Μέχρι την ως άνω απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, είχαν δημοσιευτεί δύο αποφάσεις, η μία του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης ( υπ’αριθμ. 16158/2018) και η δεύτερη του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου ( υπ’αριθμ. 263/2019 ασφ. μέτρα) με τις οποίες για τους εκεί αναφερόμενους λόγους απαγορευόταν η βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) των ακινήτων των διαδίκων.
Για πρώτη φορά όμως στα ελληνικά δεδομένα αναγνωρίστηκε και προστατεύτηκε δικαστικά το δικαίωμα εκμετάλλευσης διαμερίσματος, μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb με την ως άνω με αριθμό 1259/2019 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Το δικαστήριο απέρριψε αγωγή κατά ιδιοκτήτριας ακινήτου που εκμισθώνει αυτό σε εταιρεία διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb), σημαντικό δε είναι το γεγονός, ότι το εν λόγω ακίνητο είναι διαμέρισμα πολυκατοικίας και υπάγεται σε διατάξεις της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Αναγνωρίστηκε λοιπόν, ότι βάσει του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 36 του Ν. 4465/2017 και όπως τελικά αντικαταστάθηκε με το άρθρο 84 του Ν. 4472/2017, «η οικονομική εκμετάλλευση διαμερίσματος μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, που συνάπτονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών για χρονική διάρκεια μικρότερη του έτους είναι νόμιμη». Καθώς επίσης ότι «με τη διάταξη της παρ. 4 της υποπ. Α3 του άρθρου 2 του Ν. 4336/2015, καταργήθηκε από 1-11-2015 η διάταξη του άρθρου 2 παρ.1 του Ν. 4276/2014, σύμφωνα με την οποία ακίνητο που εκμισθωνόταν για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα ημερών θεωρούνταν “τουριστικό κατάλυμα” με αποτέλεσμα τα μισθωμένα με βραχυχρόνιες μισθώσεις διαμερίσματα να μην θεωρούνται τουριστικά καταλύματα και να διαφοροποιούνται από τα “ενοικιαζόμενα επιπλωμένα διαμερίσματα” που συνιστούν μη κύρια ξενοδοχειακά τουριστικά καταλύματα, σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ. 2 περ.β υποπ. Γγ του Ν. 4276/2014 και να μην χρειάζεται να πληρούν τις προϋποθέσεις του Ν. 4276/2014…». Όσο για τους ισχυρισμούς των εναγόντων συνιδιοκτητών για επιβάρυνση των κοινόχρηστων χώρων, τη φασαρία και την κατοχή κλειδιών από αόριστο αριθμό ατόμων κρίθηκε ότι δεν αποδείχτηκαν, αλλά επίσης δεν αποδείχθηκε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση αποτέλεσε καθαυτή επιβαρυντική περίσταση για την εικόνα και την ασφάλεια της πολυκατοικίας.
Κρίθηκε λοιπόν, ότι δεν είναι δυνατό να απαγορευθεί ή έστω να περιοριστεί η χρήση και εκμετάλλευση των ακινήτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, λόγω μεμονωμένων περιστατικών ή επειδή αυθαίρετα τεκμαίρεται ότι οι προσωρινά διαμένοντες κάνουν κακή χρήση των κοινόχρηστων χώρων.
Ο ισχυρισμός των συνιδιοκτητών περί επιβάρυνσης του ανελκυστήρα της οικοδομής από τους προσωρινά διαμένοντες. απερρίφθη, με το συλλογισμό ότι ειδικά σε πολυκατοικίες (όπως η επίδικη) που στεγάζονται επαγγελματικοί χώροι (δικηγορικά γραφεία, ιατρεία κλπ), εισέρχεται καθημερινά πλήθος πελατών που κάνουν χρήση του ανελκυστήρα, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να αποδοθεί η όποια βλάβη ή φθορά στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Εξάλλου, θα πρέπει να αποδεικνύεται ορισμένα ότι κατά τη διάρκεια των εν λόγω μισθώσεων, οι φθορές ανελκυστήρων (που ειδικά στο κέντρο είναι άνω των 50 ετών!!) ήταν περισσότερες από ό,τι συνήθως.
Ως προς τον ισχυρισμό για αίσθημα ανασφάλειας καθώς τα κλειδιά της πολυκατοικίας βρίσκονται στα χέρια αόριστου αριθμού προσώπων, καθώς επίσης και ότι συχνά διανυκτερεύουν στα διαμερίσματα πολυάριθμες ομάδες νεαρών κυρίως ατόμων (10-15 άτομα), το Δικαστήριο έκρινε, ότι: Η συχνή εναλλαγή ενοίκων στα διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης και η κατοχή των κλειδιών είναι από τα βασικά χαρακτηριστικά των μισθώσεων μέσω πλατφόρμας, «το οποίο προφανώς έχει ληφθεί υπόψη από το νομοθέτη που αναγνώρισε βάσει νόμου τον τρόπο αυτό εκμετάλλευσης, μεταξύ άλλων ακινήτων και των διαμερισμάτων, και δεν μπορεί χωρίς άλλο να οδηγήσει σε απαγόρευση της εκμετάλλευσης του επίδικου διαμερίσματος με το συγκεκριμένο τρόπο». Και για τον αριθμό ατόμων που διαμένουν στα διαμερίσματα: «…δεν υφίσταται ανώτατος αριθμός διαμενόντων ανά οριζόντια ιδιοκτησία που να ορίζεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, αλλά ούτε από το νόμο, είτε για μόνιμη είτε για προσωρινή διαμονή, ώστε να καθιστά από μόνος του ο αριθμός αυτός τη χρήση του διαμερίσματος αντίθετη στον κανονισμό ή το νόμο».
Όσον αφορά τη διατάραξη κοινής ησυχίας, κατά την κρίση του Δικαστή, μεμονωμένα περιστατικά δεν μπορούν να θεωρηθούν ως ικανά περιστατικά διαρκούς και έντονης όχλησης των συνιδιοκτητών, που θα αποτελούσαν παραβίαση του κανονισμού της πολυκατοικίας. Σε κάθε περίπτωση δεν νοείται η απαγόρευση εκμετάλλευσης του ακινήτου επειδή μία ή δύο φορές σημειώθηκαν συμβάντα οχλαγωγίας.
Πρόκειται για μια πολύ σημαντική απόφαση που αφορά ακίνητο σε μια περιοχή (κέντρο της Αθήνας) όπου οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αν μη τι άλλο, πλέον ευδοκιμούν, και έδωσαν μάλιστα μια διέξοδο στους ιδιοκτήτες ακινήτων που από τη μία καλούνταν να καταβάλλουν φόρους και υποχρεώσεις για τα ακίνητά τους, και απ’την άλλη λόγω της μείωσης ζήτησης των τελευταίων ετών, αυτά παρέμεναν πολλές φορές κενά και αναξιοποίητα.
Σε κάποιες δε περιοχές του κέντρου της Αθήνας ίσως υποβαθμισμένες ή με αυξημένη εγκληματικότητα, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, όχι μόνο δεν “επιβάρυναν” τα σχετικά ακίνητα, αλλά απεναντίας μπορεί κάποιος να πεί, ότι βελτίωσαν την εικόνα της γειτονιάς, με την παρουσία τουριστών από όλο τον κόσμο.
Αυτά βέβαια δεν ισχύουν άνευ ετέρου και προφανώς κάθε υπόθεση κρίνεται κατά περίπτωση ανάλογα με τα γεγονότα και τα πραγματικά περιστατικά. Επομένως κάθε ιδιοκτήτης πρέπει, αφενός να συμμορφώνεται με τις διατάξεις των κειμένων Νόμων, αφετέρου να σέβεται και τα δικαιώματα των υπολοίπων συνιδιοκτητών.
Θεοδόσης Κ. Λουκαδούνος.
Δικηγόρος
