση της οικοδομής επηρεάζει αυτά.
Ειδικώς δε ως προς το κοινόχρηστο δώμα της υφισταμένης οικοδομής πάνω από το οποίο θα ανεγερθούν οι μελλοντικοί όροφοι, εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά, ώστε την αποκλειστική χρήση αυτού να έχει ένας ή περισσότεροι συνιδιοκτήτες, αυτό είναι κοινόκτητο και κοινόχρηστο πράγμα και κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να κάνει χρήση αυτού και επομένως, οι ιδιοκτήτες που έχουν το αποκλειστικό δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής, δεν αποκτούν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του δώματος, αλλά μόνο του ορόφου που θα ανεγείρουν στο μέλλον σ` αυτό. Μετά την πραγματοποίηση δε του τελευταίου, της ανέγερσης δηλαδή του νέου ορόφου πάνω στο ήδη υφιστάμενο δώμα, αυτό μεν παύει να υφίσταται ως κοινόχρηστο πράγμα, εφόσον θα αποτελέσει το δάπεδο της διηρημένης ιδιοκτησίας που δημιουργείται, επί της οποίας ο έχων το δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής αποκτά αποκλειστική κυριότητα, το νέο όμως δώμα που θα δημιουργηθεί μετά την ανέγερση του ορόφου ή των ορόφων πάνω από το αρχικό υφιστάμενο δώμα, αποτελεί κοινόχρηστο και κοινόκτητο πράγμα και καθένας από τους συνιδιοκτήτες δικαιούται να προβαίνει σε απόλυτη χρήση αυτού και να ενεργεί στα κοινόχρηστα πράγματα που θα προκύψουν, μετά από την επέκταση της οικοδομής, επισκευές, προσθήκες, μεταβολές και ανανεώσεις αυτών, υπό τους όρους όμως που τίθενται στις προεκτεθείσες διατάξεις των άρθρων 3 §§ 1, 2 και 5 στοιχ. α` του ν. 3741/1929 (βλ. σχετ.
ΑΠ 482/1998 ΕλΔ 39.1606,
Από μόνο όμως το λόγο ότι το δικαίωμα του υψούν με την προσθήκη νέων ορόφων ανήκει αποκλειστικά σε κάποιον από τους συνιδιοκτήτες, δεν έπεται κατά νόμο ότι αυτός έχει το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του δώματος της οικοδομής και για κάθε άλλο σκοπό, πλην της υπερυψώσεως, ούτε ότι οι λοιποί οροφοϊδιοκτήτες στερούνται του δικαιώματος για ανάλογη άλλη χρήση, σε τρόπο ώστε οι τελευταίοι με την ιδιότητά τους ως συνιδιοκτήτες να μην νομιμοποιούνται να εναντιωθούν στις ενέργειες εκείνου που προσβάλλει το δικαίωμά τους αυτό και εμποδίζουν την ενάσκηση των εξουσιών, που τους ανήκουν.
ΑΠ 919/1992 ΕΔΠ 1993/166, ΑΠ 1611/1985 ΝοΒ 34.1058, ΕφΑθ 7175/1999 ΕλΔ 40. 1619
Από μόνο το λόγο ότι το δικαίωμα του υψούν ανήκει σε έναν συνιδιοκτήτη, δεν έπεται ότι αυτός έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του δώματος της οικοδομής).
Επομένως, ο συνιδιοκτήτης οικοδομής δεν έχει δικαίωμα, μετά την επέκταση της πολυκατοικίας προς τα πάνω, να εμποδίσει τους λοιπούς συνιδιοκτήτες από τη χρήση της κοινόχρηστης ταράτσας που δημιουργήθηκε, μετά την προσθήκη των νέων ορόφων, δια του αποκλεισμού της προσπέλασης αυτών στην τελευταία, λόγω καταργήσεως από ορισμένου ορόφου και πάνω του αρχικώς προβλεπομένου από την πράξη της οροφοκτησίας κλιμακοστασίου, το οποίο προοριζόταν να καταλήγει στην
κοινόχρηστη ταράτσα.
