Η εξαιρετική περίσταση της πανδημίας από την εξάπλωση του κορωνοϊού και στην χώρα μας, είναι αυτή που σήμερα – περισσότερο ίσως από κάθε άλλη φορά – αναδεικνύει την σημασία και την χρησιμότητα των εδώ εξεταζομένων άρθρων του Αστικού Κώδικα, των άρθρων 388 και 288 ΑΚ.

Η ελευθερία των συμβάσεων, η σπουδαιότερη εκδήλωση της ιδιωτικής αυτονομίας στο χώρο του ενοχικού δικαίου, περιλαμβάνει την ελευθερία κατάρτισης της σύμβασης, την ελευθερία διαμόρφωσης του περιεχομένου της και την ελευθερία τήρησης του τύπου. Τα συμβαλλόμενα μέρη είναι καταρχήν ελεύθερα, στο πλαίσιο που διαγράφουν ο νόμος και τα χρηστά ήθη, να διαμορφώσουν κατά βούληση και σύμφωνα με τα συμφέροντά τους, το περιεχόμενο της σύμβασης που καταρτίζουν. Όμως, από σοβαρούς οικονομικούς ή άλλου δημοσίου συμφέροντος λόγους μπορούν να επιβληθούν με νόμο δεσμεύσεις της οικονομικής ή προσωπικής ελευθερίας, γιατί η ελεύθερη οικονομική δραστηριότητα τελεί υπό τη γενική επιφύλαξη του νόμου και περιορίζεται από τα δικαιώματα των άλλων και τα χρηστά ήθη.

Προϋποθέσεις εφαρμογής της ΑΚ 388

Η εφαρμογή του άρθρου 388 ΑΚ γίνεται σε εξαιρετικές, αν όχι ακραίες, περιπτώσεις, και αυτό οφείλεται στο αυστηρό πραγματικό του και στις ειδικές προϋποθέσεις που αυτό προβλέπει. Πιο συγκεκριμένα, η δυσκολία και η σπανιότητα εφαρμογής της εν λόγω διάταξης, βρίσκεται σε άμεση συνάρτηση με την προϋπόθεση τα περιστατικά στα οποία οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη σύναψη της σύμβασης (αντικειμενικό δικαιοπρακτικό θεμέλιο) να μεταβλήθηκαν ανυπαιτίως από λόγους έκτακτους και απρόβλεπτους. Η προϋπόθεση όμως αυτή πληρούται δυσχερέστερα στις συμβάσεις με μακρά διάρκεια και λειτουργία, όπως είναι οι επαγγελματικές μισθώσεις οι οποίες εξακολουθούν να διέπονται από το νομοθετικό καθεστώς του Π.Δ. 34/1995, όπως αυτό ίσχυε πριν από τη θέση σε ισχύ του Ν. 4242/2014, καθώς σε αυτή την περίπτωση η μίσθωση έχει δωδεκαετή (άρθρο 5 παρ. 1 Π.Δ. 34/1995) η δεκαεξαετή (άρθρο 61 περ. δ’ Π.Δ. 34/1995) νόμιμη διάρκεια.
Η δυσχέρεια πλήρωσης της συγκεκριμένης προϋπόθεσης έγκειται κυρίως στο ότι όσο μεγαλύτερη είναι η διάρκεια της σύμβασης (από την έννοια ότι όσο περισσότερο απέχει η μεταβολή από την κατάρτιση της σύμβασης) τόσο περισσότερο προβλεπτή είναι η μεταβολή των συνθηκών, με συνέπεια να κάμπτεται ο όρος του απρόβλεπτου που θέτει το άρθρο 388 ΑΚ. Επιπροσθέτως, απαιτείτα :
α) Μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης.
β) Η μεταβολή αυτής να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν. Τέτοια έκτακτα περιστατικά είναι εκείνα τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά ή οικονομικά, συνεπεία των οποίων επέρχεται πλήρης κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, ώστε ο μεν οφειλέτης εκτελώντας τη σύμβαση να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απροβλέπτως, ο δε αντισυμβαλλόμενος να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί. Αρχικά, όσον αφορά στα περιστατικά επί των οποίων στηρίχθηκαν οι συμβαλλόμενοι, αυτά μπορεί να είναι ποικίλα, είτε γενικής φύσεως, όπως επί παραδείγματι η σταθερότητα της οικονομίας –οπότε γίνεται λόγος για το μεγάλο δικαιοπρακτικό θεμέλιο- είτε ατομικές καταστάσεις, όπως λόγου χάρη η υγεία και η περιουσία των συμβαλλόμενων. Περαιτέρω, κρίσιμη είναι η διάκριση των περιστατικών εκείνων που στοιχειοθετούν το λεγόμενο δικαιοπρακτικό θεμέλιο, από τα απλά παραγωγικά αίτια της βούλησης των συμβαλλόμενων. Επομένως, μόνο τα γεγονότα τα οποία είναι κρίσιμα ενόψει του σκοπού τόσο των συμβαλλομένων όσο και της σύμβασης, μπορούν να επιτρέψουν την υπαγωγή στην εφαρμογή της ΑΚ 388. Η εν λόγω μεταβολή πρέπει να οφείλεται σε λόγους έκτακτους και απρόβλεπτους. Πιο συγκεκριμένα, τα περιστατικά τα οποία προκάλεσαν τη μεταβολή πρέπει να μην επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά να προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά, κλπ. Τα περιστατικά αυτά δεν χρειάζεται να μπορούν να θεωρηθούν και ως γεγονότα ανωτέρας βίας. Δεν αρκούν, όμως, τυχαία γεγονότα, τα οποία συμβαίνουν συνήθως είτε γενικά, όπως επί παραδείγματι η μεταβολή της αξίας του νομίσματος, εφόσον δεν υπερβαίνει το συνηθισμένο μέτρο, η αύξηση της αξίας του ακινήτου λόγω της αυξημένης ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων, είτε στον τόπο εκτέλεσης της σύμβασης, όπως σεισμοί σε σεισμόπληκτες περιοχές, πυρκαγιές σε δάση κατά τους θερινούς μήνες. Ομοίως, και ορισμένα ατομικά περιστατικά μπορούν να θεωρηθούν έκτακτα και απρόβλεπτα, όπως επελθών θάνατος, βαριά ασθένεια, απαγωγή κλπ.
Ζήτημα γεννάται κατά πόσον η οικονομική κρίση δύναται να αποτελέσει έκτακτο και απρόβλεπτο περιστατικό, το οποίο να δικαιολογεί λχ την κατ’ άρθρο 388 ΑΚ αναπροσαρμογή μισθώματος. Σύμφωνα με τη μάλλον κρατούσα άποψη στη νομολογία – ΑΠ 1171/2004 ΕλλΔνη 2005 σελ. 157· σχετική περιπτωσιολογία σε Παπαδάκη Χ., Εγχειρίδιο Εμπορικών Μισθώσεων, 2016, σελ. 175-176, η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας και επαχθών δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, με όλες τις συνέπειες σε όλες τις εκφάνσεις της οικονομίας δεν συνιστούν από μόνα τους γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στην Ελληνική οικονομία, στην οποία από μακρού χρόνου είναι συνεχείς οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, κάτω από τις σημερινές κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας.
Ωστόσο, δεν λείπει και η πιο μετριοπαθής (νεότερη) στάση της νομολογίας ΑΠ 998/2014 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης· ΕφΛαρ 67/2016 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης· ΕφΛαρ 130/2016 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης· ΕφΛαρ 316/2015 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης. Βλ. και τη διατύπωση της ΑΠ 1592/2014 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης, σύμφωνα με την οποία τα ως άνω γεγονότα, δηλ. η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας και επαχθών δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, δύναται να θεωρηθούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, υπό την προϋπόθεση όμως ότι δεν ήταν δυνατόν να διαγνωστούν υπό ομαλές συνθήκες. Χαρακτηριστική επ’ αυτού είναι η πρόσφατη υπ’ αριθμ. 207/2017 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία αναγνωρίζοντας στην οικονομική επιδείνωση της χώρας ένα χαρακτήρα έκτακτο και απρόβλεπτο, προβαίνει σε αναπροσαρμογή του συμβατικώς συμφωνηθέντος μισθώματος κατά 20% επί τη βάσει της ΑΚ 388, δεχόμενη ότι η κρίση επέδρασε στην επίδικη συμβατική σχέση, δηλαδή ανατράπηκε η ισορροπία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, «ώστε ο μεν οφειλέτης, εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απρόοπτα, ο δε αντισυμβαλλόμενος ναωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ εάν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί».
γ) Από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. – ΑΠ 1225/2015 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης.

Το πεδίο εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ.

Η γενική ρήτρα της ΑΚ 288 επιτελεί πρωτίστως συμπληρωματική της δικαιοπρακτικής βούλησης λειτουργία, υπό την έννοια ότι προσδιορίζει τα επιμέρους στοιχεία της συμβατικής σχέσης, ενώ επί αοριστίας, ασάφειας ή κενού, η λύση θα πρέπει να δίνεται με αναγωγή στις επιταγές της καλής πίστης. Η αρχή της καλόπιστης εκπλήρωσης της παροχής κατ’ άρθρο 288 ΑΚ έχει γενική εφαρμογή, ήτοι εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο ΟλΑΠ 927/1982 ΕλλΔνη 1983 σελ. 45∙ ΟλΑΠ 9/1997 ΝοΒ 1997 σελ. 762∙ ΑΠ 136/2006 ΝοΒ 2006 σελ. 827∙ ΑΠ 2045/2006 ΕλλΔνη 2007 σελ. 1421∙ ΑΠ 1113/2005 ΝοΒ 2006 σελ. 195∙ ΑΠ 415/2004 ΝοΒ 2005 σελ. 674∙. Ως εκ τούτου, η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ ξεπερνάει το πλαίσιο του Ενοχικού Δικαίου και τυγχάνει εφαρμογής και σε εμπράγματες ΑΠ 421/1997 ΕλλΔνη 1997 σελ. 1845∙ ΑΠ 902/1995 ΝοΒ 1997 σελ. 983∙ ΑΠ 598/1992 ΕλλΔνη 1993 σελ. 1286∙ ΜΠρΑθ 1240/2005 ΑρχΝ 2007 σελ. 494, οικογενειακές ΑΠ 1507/2001 ΕλλΔνη 2003 σελ. 1594 και κληρονομικές αξιώσεις ΕφΘεσ 1323/1999 Αρμ 2000 σελ. 1220, αλλά και σε διαρκείς συμβάσεις, όπου είναι η ατομική σύμβαση εργασίας, ΟλΑΠ 32/1988 ΕΕΝ 1989 σελ. 605∙ ΑΠ 113/1998 ΔΕΕ 1998 σελ. 102∙ ΑΠ 699/1974 ΕΕΝ 1975 σελ. 314.
Περαιτέρω, η καλή πίστη επιτελεί και διορθωτική λειτουργία, με την έννοια ότι,συντρεχουσών ειδικών συνθηκών,επιτρέπει την απόκλιση τόσο από τη συμβατική πρόβλεψη όσο και από τη νομοθετική ρύθμιση. Στηριζόμενη στην ως άνω διπλή λειτουργία της καλής πίστης, η νομολογία κατέφυγε συχνά στην ΑΚ 288 για την αναπροσαρμογή του μισθώματος, αν και η εφαρμογή της δεν προβλέπεται ρητώς από το π.δ. 34/1995, όπως συμβαίνει με την ΑΚ 388. Μάλιστα, σε αντίθεση προς την ΑΚ 388, στην οποία ο νομοθέτης κατέστρωσε ένα αυστηρό πραγματικό απαριθμώντας συγκεκριμένες προϋποθέσεις, η γενικότητα με την οποία είναι διατυπωμένη η ΑΚ 288 αφήνει στη νομολογία ευρύ πεδίο δικαστικής διάπλασης των απαιτούμενων προϋποθέσεων.

Προϋποθέσεις εφαρμογής της ΑΚ 288

1) Σύναψη έγκυρης σύμβασης . 2) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών από το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης ή το χρόνο μετά τη (νόμιμη ή συμβατική) αναπροσαρμογή μέχρι το χρόνο συζήτησης της αγωγής. Η μεταβολή αυτή δεν απαιτείται να είναι απρόβλεπτη και έκτακτη, όπως αξιώνει η εφαρμογή της ΑΚ 388. Μάλιστα, ορισμένες αποφάσεις δέχονται την εφαρμογή της ΑΚ 288 και επί υπαίτιας ακόμη μη πρόβλεψης της επελθούσας μεταβολής. 3) Ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) ανάμεσα στο αρχικώς συμφωνηθέν μίσθωμα και στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο [μίσθωμα], σε τέτοιο βαθμό ώστε το καταβαλλόμενο μίσθωμα να προκαλεί υπέρμετρη ζημία στον οφειλέτη, η οποία υπερβαίνει τον αρχικώς αναληφθέντα κίνδυνο, και αντίστοιχα υπέρμετρη ωφέλεια του αντισυμβαλλόμενου, προσκρούοντας, έτσι, στις αρχές της καλής πίστης και στον ηθικό ρυθμό του δικαίου. Η απόκλιση αυτή θα πρέπει να προκύπτει σαφώς από την προσκόμιση πρόσφορων συγκριτικών στοιχείων, τα οποία θα προέρχονται από την αξία όμορων κυρίως μισθίων. 4) Αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ της μόνιμης μεταβολής και της ουσιώδους απόκλισης. Κρίσιμη είναι η συνδρομή του αιτιώδους συνδέσμου, καθώς εάν η απόκλιση θα επισυνέβαινε και χωρίς τη μεσολάβηση της μεταβολής, η αναπροσαρμογή αποκλείεται.

Νομολογιακή προσέγγιση της ΑΚ 288 στις εμπορικές μισθώσεις

Τα δικαστήρια, τόσο της ουσίας όσο και το Ακυρωτικό, ερχόμενα αντιμέτωπα με περιστατικά απρόοπτης μεταβολής ων συνθηκών, παρενέβησαν στο συμβατικό δεσμό, αρυόμενα τη διαπλαστική αυτή εξουσία καταρχήν από την ΑΚ 288, και κατ’ εξαίρεση μόνο από την διατυπωμένη για αυτό το σκοπό ΑΚ 388. Τη νομολογία απασχόλησε κυρίως η έννοια της μεταβολής και δη πότε αυτή επιτρέπει την απόκλιση από τα συμφωνηθέντα. Έτσι, η νομολογία δέχθηκε την εφαρμογή της ΑΚ 288, αναγνωρίζοντας ότι λόγω της επελθούσας μεταβολής η εμμονή στην εκπλήρωση της αρχικώς συμφωνηθείσας παροχής αντιβαίνει στις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών. Ένας μάλιστα από τους εν δυνάμει λόγους εφαρμογής της εν λόγω διάταξης δύναται να είναι και η μεταβολή της νομοθεσίας. Πιο συγκεκριμένα, με το νόμο 3730/2008 «περί προστασίας ανηλίκων από τον καπνό και τα αλκοολούχα ποτά και άλλες διατάξεις», αναφορικά με τα καταστήματα της κατηγορίας «καφέ-μπαρ», απαγορεύτηκε πλήρως το κάπνισμα και η κατανάλωση προϊόντων καπνού εντός αυτών. Η ρύθμιση αυτή είχε ως άμεση συνέπεια τη ραγδαία μείωση της αγοραστικής κίνησης και κατανάλωσης των σχετικών ειδών στα καταστήματα αυτής της κατηγορίας, δεδομένου ότι απαγορεύεται πλέον το κάπνισμα στον κύριο χώρο ανάπτυξης των τραπεζοκαθισμάτων. Το προϊσχύσαν νομοθετικό καθεστώς αναντίλεκτα αποτέλεσε το δικαιοπρακτικό θεμέλιο της σύμβασης και περαιτέρω του καθορισμού του ύψους του μισθώματος, κατά τρόπο ώστε η νομοθετική μεταβολή να συνιστά μόνιμη μεταβολή κατά την έννοια της ΑΚ 288, προκαλώντας αιτιωδώς ουσιώδη απόκλιση ανάμεσα στο αρχικώς συμφωνηθέν μίσθωμα και στο υπαγορευόμενο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη μίσθωμα (κατάφαση αιτιώδους συνδέσμου). Βλ. ΜονΠρΚατερίνης 1/2012, ΝοΒ 60, 878. Τα αυτά δύνανται να υποστηριχθούν και στην παρούσα κατάσταση ισχύος του αντικαπνιστικού Νόμου, που οδήγησε σε απόγνωση πολλούς επιχειρηματίες. Περαιτέρω, η διαμόρφωση των προσδοκιών σχετικά με την εξέλιξη της μισθωτικής αξίας της επαγγελματικής στέγης επηρεάζεται από το γενικότερο κλίμα των αγορών, καθώς και από την αναμενόμενη μακροπρόθεσμη εξέλιξη των θεωρούμενων ως διορθωτικών μεγεθών και δεικτών της εθνικής οικονομίας, ενώ λόγω και της σοβούσας οικονομικής κρίσης που πλέον εκδηλώνεται στη χώρα μας από τα τέλη του έτους 2009, οι μισθωτικές αξίες των ακινήτων επαγγελματικών χωρών από τις αρχέςτου 2010 γνωρίζουν προοδευτική μείωση, που φθάνει μέχρι και το 30% σε σύγκριση με τις αντίστοιχες αξίες των προηγούμενων ετών. Όλα αυτά συνιστούν κατά την νομολογία μας λόγους εφαρμογής της ΑΚ 288.

Σχέση μεταξύ ΑΚ 288 και 388

Η ρύθμιση του άρθρου 388 ΑΚ δεν αποτελεί τίποτε άλλο παρά ειδική εφαρμογή της γενικής αρχής της καλόπιστης εκπλήρωσης της παροχής, την οποία καθιερώνει το άρθρο 288 ΑΚ. Ανακύπτει λοιπόν το ερώτημα, εάν υπάρχει πεδίο εφαρμογής του άρθρου 288 ΑΚ, σε περίπτωση απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών, ενόψει του γεγονότος ότι το τελευταίο αυτό θέμα ρυθμίζεται από την ειδική διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ.
Σύμφωνα με την κρατούσα άποψη στη νομολογία (ΟλΑΠ 927/1982 ΕλλΔνη 1983 σελ. 45∙ ΟλΑΠ 9/1997 ΝοΒ 1997 σελ. 762∙ ΑΠ 334/2015 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης∙ ΑΠ 989/2012 ΝοΒ 2013 σελ. 155∙ ΑΠ 1271/2012 ΝοΒ 2013 σελ. 741∙ ΑΠ 1289/2011 ΝοΒ 2012 σελ. 662∙ ΑΠ 1171/2004 ΕλλΔνη 2005 σελ. 154), η εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ είναι δυνατή και επί αμφοτεροβαρών συμβάσεων (ιδίως λειτουργώντας συμπληρωματικά και διορθωτικά), εφόσον δεν συντρέχουν οι αυστηρές προϋποθέσεις του άρθρου 388 ΑΚ. Από την επισκόπηση της νομολογίας, παρατηρείται ότι εκείνες οι προϋποθέσεις του πραγματικού του άρθρου 388 ΑΚ που συνήθως δεν συντρέχουν και άρα καλείται σε εφαρμογή η γενική ρήτρα του άρθρου 288 ΑΚ, είναι το μη προβλεπτό της μεταβολής και το ανυπαίτιο της μη πρόβλεψής της – ΑΠ 334/2015 ΤΝΠ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ. Επιπροσθέτως, το άρθρο 388 ΑΚ εφαρμόζεται μόνο στις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις, αφήνοντας εκτός του ρυθμιστικού του βεληνεκούς τις ετεροβαρείς συμβάσεις και τις μονομερείς δικαιοπραξίες. Τότε, ανακύπτει η πρακτική αξία του άρθρου 288 ΑΚ, το οποίο και καλύπτει την αναπροσαρμογή της παροχής σε περιπτώσεις ετεροβαρών συμβάσεων και μονομερών δικαιοπραξιών, η οποία (εννοείται η παροχή) αναπροσαρμόζεται επί τη βάσει της αντικειμενικής καλής πίστης του άρθρου 288 ΑΚ. Όσον αφορά μάλιστα τις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις, στις οποίες ένας εκ των συμβαλλομένων με ειδική συμφωνία ανέλαβε συγκεκριμένο κίνδυνο, η αρχή του άρθρου 288 ΑΚ εφαρμόζεται και επ’ αυτής της προβλεφθείσας μεταβολής των συνθηκών επί των οποίων τα μέρη στήριξαν τη συμφωνία τους, εφόσον η μετά την επέλευση της μεταβολής εκπλήρωση της παροχής, συνεπάγεται υπέρβαση του, βάσει της γενόμενης πρόβλεψης, αναληφθέντος κινδύνου ζημίας (ΟλΑΠ 927/1982 ΕλλΔνη 1983 σελ. 45∙ ΑΠ 334/2015 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης∙ ΑΠ 250/1998 ΝοΒ 1999 σελ. 772∙ ΑΠ 676/1994 ΝοΒ 1995 σελ. 825). Ακόμα, είναι γεγονός ότι η ρύθμιση του άρθρου 388 ΑΚ αφορά στη μεταγενέστερη και όχι στην αρχική έλλειψη του δικαιοπρακτικού θεμελίου. Η τελευταία αυτή περίπτωση, που συνιστά όπως προαναφέρθηκε κοινή πλάνη στα παραγωγικά αίτια της βούλησης, αντιμετωπίζεται με τη συνδρομή της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ σε συνδυασμό με τις περί πλάνης διατάξεις του ΑΚ (άρθρα 140 επ.).
Συνεπώς, κατόπιν των ανωτέρω εκτεθέντων, η αναπροσαρμογή επί τη βάσει της ΑΚ 288 χωρεί μόνο σε τρεις περιπτώσεις:
• πρώτον, επί ετεροβαρών συμβάσεων, μονομερών δικαιοπραξιών και διάφορων ενοχών εκ του νόμου (π.χ. ΑΚ 722), αλλά και επί άλλων παροχών που δε συνδέονται ευθέως με την εκπλήρωση κάποιας συμβάσεως (π.χ. παροχή «εφάπαξ» από ασφαλιστικό ταμείο) ˑ
• δεύτερον, στις περιπτώσεις αρχικής έλλειψης του δικαιοπρακτικού θεμελίου, ήτοι διμερούς υποκειμενικής πλάνης περί τα παραγωγικά αίτια της βουλήσεως ˑ εξαιρούνται οι περιπτώσεις κατά τις οποίες η πλάνη αφορά σε σημεία που συμπεριελήφθησαν ρητώς ή σιωπηρώς στο συμβατικό περιεχόμενο,οπότε και ενεργοποιούνται κατ’ αρχήν οι διατάξεις περί ακυρωσίας (ΑΚ 140 επ) ˑ
• και τρίτον, όλως κατ’ εξαίρεσιν, επί αμφοτεροβαρών συμβάσεων, στις οποίες ελλείπει κάποιος όρος του πραγματικού της ΑΚ 388 (κυρίως ο όρος του απροβλέπτου), όμως, επαπειλείται η οικονομική καταστροφή του οφειλέτη, σε τέτοιο βαθμό ώστε να αντιστοιχεί στην οικονομική αδυναμία παροχής, η οποία οδηγεί, κατ’ εφαρμογή της ΑΚ 288, σε απαλλαγή του οφειλέτη.
ΓΙΑ ΑΥΤΟΥΣ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ, και σε συνδυασμό με την ανάγκη συνδρομής όλων των λεχθέντων προϋποθέσεων για την κατάφαση εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ, και δη της ύπαρξης λόγων έκτακτων και απρόβλεπτων, οι συμβαλλόμενοι προτιμούν να καταφεύγουν (και) στην εφαρμογή της ευρύτερης και ελαστικότερης (ως προς τους όρους εφαρμογής της) διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, συνήθως σωρεύοντας επικουρικά (κατ’ άρθρο 219 παρ. 2 ΚΠολΔ) τη σχετική αγωγική βάση – ΕφΛαρ 130/2016 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης· ΕφΛαρ 316/2015 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης. Άλλωστε και η συντριπτική νομολογία των Διακστηρίων μας, παγίως δέχεται τη δυνατότητα αναπροσαρμογής του μισθώματος επαγγελματικής – εμπορικής μίσθωσης με βάση το άρθρο 288 ΑΚ, εφόσον δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 388 ΑΚ – ΟλΑΠ 9/1997 ΝοΒ 1997 σελ. 762∙ ΑΠ 1242/2015 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης· ΑΠ 305/2014 ΝοΒ 2014 σελ. 1649· ΑΠ 633/2007 ΝοΒ 2007 σελ. 2066∙ ΑΠ 2045/2006 ΕλλΔνη 2007 σελ. 1421∙ ΑΠ 1113/2005 ΝοΒ 2006 σελ. 195∙ ΑΠ 1487/2005 ΝοΒ 2006 σελ. 1625∙

Περαιτέρω, το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από την διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ. για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσεως, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μισθώσεως, μεταβαλλόμενης αυτής ως προς το ύψος του μισθώματος χωρίς αναδρομικότητα από της επομένης της επιδόσεως της αγωγής υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (βλ. ΑΠ 1487/2005).

Αν λοιπόν πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, του λοιπού ο περί μισθώματος συμβατικός όρος (ήτοι η συμφωνία περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος) καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορος πλέον ο όρος αυτός να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος. Μετά από αυτή (δικαστική αναπροσαρμογή και κατάλυση του περί του μισθώματος συμβατικού όρου) το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του ως άνω Π.Δ/τος 34/1995, η δε απαιτούμενη από το νόμο για την πραγματοποίηση αυτής ετήσια προθεσμία αρχίζει από το χρόνο που συντελείται η αναπροσαρμογή με την απόφαση του δικαστηρίου, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής.

Η άποψη κατά την οποία, μετά τη δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος, που γίνεται σε ορισμένο στάδιο, δεν καταργείται η συμφωνία σταδιακής αναπροσαρμογής, αφού αυτή ισχύει μόνο για το στάδιο στο οποίο βρίσκεται και επομένως διατηρείται για τα επόμενα στάδια, με δυνατότητα αντιμετώπισης με νέα δικαστική παρέμβαση, κατ’ εφαρμογή των ίδιων διατάξεων, μελλοντικής νέας διατάραξης της ισορροπίας χρήσης του μισθίου και του μισθώματος, δεν είναι προκριτέα ενόψει ιδίως α) του ότι τα στάδια αναπροσαρμογής βρίσκονται μεταξύ τους σε λογική αλληλουχία και κάθε ένα στηρίζεται στο προηγούμενο, ώστε αν διασπαστεί η αλληλουχία αυτή, δεν μπορούν τα επόμενα στάδια να διατηρήσουν την αυτοτέλειά τους και να γίνει νέα (ερειδόμενη στη σύμβαση) αναπροσαρμογή, β) είναι δυνατό να ζητείται δικαστική αναπροσαρμογή για κάθε περαιτέρω στάδιο, με αποτέλεσμα το μεν να είναι δυνατή η εντός ενός και του ιδίου σταδίου διπλή αναπροσαρμογή (συμβατική και δικαστική), το δε να δημιουργούνται περισσότερες δίκες που θα βρίσκονται σε εξέλιξη και που κάθε μία θα εξαρτάται από την προηγούμενη, ώστε η σύμβαση θα βρίσκεται σε αποσταθεροποίηση και τα συμβληθέντα μέρη σε αβεβαιότητα και γ) τίθεται ζήτημα περί του πρακτέου, στην περίπτωση κατά την οποία η σταδιακή αναπροσαρμογή έχει συμφωνηθεί σε ποσό (συγκεκριμένο μίσθωμα) και όχι σε ποσοστό, το δε κατ’ αναπροσαρμογή ορισθέν από το δικαστήριο μίσθωμα κατ’ άρθρο 288 Α.Κ. είναι κατά ποσό υπέρτερο του μισθώματος του επομένου ή των επομένων σταδίων, οπότε εκ του πράγματος θα επέλθει αδράνεια του σταδίου ή των σταδίων αυτών της σύμβασης, εφόσον η δικαστική αναπροσαρμογή θα υπερκαλύπτει την συμβατική τοιαύτη.

Για το ορισμένο δε της αγωγής αναπροσαρμογής, με βάση το άρθρο 288 του Α.Κ. πρέπει να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της εν λόγω διάταξης, οπότε και έχει συμφέρον ο ενάγων-μισθωτής στη μείωση του καταβαλλομένου μισθώματος ή του ποσοστού της συγκεκριμένης αναπροσαρμογής. Επίσης οφείλει ο ενάγων να εκθέσει στο δικόγραφο της αγωγής ποίες οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές, νομισματικές κ.λπ.), οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπληρώσεως της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος ή του ποσοστού της συμφωνημένης αναπροσαρμογής (βλ. ΑΠ 893/2010). Εξάλλου, επειδή η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ είναι αναγκαστικού δικαίου, η εφαρμογή της καλής πίστης στην εκπλήρωση των ενοχικών σχέσεων δεν μπορεί να αποκλειστεί γενικά εκ των προτέρων με παραίτηση του ενός ή με συμφωνία, τυχόν δε τέτοια παραίτηση ή συμφωνία, είναι άκυρη (ΑΠ 304/2014).