Το δικαίωμα της καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης.
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 672, 766 και 588 ΑΚ συνάγεται ως γενική αρχή του δικαίου ότι όταν συντρέχει λόγος, επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μια διαρκής ενοχική σχέση, έστω και αν στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν παρέχεται αμέσως από το νόμο δικαίωμα καταγγελίας. Η αρχή αυτή προκύπτει και από τα άρθρα 281 και 288 ΑΚ, που επιβάλλουν να ασκούνται τα δικαιώματα, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αν ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, παρέχουν δε το δικαίωμα στους συμβαλλόμενους να καταγγείλουν τη διαρκή ενοχική σχέση, όταν σύμφωνα με τις αρχές αυτές καθίσταται υπέρμετρα δυσβάσταχτη η συνέχιση της μισθώσεως μέχρι τη λήξη της, είτε και για τα δυο μέρη, είτε και για ένα απ` αυτά. Τούτο συμβαίνει ιδίως σε περίπτωση μεταβολής των περιουσιακών ή προσωπικών σχέσεων των μερών.
Η ύπαρξη του σπουδαίου λόγου στην καταγγελία
Περαιτέρω, η συνδρομή ή μη σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλαδή κατ` αρχήν πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία. Αν, όμως, εκείνος που καταγγέλλει είναι υπαίτιος, δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταγγελία, διότι είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, συναγόμενη από τα άρθρα 200, 281 και 288 ΑΚ, ότι κανείς δεν μπορεί ν` αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά του. Προκειμένου, όμως, ειδικώς για μίσθωση πράγματος, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά, διότι ήδη ο νόμος έχει θεσπίσει μεγάλο αριθμό ειδικών λόγων καταγγελίας που ικανοποιούν σε ευρύ φάσμα τα συμφέροντα των μερών για λύση της μίσθωσης. Ο ευρύτερος τυχόν προσδιορισμός του περιεχομένου του σπουδαίου λόγου θα δημιουργούσε ανασφάλεια στα μέρη για τη διάρκεια της σύμβασης.
Πότε υφίσταται πράγματι σπουδαίος λόγος για καταγγελία μίσθωσης κατοικίας;
Επιβάλλεται, συνεπώς, να γίνεται δεκτό, ότι σπουδαίος λόγος υφίσταται, εφόσον συντρέχουν αθροιστικά οι ακόλουθες δύο προϋποθέσεις:
α) Τα περιστατικά που συνθέτουν τον σπουδαίο λόγο πρέπει να αφορούν εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία, να αναφέρονται δηλαδή, στο πρόσωπο του ή να εμπίπτουν στη σφαίρα των κινδύνων του, χωρίς, όμως, να απαιτείται να συντρέχει και πταίσμα του, ενώ περιστατικά, που αφορούν αποκλειστικά τον καταγγέλλοντα, δεν παρέχουν σε αυτόν δικαίωμα καταγγελίας για σπουδαίο λόγο και
β) Τα παραπάνω περιστατικά πρέπει να καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης πράγματος για τον καταγγέλλοντα μη αξιώσιμη, κατά την καλή πίστη (ΑΠ 1836/2007, ΑΠ 639/2007, ΑΠ 1639/2005, ΕφΑθ 6575/2009, Δ/νη 2010, 555, ΕφΑθ 6982/2008 και 2302/2006 ΝΟΜΟΣ).
Οι υποχρεώσεις του μισθωτή για απόδοση και η αποζημίωση της χρήσης μετά την καταγγελία
Kατά τη διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ καθιερώνεται ιδιόμορφη αντικειμενική κατ’ αρχήν ευθύνη του μισθωτή για την παραβίαση της προβλεπόμενης εκ της ρυθμίσεως του άρθρου 599 παρ. 1 ΑΚ υποχρεώσεως αυτού να αποδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή κατά τη λήξη της μισθώσεως. Η θεμελιούμενη στη διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ αξίωση του εκμισθωτή προς αποζημίωση, η οποία γεννιέται από την επόμενη ημέρα της λήξεως της μισθώσεως και διαρκεί μέχρι την ημέρα της αποδόσεως της κατοχής του μισθίου, αποτελεί μετενέργεια της συμβάσεως μισθώσεως (σχ. ΑΠ 229/2012, ΧρΙΔ 2013, 422, ΑΠ 22/2012, Αρμ. 2012, 1270, Απ. Γεωργιάδη, Ενοχικό Δίκαιο, Ειδικό Μέρος, τ. Ι, 2004, σ. 390 – 391). Ως συμφωνημένο μίσθωμα για τον υπολογισμό της περί ης ο λόγος αποζημιώσεως νοείται αυτό, το οποίο οφειλόταν κατά το χρόνο στοιχειοθετήσεως της αξιώσεως, δηλαδή της λήξεως της μισθώσεως, (ΑΠ 1248/2001, ΕλλΔνη 43, 145, ΕφΑθ 1353/2006, ΕλλΔνη 2007, 920), ενώ δεν υφίσταται εκ του νόμου δήλη ημέρα ως προς την καταβολή της αποζημιώσεως χρήσεως, ώστε δια της παρελεύσεώς της να περιέρχεται, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 341 παρ. 1 ΑΚ, ο παρακρατών το μίσθιο σε υπερημερία οφειλέτη ως μισθωτής και να υποχρεούται κατόπιν τούτου στην καταβολή τόκων υπερημερίας (ΑΠ 1512/2000, ΕλλΔνη 42, 1327, ΑΠ 212/2000, ΕλλΔνη 41, 754, ΑΠ 1594/1999, ΕλλΔνη 41, 114, ΑΠ 565/1996, ΕλλΔνη 1997, 107, ΕφΛαρ 225/2011, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΠατρ 924/2004, ΑχΝομ 2005, 114), η δε εν λόγω αποζημίωση δεν μπορεί να ζητείται για χρονικό διάστημα μεταγενέστερο της συζήτησης της σχετικής αγωγής (ΕφΑθ 4148/2003, ΕλΔ 45, 1504).
ΕφΠειρ 35/20 : ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ – Διάρκεια – Καταγγελία από τον μισθωτή : Ειδικά, για την πρόωρη καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης, για την οποία ο Νόμος έχει θεσπίσει και ειδικούς προς τούτο λόγους για αμφότερους τους συμβαλλομένους, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά. Για τη συγκεκριμενοποίηση της έννοιας του σπουδαίου λόγου μπορεί να γίνει και στάθμιση του συμφέροντος του καταγγέλλοντος για πρόωρη λύση της σύμβασης με το συμφέρον του αντισυμβαλλομένου για διατήρηση της σύμβασης μέχρι την κανονική λύση της . Αν δεν συντρέχουν οι επικαλούμενοι λόγοι της καταγγελίας, αυτή είναι άκυρη, δηλαδή θεωρείται σαν να μην έγινε (άρθρα 174, 180 ΑΚ), και δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα. Συνεπώς, δεν επέρχεται λύση της μίσθωσης και ο μισθωτής οφείλει μίσθωμα, ανεξάρτητα αν χρησιμοποιεί το μίσθιο ή όχι (ΑΠ 33/2014, ΑΠ 1516/2011). Ειδικότερα, από τις διατάξεις των άρθρων 574 και 596 ΑΚ (σε συνδυασμό με άρθρο 44 ΠΔ/τος 34/1995) προκύπτει ότι επί μίσθωσης ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στο μισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου. Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν από τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο, ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου (ΑΠ 1548/2018, ΑΠ 208/2018, ΑΠ 1725/2017, ΑΠ 1582/2014, ΑΠ 1639/2005, δημοσιευμένες στη Νόμος).
208/2018 απόφαση Α1’ Τμήματος ΑΠ : Από τις διατάξεις 574, 596 ΑΚ προκύπτει ότι επί μίσθωσης ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στο μισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου. Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο, ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου (ΑΠ 1109/2013, ΑΠ 1730/2013 ΑΠ 760/2000, ΑΠ 617/2000). Ο μισθωτής απαλλάσσεται από το μίσθωμα εάν καταγγείλει τη μίσθωση για σπουδαίο λόγο, που, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 281, 288, 588, 672 και 766 ΑΚ, συντρέχει όταν δεν είναι δυνατόν να συνεχιστεί η μίσθωση ή όταν η συνέχιση της είναι υπέρμετρα δυσβάστακτη γι’ αυτόν (ΑΠ 593/2000). Η συνδρομή ή μη σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλαδή καταρχήν πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία. Επιβάλλεται, λοιπόν, να γίνει δεκτό ότι σπουδαίος λόγος συντρέχει στις περιπτώσεις που τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης για το καταγγέλλοντα συμβαλλόμενο μη αξιώσιμη, σύμφωνα με την καλή πίστη. Τα πραγματικά δε περιστατικά που συνθέτουν τον σπουδαίο λόγο δεν είναι απαραίτητο να αφορούν μόνο εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία, αλλά σε εξαιρετικές περιπτώσεις μπορεί να αναφέρονται και στη σφαίρα συμφερόντων του καταγγέλλοντος, υπό την προϋπόθεση όμως ότι δεν οφείλονται σε υπαιτιότητά του και τούτο διότι κατά γενική αρχή του δικαίου, κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά του ή από δικό του πταίσμα (ΑΠ 1582/2014).
ΕφΠειρ 35/20 : Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 281, 288, 588, 672, 752 και 766 του ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις ως άνω νέες εμπορικές μισθώσεις, συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, κατά την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μία διαρκής έννομη σχέση, όπως είναι και η εμπορική μίσθωση, για σπουδαίο λόγο. Ως σπουδαίος λόγος θεωρείται κάθε περιστατικό που, κατά την καλή πίστη σε συνδυασμό με το σύνολο των περιστάσεων που συντρέχουν στη συγκεκριμένη περίπτωση, συντελεί ώστε να μην είναι πλέον ανεκτή η διατήρηση της ενοχικής σχέσης έως το χρόνο της λήξης της. Μη ανεκτή είναι η συνέχισή της και όταν, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη είτε για τα δύο μέρη είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει σε περίπτωση που επήλθε ουσιώδης μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων αμφοτέρων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα από τη συνδρομή ή όχι οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής. Τα περιστατικά που συνιστούν σπουδαίο λόγο αφορούν συνήθως στον αποδέκτη της καταγγελίας, δεν αποκλείεται όμως να ευρίσκονται στη σφαίρα επιρροής του ίδιου του καταγγέλλοντος. Περαιτέρω, η συνδρομή ή όχι σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλαδή, κατ` αρχήν, πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία. Αν, όμως, εκείνος που καταγγέλλει είναι υπαίτιος, δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταγγελία, διότι είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, συναγόμενη από τα άρθρα 200, 281 και 288 του ΑΚ, ότι κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά που οφείλεται σε υπαιτιότητά του. Ειδικά, για την πρόωρη καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης, για την οποία ο Νόμος έχει θεσπίσει και ειδικούς προς τούτο λόγους για αμφότερους τους συμβαλλομένους, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά. Για τη συγκεκριμενοποίηση της έννοιας του σπουδαίου λόγου μπορεί να γίνει και στάθμιση του συμφέροντος του καταγγέλλοντος για πρόωρη λύση της σύμβασης με το συμφέρον του αντισυμβαλλομένου για διατήρηση της σύμβασης μέχρι την κανονική λύση της . Αν δεν συντρέχουν οι επικαλούμενοι λόγοι της καταγγελίας, αυτή είναι άκυρη, δηλαδή θεωρείται σαν να μην έγινε (άρθρα 174, 180 ΑΚ), και δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα. Συνεπώς, δεν επέρχεται λύση της μίσθωσης και ο μισθωτής οφείλει μίσθωμα, ανεξάρτητα αν χρησιμοποιεί το μίσθιο ή όχι (ΑΠ 33/2014, ΑΠ 1516/2011). Ειδικότερα, από τις διατάξεις των άρθρων 574 και 596 ΑΚ (σε συνδυασμό με άρθρο 44 ΠΔ/τος 34/1995) προκύπτει ότι επί μίσθωσης ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στο μισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου. Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν από τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο, ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου (ΑΠ 1548/2018, ΑΠ 208/2018, ΑΠ 1725/2017, ΑΠ 1582/2014, ΑΠ 1639/2005, δημοσιευμένες στη Νόμος).
ΑΠ 33/2014 : Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575, 576 και 585 ΑΚ, οι οποίες, κατά το άρθρο 29 του ν. 813/1978, εφαρμόζονται και επί εμπορικών μισθώσεων, προκύπτει ότι, αν, κατά το χρόνο παράδοσης στο μισθωτή του μισθίου πράγματος, τούτο έχει ελάττωμα ή έλλειψη της συμφωνηθείσας ιδιότητας που εμποδίζει, μερικά ή ολικά, τη συμφωνημένη χρήση, τότε ο μισθωτής έχει δικαίωμα, εκτός από αυτά των άρθρων 575 και 576 Α.Κ., να καταγγείλει τη σύμβαση υπό τους όρους του άρθρου 585 ΑΚ, εφόσον εξαιτίας του προβαλλόμενου από αυτόν πραγματικού ελαττώματος ή έλλειψης της συμφωνηθείσας ιδιότητας αναιρείται η δυνατότητα να κάνει ελεύθερη ή ανενόχλητη χρήση κατά τους όρους της σύμβασης, οπότε, σύμφωνα με το άρθρο 587 ΑΚ, αίρεται για το μέλλον η μισθωτική σχέση και δεν υποχρεούται πλέον ο μισθωτής σε καταβολή μισθωμάτων για το χρόνο μετά την καταγγελία. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, το δικαίωμα της καταγγελίας κατά το ανωτέρω άρθρο 585 ΑΚ παρέχεται για κάθε είδους αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή, του να παραδώσει στο μισθωτή τη συμφωνημένη χρήση, στην οποία περιλαμβάνονται και τα πραγματικά ελαττώματα καθώς και η έλλειψη συμφωνηθείσας ιδιότητας, ανεξαρτήτως εάν ο εκμισθωτής βαρύνεται ή όχι με υπαιτιότητα. Για την καταγγελία αυτή η οποία προϋποθέτει αφαίρεση παρακωλυτική χρήσεως του μισθίου πρέπει προηγουμένως να ταχθεί εύλογη προθεσμία στον εκμισθωτή για την αποκατάσταση της χρήσης και αυτή να περάσει άπρακτη, εκτός αν ο μισθωτής εξαιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης, ή αν από την όλη στάση του εκμισθωτή προκύπτει ότι η θέση της προθεσμίας θα ήταν άσκοπη. Εξ άλλου η διάταξη του άρθρου 586 ΑΚ, με την οποία ορίζεται ότι “ο μισθωτής δεν δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση για πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή για έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας σε όσες περιπτώσεις δεν ευθύνεται γι’ αυτά ο εκμισθωτής” εφαρμόζεται σε όσες περιπτώσεις δεν ευθύνεται ο εκμισθωτής για τις ελλείψεις, δηλαδή στις, περιπτώσεις των άρθρων 579-582 (γνώση ή από βαρειά αμέλεια, άγνοια του μισθωτή του ελαττώματος ή της συνομολογηθείσης ιδιότητας, ανεπιφύλακτη παραλαβή εκ μέρους του μισθωτού του μισθίου εν γνώσει του ελαττώματος, ρήτρα περί μη ευθύνης), ή όταν υπάρχει υπαιτιότητα του μισθωτή στην εμφάνιση του ελαττώματος. Αν δεν συντρέχουν οι επικαλούμενοι λόγοι της καταγγελίας, αυτή είναι άκυρη και θεωρείται ότι δεν ασκήθηκε (άρθρα 174, 180 ΑΚ) και δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα. Συνεπώς, δεν επέρχεται λύση της μίσθωσης και ο μισθωτής οφείλει μίσθωμα, ανεξάρτητα αν χρησιμοποιεί το μίσθιο ή όχι. (Α.Π. 1516/2011).
ΑΠ 1516/2011 : Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 281, 288, 672 και 766 του ΑΚ συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, σύμφωνα με την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μία διαρκής ενοχική σχέση, όπως η μίσθωση, όταν συντρέχει σπουδαίος λόγος, έστω και αν στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν παρέχεται αμέσως από το νόμο το δικαίωμα καταγγελίας. Στο δίκαιο της μίσθωσης ο νόμος, (ΑΚ και ειδικοί νόμοι), έχει καθιερώσει μεγάλο αριθμό λόγων, με τη συνδρομή των προϋποθέσεων των οποίων επιτρέπεται η καταγγελία, μεταξύ των οποίων και η περίπτωση του άρθρου 585 ΑΚ, το οποίο έχει εφαρμογή και στις εμπορικές μισθώσεις. Ενόψει του γεγονότος αυτού, πρέπει το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου να προσδιορίζεται στενά, για να μην δημιουργείται ανασφάλεια στα συμβαλλόμενα μέρη, σχετικά με τη διάρκεια της σύμβασης (ΑΠ 639/2007, ΑΠ 1639/2005, ΑΠ 441/2000). Για τους ίδιους λόγους, η πιο πάνω καταγγελία είναι επικουρική από άποψη ουσιαστικού (και όχι δικονομικού) δικαίου, με την έννοια ότι αν προβλέπεται από το νόμο (ΑΚ ή το π. δ. 34/1995) άλλος λόγος καταγγελίας, έστω και επαχθέστερος για τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, πρέπει να επιδιώκεται η λύση της μίσθωσης και η απόδοση της χρήσης του μισθίου με τις προϋποθέσεις και τις συνέπειες αυτού. Δεν θεμελιώνεται, κατά συνέπεια, σπουδαίος λόγος καταγγελίας της μίσθωσης, όταν τα περιστατικά που τον συγκροτούν (το σπουδαίο λόγο), με άλλη διάταξη νόμου, χορηγούν δικαίωμα καταγγελίας στον μισθωτή με τις συντρέχουσες ειδικότερες προϋποθέσεις για τη συγκρότηση του συγκεκριμένου λόγου λύσης της μίσθωσης. Είναι πρόδηλο, ότι τα περιστατικά του σπουδαίου λόγου, που συνάμα στοιχειοθετούν το πραγματικό του προβλεπόμενου στο νόμο λόγου λύσης της μίσθωσης, δεν πρέπει να αποκλείουν το δικαίωμα καταγγελίας, γιατί έτσι με το νομικό ένδυμα του σπουδαίου λόγου νομιμοποιείται επιδίωξη που από άλλη διάταξη απαγορεύεται, κατά καταστρατήγηση της απαγόρευσης και μάλιστα στο όνομα της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών. Ετέρωθεν, κατά το άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ επιτρέπεται αναίρεση αν παραβιάσθηκε κανόνας ουσιαστικού δικαίου στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοσθεί, ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοσθεί, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοσθεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση ελδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (ΟλΑΠ 7/2006, ΟλΑΠ 4/2005). Προς εξεύρεση της παραβιάσεως ελέγχεται ο δικανικός συλλογισμός που διατυπώνεται, έστω και ατελώς, και συγκροτείται από τη μείζονα πρόταση (νομική διάταξη), την ελάσσονα πρόταση (πραγματικές παραδοχές) και το συμπέρασμα (διατακτικό). Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ’ ουσίαν την υπόθεση, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναιρέσεως αν οι πραγματικές παραδοχές της αποφάσεως καθιστούν εμφανή την παράβαση (ΑΠ 625/2008, ΑΠ 38/2008).
ΑΠ 1548/2018 : Από τις διατάξεις των άρθρων 281, 288, 588, 672, 752 και 766 του ΑΚ, τα οποία, σύμφωνα με τα άρθρα 15 και 44 του π.δ/τος 34/1995 (“Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων”), εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις, συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, κατά την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μία διαρκής έννομη σχέση, όπως είναι και η εμπορική μίσθωση, για σπουδαίο λόγο. Ως σπουδαίος λόγος θεωρείται κάθε περιστατικό που, κατά την καλή πίστη σε συνδυασμό με το σύνολο των περιστάσεων που συντρέχουν στη συγκεκριμένη περίπτωση, συντελεί ώστε να μην είναι πλέον ανεκτή η διατήρηση της ενοχικής σχέσης έως το χρόνο της λήξης της. Μη ανεκτή είναι η συνέχισή της και όταν, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη είτε για τα δύο μέρη είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει σε περίπτωση που επήλθε ουσιώδης μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων αμφοτέρων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα από τη συνδρομή ή όχι οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής. Τα περιστατικά που συνιστούν σπουδαίο λόγο αφορούν συνήθως στον αποδέκτη της καταγγελίας, δεν αποκλείεται όμως να ευρίσκονται στη σφαίρα επιρροής του ίδιου του καταγγέλλοντος. Περαιτέρω, η συνδρομή ή όχι σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλαδή, κατ’ αρχήν, πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία. Αν, όμως, εκείνος που καταγγέλλει είναι υπαίτιος, δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταγγελία, διότι είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, συναγόμενη από τα άρθρα 200, 281 και 288 του ΑΚ, ότι κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά που οφείλεται σε υπαιτιότητά του. Ειδικά, για την πρόωρη καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης, για την οποία ο νόμος έχει θεσπίσει και ειδικούς προς τούτο λόγους για αμφότερους τους συμβαλλομένους, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά. Για τη συγκεκριμενοποίηση της έννοιας του σπουδαίου λόγου μπορεί να γίνει και στάθμιση του συμφέροντος του καταγγέλλοντος για πρόωρη λύση της σύμβασης με το συμφέρον του αντισυμβαλλομένου για διατήρηση της σύμβασης μέχρι την κανονική λύση της. Και ναι μεν η συνδρομή ή όχι των πραγματικών περιστατικών που συνιστούν τον σπουδαίο λόγο ανήκει στην ανέλεγκτη, αναιρετικά, κρίση του δικαστηρίου της ουσίας, πλην όμως το αν τα πραγματικά περιστατικά που έγινε δεκτό ότι αποδείχθηκαν συγκροτούν ή όχι την αόριστη νομική έννοια του σπουδαίου λόγου υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου, ο οποίος γίνεται δια του αριθμού 1 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ (ΑΠ 1030/2015, ΑΠ 1582/2014, ΑΠ 1326/2013). Αν δεν συντρέχουν οι επικαλούμενοι λόγοι της καταγγελίας, αυτή είναι άκυρη, δηλαδή θεωρείται σαν να μην έγινε (άρθρα 174, 180 ΑΚ), και δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα.
Συνεπώς, δεν επέρχεται λύση της μίσθωσης και ο μισθωτής οφείλει μίσθωμα, ανεξάρτητα αν χρησιμοποιεί το μίσθιο ή όχι (ΑΠ 33/2014, ΑΠ 1516/2011). Ειδικότερα, από τις διατάξεις των άρθρων 574 και 596 ΑΚ (σε συνδυασμό με άρθρο 44 π.δ/τος 34/1995) προκύπτει ότι επί μίσθωσης ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στο μισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου. Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν από τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο, ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου (ΑΠ 1730/2013, πρβλ. ΑΠ 2162/2013).
ΑΠ 208/2018 : Εξάλλου, κατά το άρθρο 574 AK με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 596 ΑΚ. Έχει δικαίωμα όμως να αφαιρέσει από το μίσθωμα καθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο. Από τις παραπάνω διατάξεις προκύπτει ότι επί μίσθωσης ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο-μίσθωμα στο μισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου. Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου .χωρίς .νόμιμο ή ,συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο, ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου (ΑΠ 1109/2013, ΑΠ 1730/2013 ΑΠ 760/2000, ΑΠ 617/2000). Ο μισθωτής απαλλάσσεται από το μίσθωμα εάν καταγγείλει τη μίσθωση για σπουδαίο λόγο, που, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 281, 288, 588, 672 και 766 ΑΚ, συντρέχει όταν δεν είναι δυνατόν να συνεχιστεί η μίσθωση ή όταν η συνέχιση της είναι υπέρμετρα δυσβάστακτη γι’ αυτόν ΑΠ 593/2000). Η συνδρομή ή μη σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλαδή καταρχήν πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία. Επιβάλλεται, λοιπόν, να γίνει δεκτό ότι σπουδαίος λόγος συντρέχει στις περιπτώσεις που τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης για το συμβαλλόμενο που την καταγγέλλει μη αξιώσιμη, σύμφωνα με την καλή πίστη. Τα πραγματικά δε περιστατικά που συνθέτουν τον σπουδαίο λόγο δεν είναι απαραίτητο να αφορούν μόνο εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία δηλαδή να αφορούν το πρόσωπο του ή να εμπίπτουν στη σφαίρα των κινδύνων του χωρίς, όμως, να απαιτείται και πταίσμα αυτού – αλλά, σε εξαιρετικές περιπτώσεις, να αναφέρονται και στη σφαίρα συμφερόντων του καταγγέλλοντος, ή και μόνον του καταγγέλλοντος, υπό την προϋπόθεση όμως ότι δεν οφείλονται σε υπαιτιότητά του και τούτο διότι κατά γενική αρχή του δικαίου, κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά του ή από δικό του πταίσμα (ΑΠ 1582/2014). Ειδικότερα, η οικονομική κρίση, η μείωση της κατανάλωσης των πετρελαιοειδών, αλλά και η απελευθέρωση της κλειστής αγοράς των βυτιοφόρων δημοσίας χρήσεως που έγινε από τις 30-9-2010, δυνάμει του ν.3887/30-9-2010, δεν συνιστούν λόγους που καθιστούν, σύμφωνα με την καλή πίστη, υπέρμετρα δυσβάσταχτη για τον εναγόμενο τη συνέχιση της ένδικης σύμβασης μισθώσεως). Τα περιστατικά αυτά θα μπορούσαν ενδεχομένως να θεμελιώσουν λόγο αναπροσαρμογής του μισθώματος με ανάλογη με τις επικρατούσες στην αγορά συνθήκες, μείωσή του, την οποία όμως δεν ζήτησε ο εναγόμενος, και σε καμία περίπτωση δεν “δικαιολογούν τη λύση της μίσθωσης πρόωρα με καταγγελία του. Ο εναγόμενος, όχι μόνο δεν ζήτησε τη μείωση του μισθώματος όπως καταδεικνύεται και από περιεχόμενο της ένδικης καταγγελίας του, αφού δεν γίνεται οποιαδήποτε αναφορά σε προγενέστερο τέτοιο αίτημά του – αλλά αντίθετα και μετά την απελευθέρωση της κλειστής αγοράς των βυτιοφόρων με τον ανωτέρω νόμο, χωρίς να επικαλεστεί οποιαδήποτε δυσμενή για τον ίδιο μετατροπή των συνθηκών, αξίωσε από τον ενάγοντα την περαιτέρω αύξηση του μικτού βάρους του μισθίου – όπως και έγινε καταδεικνύοντας έτσι τη βούλησή του για εξακολούθηση της μίσθωσης με τους ίδιους όρους. Μεταγενέστερα όμως μετέβαλε γνώμη και αρχικά ζήτησε την πρόωρη λύση της σύμβασης από τον ενάγοντα και επειδή αυτό αποκλείστηκε, ακολούθως την κατήγγειλε αιφνίδια και χωρίς συνδρομή σπουδαίου λόγου. Εξακολουθώντας δε να ασκεί το ίδιο επάγγελμα-παρά το οικονομικά ασύμφορο τούτου, κατά τους ισχυρισμούς του στην ένδικη καταγγελία και έχοντας αποφασίσει να αντικαταστήσει το μίσθιο με ιδιόκτητο, αγόρασε τέτοιο βυτιοφόρο όχημα με τα ίδια χαρακτηριστικά. Κατόπιν τούτων πρέπει να απορριφθεί ο ανωτέρω, εκ των άρθρων 281,288,588,672 και 766 ΑΚ, ισχυρισμός του εναγομένου για λύση της ένδικης σύμβασης ορισμένου χρόνου με έγκυρη πρόωρη καταγγελία του λόγω συνδρομής σπουδαίου λόγου. Επομένως, ο εναγόμενος, ο οποίος εγκατέλειψε το μίσθιο, στο χώρο στάθμευσης της επιλογής του, και δεν το χρησιμοποίησε έκτοτε για λόγους που αφορούν αποκλειστικά τον ίδιο, οφείλει στον ενάγοντα τα μηνιαία μισθώματα, με το ΦΠΑ και τις επιπρόσθετες συμβατικές επιβαρύνσεις, μέχρι τη συμβατική λήξη της μίσθωσης, έως τις 30-6-2011, δηλαδή για χρονικό διάστημα έξι μηνών που παρέμεινε το μίσθιο στη διάθεση του, σύμφωνα και με τη μείζονα σκέψη που προηγήθηκε”.

ΑΠ 1725/2017 : Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 672, 766 και 588 ΑΚ συνάγεται ως γενική αρχή του δικαίου ότι όταν συντρέχει σπουδαίος λόγος, επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μια διαρκής ενοχική σχέση έστω και αν στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν παρέχεται αμέσως από το νόμο δικαίωμα καταγγελίας. Η αρχή αυτή προκύπτει και από τα άρθρα 281 και 288 ΑΚ, που επιβάλλουν να ασκούνται τα δικαιώματα όπως απαιτεί η καλή πίστη, αν ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, παρέχουν δε το δικαίωμα στους συμβαλλόμενους να καταγγείλουν τη διαρκή ενοχική σχέση για σπουδαίο λόγο. Ως σπουδαίος λόγος θεωρείται κάθε περιστατικό που, κατά την καλή πίστη σε συνδυασμό με το σύνολο των περιστάσεων που συντρέχουν στη συγκεκριμένη περίπτωση, συντελεί ώστε να μην είναι πλέον ανεκτή η διατήρηση της ενοχικής σχέσης έως τον χρόνο της λήξης της. Μη ανεκτή είναι η συνέχιση της και όταν, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη είτε για τα δύο μέρη είτε για το ένα μόνο από αυτά. Τούτο συμβαίνει ιδίως σε-περίπτωση μεταβολής των περιουσιακών ή προσωπικών σχέσεων των μερών. Περαιτέρω, η συνδρομή ή μη σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλ. κατ1 αρχήν πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία. Αν, όμως, εκείνος που καταγγέλλει είναι υπαίτιος, δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταγγελία, διότι είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, συναγόμενη από τα άρθρα 200, 281 και 288 ΑΚ, ότι κανείς δεν μπορεί ν’ αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά του. Αλλά και γενικότερα, η επίκληση λόγου αναγομένου αποκλειστικά στη σφαίρα των σχέσεων του ίδιου του καταγγέλλοντας για άμεση καταγγελία διαρκούς συμβάσεως, χωρίς να τηρηθεί προθεσμία όταν μάλιστα αυτή (διαρκής σχέση) έχει ήδη διαρκέσει αρκετό χρόνο, μπορεί να είναι αντίθετη προς την καλή πίστη. Γι’ αυτό και κάπως σπανιότερα, ο σπουδαίος λόγος μπορεί να βρίσκεται στη σφαίρα των σχέσεων του καταγγέλλοντος. Προκειμένου, όμως, ειδικώς για μίσθωση πράγματος, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενό, διότι ήδη ο νόμος έχει θεσπίσει μεγάλο αριθμό ειδικών λόγων καταγγελίας που ικανοποιούν ευρύ φάσμα τα συμφέροντα των μερών για λύση της μίσθωσης. Ο ευρύτερος τυχόν προσδιορισμός του περιεχομένου του σπουδαίου λόγου θα δημιουργούσε ανασφάλεια στα μέρη για τη διάρκεια της σύμβασης. Επιβάλλεται, συνεπώς, να γίνεται δεκτό, ότι σπουδαίος λόγος υφίσταται, εφόσον συντρέχουν αθροιστικά οι ακόλουθες δύο προϋποθέσεις: α) Τα περιστατικά που συνθέτουν τον σπουδαίο λόγο πρέπει να αφορούν εκείνον προς. τον οποίο απευθύνει η καταγγελία. Με άλλους λόγους, πρέπει να αναφέρονται στο πρόσωπο του ή να εμπίπτουν στη σφαίρα των κινδύνων του, χωρίς, όμως, να απαιτείται να συντρέχει και πταίσμα του. Περιστατικά που αφορούν μόνον τον καταγγέλλοντα, δεν παρέχουν σ’ αυτόν δικαίωμα καταγγελίας για σπουδαίο λόγο. β) Τα παραπάνω περιστατικά πρέπει να καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης πράγματος για τον καταγγέλλοντα μη αξιώσιμη, κατά την καλή πίστη. Για τη συγκεκριμενοποίηση της έννοιας του σπουδαίου λόγου μπορεί να γίνει και στάθμιση του συμφέροντος του καταγγέλλοντας για πρόωρη λύση της συμβάσεως με, τα συμφέρον του αντισυμβαλλομένου για διατήρηση της συμβάσεως μέχρι την κανονική λύση της. Τέλος, είναι αυτονόητο ότι κατά την κρίση για τη δυνατότητα συνεχίσεως ή όχι της σύμβασης ιδιαίτερα θα αξιολογηθούν τα οικονομικά συμφέροντα των συμβαλλομένων και μάλιστα οι οικονομικές επιπτώσεις που θα προκύψουν από την εξακολούθηση ή τη λύση της μίσθωσης. Εξάλλου, ο σπουδαίος λόγος είναι αόριστη νομική έννοια και, συνεπώς, η κρίση για την ορθή υπαγωγή σ’ αυτήν των συγκεκριμένων περιστατικών υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου (Α.Π. 1582/2014).