ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

ΤΜΗΜΑ ΜΙΣΘΩΤΙΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ

Αριθμός Απόφασης 574/2020

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

Συγκροτήθηκε από τον Δικαστή Γεώργιο Ευαγγέλου, Πρωτόδικη, που ορίστηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διοίκησης του Πρωτοδικείου Αθηνών, και τη Γραμματέα Αναστασία Καραγγελή.

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του, στην Αθήνα, στις 21 Νοεμβρίου 2019, για να δικάσει την παρακάτω υπόθεση μεταξύ :

ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΥΣΑΣ : ………., υπό την ιδιότητά της ως διαχειρίστριας της πολυκατοικίας επί της οδού ……., αριθιμ. ………….., στην Αθήνα, η οποία παραστάθηκε μετά της πληρεξούσιας δικηγόρου της Αικατερίνης Βασιλάκη.

ΤΩΝ ΕΝΑΓΟΜΕΝΩΝ : 1)……………………….., 2) ………………….., 3)…………………., 4)……………………… και 5) …………….., εκ των οποίων η μεν πέμπτη εξ αυτών παραστάθηκε μετά, οι δε λοιποί παραστάθηκαν δια της πληρεξούσιας δικηγόρου τους Δάφνης Μπατσαρά.

Η ενάγουσα ζητεί να γίνει δεκτή η από 12-6-2019 με ειδικό αριθμό κατάθεσης δικογράφου 1219/2019 αγωγή της, η συζήτηση της οποίας προσδιορίστηκε για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας και γράφτηκε στο πινάκιο.

Κατά τη συζήτηση στο ακροατήριο οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους και ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονταιστα πρακτικά της δίκης και στις έγγραφες προτάσεις τους.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Εκ του συνδυασμού των διατάξεων των άρθρων 1000, 1002, και 1117 ΑΚ. 1, 2 παρ. 1,3 παρ. 1, 5 περ. α και 13 του Ν. 3741/1929, που κατ’ άρθρο 54 Εισ.Ν.Α.Κ. διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Α.Κ, προκύπτει, ότι οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής, η οποία υπάγεται στο καθεστώς του ως άνω νόμου, μπορούν να ρυθμίσουν ελεύθερα, με σύμβαση που καταρτίζεται ί με τη σύμπραξη όλων με συμβολαιογραφικό έγγραφο, και μεταγράφεται, είτε με την αρχική συστατική πράξη (κανονισμός), είτε με ξεχωριστές συμφωνίες, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, τόσο ως προς τα αναγκαστικά αδιαίρετα (κοινά) μέρη της οικοδομής, όσο και ως προς τις χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων και μάλιστα κατά παρέκκλιση από τις ενδοτικού δικαίου διατάξεις του παραπάνω νόμου και του Α.Κ. Στην περίπτωση αυτή οι, κατά τον τρόπο αυτό δημιουργούμενοι περιορισμοί της κυριότητας έχουν το χαρακτήρα δουλείας και δεσμεύουν και τους διαδόχους των εξαρχής συμβληθέντων ή εκείνων που προσχώρησαν μεταγενέστερα στον καταρτισθέντα με τη σύμβαση κανονισμό (ΑΠ 70/2019 και 457/2017 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Συνεπώς, με τον κανονισμό, που έχει ισχύ νόμου ως προς τις σχέσεις μεταξύ συνιδιοκτητών, εγκύρως καθιερώνονται περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των παραπάνω πραγμάτων και πέραν των αναφερομένων στο άρθρο 3 του ν. 3741/1929 (ΑΠ 70/2019 ό.π.) και στις περί γειτονίας διατάξεις των άρθρων 1003, 1005 ΑΚ. Αν, κατά συνεπεία, με κάποιον όρο απαγορεύεται στους συνιδιοκτήτες η διενέργεια μεταβολών σε κάθε περίπτωση ή ορισμένη χρήση των πραγμάτων αυτών, η απαγόρευση αυτή, που έχει χαρακτήρα αρνητικής δουλείας, σύμφωνα με τα άρθρα 13 παρ. 3 του ν. 3741/1929 και 1117 ΑΚ ισχύει και όταν από την απαγορευμένη πράξη δεν παραβλάπτεται η χρήση, ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών (ΑΠ 1471/2003 ΕΔΠ 2004, 103).

Επομένως, με τον κανονισμό νομίμως συμφωνούνται περιορισμοί και απαγορεύσεις για ορισμένη χρήση κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας (ΑΠ 1096/2015, δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 847/2001 ΕλλΔνη 2002, 760, ΜονΠρωτΠατρ 1305/2012 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Ειδικότερα, το περιεχόμενο του κανονισμού, το σχετικό με τη συμφωνημένη ή απαγορευμένη χρήση (που αποτελεί το περιεχόμενο της δουλείας) μπορεί να είναι : α) η απαγόρευση ορισμένης χρήσεως ρητά, β) ο ορισμός ότι οι οριζόντιες ιδιοκτησίες θα χρησιμοποιούνται για ορισμένη χρήση (λ.χ. για κατοικία) και γ) η απαγόρευση γενικά οποιοσδήποτε χρήσεως, η οποία συνεπάγεται τη δημιουργία υπερβολικών θορύβων, ρύπανσης, δυσοσμίας κλπ (X. Παπαδάκης, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, 1990, αριθμ. 1738γ, ΑΠ 493/1983 ΕΔΠ 1984,171, ΕφΑθ 1522/1986 ΕΔΠ 1986, 119, ΜονΠρωτΑΘ 1259/2019 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω, αν από τον κανονισμό απαγορεύεται σε συνιδιοκτήτη η ενέργεια μεταβολών σε κάθε περίπτωση ή ορισμένη χρήση αυτών, η απαγόρευση αυτή δεσμεύει όλους τους συνιδιοκτήτες, ακόμα και αν από την παραπάνω ενέργεια δεν παραβλάπτεται η χρήση, ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών, δεν μειώνεται η ασφάλεια των ιδιοκτησιών τους ή του όλου οικοδομήματος, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός τους (ΑΠ 124/2010 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Έτσι δεν απαιτείται στη συγκεκριμένη περίπτωση η έρευνα, αν συντρέχουν οι ανωτέρω προϋποθέσεις του νόμου, για να κριθεί αν έλαβε ανεπίτρεπτη, ως αντικείμενη στον κανονισμό, ενέργεια συνιδιοκτήτη (ΑΠ 70/2019 ό.π., 151/2014 δημ. στη ΤΝΠ/ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1472/2001 ΕλλΔνη 2003, 980, ΑΠ 847/2001 ΕλλΔνη 2002, 760, ΑΠ 432/2001 ΕλλλΔνη 2002, 444, ΕφΑθ 2170/2004 ΕΔΠ 2004, 313, ΕφΑθ 6982/2001 ΕλλΔνη 2002, 236).

Η ενάσκηση του δικαιώματος κάθε συνιδιοκτήτη για απόλυτη χρήση του διαμερίσματος του και των κοινών μερών του οικοδομήματος πρέπει να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο ώστε να μη βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών . Αυτός ο περιορισμός δεν αφορά απλώς μόνο βλάβη του δικαιώματος τους συγχρήσεως των κοινών. Δηλαδή δεν διασφαλίζει μόνο την ίση και όμοια χρήση των κοινών αλλά απαιτεί η χρήση να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, ώστε με αυτόν όχι μόνο να μη βλάπτεται η χρήση των κοινών από τους λοιπούς, αλλά οποιοδήποτε δικαίωμα αυτών από το δεσμό της οροφοκτησίας (ΑΠ 70/2019 ό.π., ΑΠ 417/2019 και 128/2009 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 648/2006 ΕλλΔνη 2009, 258, ΕφΑθ 5453/2005 ΕλλΔνη 2006, 601, ΕφΑθ 1933/2003 ΕΔΠ 2003, 53). Έτσι, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων, καθώς και στη χρήση σύμφωνα με τον κανονισμό, σε περίπτωση δε που προσβάλλεται στη χρήση αυτή, δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής και παράλειψη αυτής στο μέλλον (ΑΠ 108/2014, 228/2013, 621/2013, 849/2013 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Ειδικότερα, εκ των διατάξεων των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3, 4 παρ. 1, 5 περ. α’ , 13 του Ν. 3741/1929, σε συνδ. με το άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, 785, 787, 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει ότι κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, για την οποία έχει συσταθεί εγκύρως οριζόντια ιδιοκτησία, δικαιούται, λόγω της αναγκαίας συγκυριότητάς του επί των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, να κάνει απόλυτη χρήση τούτων, αρκεί να μη βλάπτει τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μη μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό των μερών αυτών (ΑΠ 92/2017 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), εκτός αν, με δεσμευτική γι’ αυτόν δικαιοπρακτική ρύθμιση, το δικαίωμα αυτό έχει παραχωρηθεί αποκλειστικώς σε έναν ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της οικοδομής. Αν και πότε θίγονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών ή υπάρχει μεταβολή του συνήθους προορισμού των κοινών μερών με τη χρήση τους από ορισμένους συνιδιοκτήτες, κρίνεται, κατά περίπτωση, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, τον σκοπό που εξυπηρετεί το κοινό μέρος στη λειτουργία όλης της οροφοκτησίας (ΑΠ 861/1994 ΕλλΔνη 1996, 138, ΕφΘεσ 2232/2013 ΕλλΔνη 2014, 180) και στο πλαίσιο του γενικότερου συμφέροντος της ομαλής λειτουργίας της σχέσεως της οροφοκτησίας (ΕφΠειρ 364/2016 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Ειδικότερα, βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών είναι η χρήση που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπερμέτρως αυτούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και στη σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται όταν η συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον προορισμό των κοινών μερών, που ορίζεται με δικαιοπρακτική ρύθμιση ή, σε περίπτωση ελλείψεώς της, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και τον σκοπό που αυτά υπηρετούν κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας στη λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περίπτωσης (ΑΠ 92/2017 ό.π.).

Έτσι, η «χρήση», με την οποία βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών ή και επέρχεται μεταβολή του συνήθους προορισμού των κοινών μερών, είναι αόριστη νομική έννοια, η εξειδίκευση της οποίας γίνεται από το δικαστήριο της ουσίας. Συνήθης προορισμός είναι αυτός που προκύπτει από τις λειτουργικές ανάγκες (χρησιμότητες) του οικοδομήματος, ^,Χρπό τον κανονισμό, από την τοποθεσία του ακινήτου και από τις τακτικές Μ συνήθειες της περιοχής (βλ. I. Κατρά, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, εκδ. 2007, σελ. 990). Εξάλλου, κάθε ιδιοκτήτης, εφόσον βλάπτεται από μια τέτοια χρήση, έχει το δικαίωμα να ζητήσει με αγωγή την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση ((ΑΠ 669/2013, 357/2006 και 1830/2005 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, ειδικοί διάδοχοι κατά τ’ ανωτέρω είναι όσοι απέκτησαν την κυριότητα της οριζόντιας ιδιοκτησίας από κύριο που έχει ήδη συμβληθεί στην κατάρτιση ή έχει προσχωρήσει στον κανονισμό. Ο μισθωτής οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν μπορεί να θεωρηθεί ειδικός διάδοχος με την παραπάνω έννοια του ιδιοκτήτη εκμισθωτή. Σε περίπτωση επομένως παράβασης του κανονισμού από τον μισθωτή, έστω και αν αυτός έχει δεσμευθεί με το μισθωτήριο για την τήρησή του, δεν παρέχεται δικαίωμα στους λοιπούς συνιδιοκτήτες να στραφούν ευθέως εναντίον του, αφού η μίσθωση μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν δημιουργεί συμβατικό δεσμό μεταξύ μισθωτή και συνιδιοκτησίας, αλλά πρέπει να στραφούν κατά του ιδιοκτήτη – εκμισθωτή αξιώνοντας από εκείνον να παύσει την (δια του μισθωτή) παράβαση του κανονισμού (ΑΠ 819/2000 δημ. στη ΤΝΠ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, ΕφΠειρ 364/2016 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 306/2015 Δικογρ. 2016, 579, ΕφΑΘ 3182/2003 ΕΔΠ 2004, 111, ΕφΠατρ 505/2003 ΑχΝομ 2004, 588, ΕφΑΘ 8964/2000 ΕλλΔνη 2001, 482, ΕφΑΘ 7246/2000 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΜονΠρωτΑΘ 5179/1996 ΝοΒ 1997, 818, Β. Τσούμας σε Νικ. Λεοντή, Ειδικές Διαδικασίες κατά τον ΚΠολΔ, εκδ. 2017, σελ. 207-208, Β. Τσούμας, Αστικές & Εμπορικές Μισθώσεις – Οροφοκτησία, εκδ. 2012 σελ. 731). Έτσι, όταν οριζόντια ιδιοκτησία εκμισθωθεί είτε για ανεπίτρεπτη από τον κανονισμό χρήση, είτε για επιτρεπόμενη από τον κανονισμό χρήση, εκ της άσκησης της οποίας, όμως, μεταβάλλεται ο συμφωνηθείς προορισμός αυτής και θίγονται τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών, όπως όταν η εν λόγω χρήση εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπέρμετρα αυτούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους, οι συνιδιοκτήτες νομιμοποιούνται να αξιώσουν τη συμμόρφωση του εκμισθωτή – συνιδιοκτήτη τους με τις κανονιστικές επιταγές και να ζητήσουν την άρση της παραβίασης του κανονισμού (ΕφΑθ 9201/1988 ΕΔΠ 1989, 110, Β. Τσούμα Οριζόντια και Κάθετη Ιδιοκτησία, εκδ. 2009, σελ. 247-249).

Αν με κανονισμό απαγορεύονται οι μεταβολές στους κοινόχρηστους χώρους, η απαγόρευση θα ισχύει έναντι πάντων, έστω και αν δεν δημιουργεί κινδύνους ή προβλήματα για οποιονδήποτε εξ αυτών (βλ. ΑΠ 40/2007 ΕφΑΔ 2008, 192).

Η εξουσία του οροφοκτήτη να αποκλείει ενέργεια άλλου στη διαιρεμένη ιδιοκτησία του περιορίζεται στο μέτρο που ο εν λόγω αποκλεισμός αναιρεί ή παραβλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών οροφοκτητών (ΕφΑθ 2299/2008 ΕΔΠ 2008, 239, ΕφΑθ 3242/2004 ΝοΒ 2005, 691, ΕφΑθ 4349/2001 ΕλλΔνη 2001, 1415, ΕφΑθ 2162/2001 ΕλλΔνη 2001, 1416, Β. Τσούμας, ό.π., σελ. 532). Το είδος και η έκταση των επεμβάσεων ενός οροφοκτήτη στα κοινά μέρη του ακινήτου τις οποίες πρέπει να ανέχονται οι λοιποί κρίνονται κατά περίπτωση και σύμφωνα με τις ιδιαιτερότητες της συγκεκριμένης οροφοκτησίας, τις ανάγκες των επί μέρους οριζοντίων ιδιοκτησιών και τη δυνατότητα χρήσεως των κοινών μερών και πραγμάτων με γνώμονα πάντα τις επιταγές της καλής πίστης και των χρηστών ηθών (ΑΠ 881/1984 ΝοΒ 1985, 621, ΕφΠειρ 76/2010 ΠειρΝομ 2011, 292, ΕφΑθ 7696/2000 ΕΔΠ 2000, 240, ΕφΠατρ 141/1991 ΕλλΔνη 1991, 193). Αν εκ του κανονισμού απαγορεύεται σε συνιδιοκτήτες η ενέργεια μεταβολών στους κοινόχρηστους χώρους ή ορισμένη χρήση τους, την άρση της προσβολής μπορεί να αξιώσει τόσο ο διαχειριστής, όσο και κάθε οροφοκτήτης (ΑΠ 1472/2001 ΕλλΔνη 2003, 980, ΕφΑθ 1711/2008 ΕΔΠ 2009, 42, ΕφΑθ 8554/2007 ΕΔΠ 2008, 134).

Έτσι, απαγορευμένη κατά τον κανονισμό χρήση δύναται να υπάρξει και όταν εκ των ρυθμίσεων του κανονισμού της πολυκατοικίας και ειδικότερα εκείνων που αφορούν στο αντικείμενο και είδος χρήσης των οριζοντίων ιδιοκτησιών προκύπτει η βούληση των συμβαλλομένων κατά την κατάρτιση του κανονισμού να αποκλείσουν από τις επιτρεπόμενες χρήσεις εκείνες που συνιστούν εμπορική δραστηριότητα. Τέτοια δε δραστηριότητα είναι δυνατόν να θεωρηθεί η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας κατά το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 «Ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού», όταν αυτή, ανεξάρτητα από το ότι έχει θεσμοθετηθεί ως τυπικά αστική μίσθωση κατοικίας, υπό συγκεκριμένες συνθήκες ασκείται συστηματικά, με σκοπό το κέρδος και υπό την παροχή συνοδευτικών υπηρεσιών τουριστικού καταλύματος, καθαριότητας, πέραν αυτής της παροχής κλινοσκεπασμάτων, όπως μεταφοράς, οργανωμένων υπηρεσιών υποδοχής, αναχώρησης και κλπ., οπότε πρόκειται για συγκεκαλυμμένη εμπορική (τουριστική) δραστηριότητα, ιδιαίτερα δε, όταν : 1) υφίσταται το στοιχείο της διάρκειας και της ετταναληψιμότητας στις καταρτίσεις των εν λόγω μισθώσεων, 2) οι εκμισθωτές αναθέτουν σε διαχειριστές τα ακίνητα που επιθυμούν να διαθέσουν για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας με σκοπό το κέρδος και 3) οι μισθωτές των διαμερισμάτων ή των κατοικιών δεν χρησιμοποιούν αυτά ως τόπους κατοικίας ή διαμονής, αλλά ως τόπο παραθερισμού και ψυχαγωγίας.

Παράλληλα, το γεγονός αυτό δημιουργεί αναγκαστικά ζητήματα προστασίας των δικαιωμάτων των συνιδιοκτητών που απορρέουν εκ του δεσμού της οροφοκτησίας, καθώς η συστηματική σύναψη πολλών εναλλασσόμενων βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας σηματοδοτεί την είσοδο εντός των χώρων της πολυκατοικίας μεγάλου αριθμού αγνώστων προσώπων χωρίς τις περισσότερες φορές αυτοί να λαμβάνουν γνώση των περιορισμών και απαγορεύσεων που θέτει ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Τα μισθωμένα ακίνητα χρησιμοποιούνται από ασυνήθιστα μεγάλο αριθμό διαφορετικών προσώπων σε ιδιαίτερα σύντομο χρονικό διάστημα, τα οποία εναλλάσσονται συνεχώς σε αυτά, χωρίς να έχουν κάποια ειδική ή ειδική σύνδεση με τη συγκεκριμένη πολυκατοικία και το ευρύτερο αστικό περιβάλλον (Αλ. Σπυρίδωνος, «Βραχυχρόνιες Μισθώσεις Ακινήτων μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας», εκδ. 2019, σελ. 4-6, 99-103, 133-134, 177-178). Η πρόσβαση πολλών ανθρώπων, ακόμη και άσχετων μεταξύ τους, εγκυμονεί σοβαρούς κινδύνους ερίδων και διαπληκτισμών και εντεύθεν ανώμαλης λειτουργίας της συνιδιοκτησίας, γεγονός το οποίο πρέπει να εξετάζεται κάθε φορά αν ήταν στη βούληση των μερών που κατήρτισαν τον κανονισμό της πολυκατοικίας (βλ. ΟλΑΠ 26/2004 ΕλλΔνη 2004, 1339). Επίσης, στην τιμή του καταλύματος που πληρώνουν τα πρόσωπα αυτά συμπεριλαμβάνονται, χωρίς επιπλέον χρέωση, οι παροχές της κατανάλωσης νερού, ηλεκτρικού ρεύματος και κοινοχρήστων δαπανών, οι οποίες αντιθέτως στις αστικές μισθώσεις κατοικίας δεν συμπεριλαμβάνονται στην τιμή του μισθώματος, αλλά καταβάλλονται από τον μισθωτή, ο οποίος σε συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη-εκμισθωτή, μετά την κατάρτιση της μίσθωσης, φροντίζει συνήθως προκειμένου οι σχετικοί λογαριασμοί να εκδίδονται στο όνομά του.

Παράλληλα, ένα κατάλυμα, στο οποίο διαμένουν προσωρινά τουρίστες, κατά τις ολιγοήμερες διακοπές τους, είτε είναι διαμέρισμα που διατίθεται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, είτε είναι δωμάτιο ξενοδοχείου, είτε είναι ενοικιαζόμενο δωμάτιο, είναι ουσιαστικά ένα «τουριστικό κατάλυμα».

Η επιλογή του νομοθέτη να καταργήσει από την 1η Νοεμβρίου 2015 την ,’1 παράγραφο 1 του άρθρου 2 του ν. 4276/2014 (ΑΊ55) και την παράγραφο 7 του άρθρου 2 του ν. 2160/1993 (ΑΊ18) που όριζαν τις 30 ημέρες, ως την ελάχιστη διάρκεια των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς και να εξομοιώσει φορολογικά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, «τύπου Airbnb», με αυτές των μισθώσεων κατοικιών δεν σημαίνει άνευ ετέρου ότι αυτές οι μισθώσεις δεν είναι στην πραγματικότητα τουριστικές-επαγγελματικές, αφ’ ης στιγμής η πραγματικότητα είναι ότι το κατάλυμα «τύπου Airbnb» δεν διαφέρει σε τίποτε από ένα κατάλυμα σε ένα ξενοδοχείο ή σε ένα ενοικιαζόμενο αδειοδοτημένο από τον EOT δωμάτιο και η βασική υπηρεσία που προσφέρεται είναι ακριβώς η ίδια, δηλαδή αυτή της διανυκτέρευσης των τουριστών σε ένα κατάλυμα στο πλαίσιο της ολιγοήμερης διαμονής τους σε έναν τόπο που επέλεξαν για τις διακοπές τους.

Έτσι, το ζήτημα της χρήσης ενός διαμερίσματος, ως κατοικίας ή ως τουριστικού καταλύματος, είναι θέμα πραγματικό και όχι θέμα εφαρμογής ενός πλάσματος δικαίου, όπως είναι αυτό της φορολογικής εξομοίωσης των μισθώσεων κατοικιών με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, το οποίο (πλάσμα δικαίου) ισχύει για φορολογικούς και μόνο λόγους (βλ. Ευάγγελο Δουκάκη, «Η ανάγκη επαρκούς ρύθμισης του Airbnb και μετεξέλιξης του σε Fairbnb», εκδ. 2020, σελ. 42-43, δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Στην περίπτωση, όπου η αλόγιστη και χωρίς κανόνες χρήση επί των ανωτέρω μισθωμένων κατά το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 ιδιοκτησιών παραβιάζει τα δικαιώματα των οροφοκτητών, οι τελευταίοι δύνανται να ζητήσουν κατά τα ανωτέρω την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον (βλ. σχετ. ΜονΠρωτΝαυπλ. 263/2019 και ΜονΠρωτΘεσ 16158/2018 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Περαιτέρω, σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 4 του Ν. 3741/1929 οι συνιδιοκτήτες πολυώροφης οικοδομής, με συμφωνία, για την οποία είναι απαραίτητη η συναίνεση όλων, μπορούν να ορίσουν ένα πρόσωπο ως διαχειριστή της οικοδομής, επίσης μπορούν με τον κανονισμό της πολυκατοικίας να καθορίσουν πώς θα διορίζεται ο διαχειριστής αυτός, (πότε, για ποιο διάστημα, με ποια πλειοψηφία).

Η έκταση των εξουσιών του διαχειριστή, ως εντολοδόχου των ιδιοκτητών, καθορίζεται με την πράξη του ?ψό’ρισμού του ή και με τον κανονισμό. Κατά συνέπεια, εάν, με την απόφαση / Γενικής Συνέλευσης για τον διορισμό του διαχειριστή, ορίσθηκε, ορισμένη ,;0/^6νική διάρκεια, κατά την οποία αυτός θα εκτελεί τα καθήκοντά του, στα V Α οποία περιλαμβάνεται και η εκπροσώπηση των συνιδιοκτητών, η εν λόγω εξουσία του ισχύει μόνο για την περίοδο αυτή και μέχρι τη λήξη της. Εάν όμως μετά τη λήξη της θητείας του διαχειριστή, δεν εκλέχθηκε νέος και ο παλαιός συνεχίζει να ασκεί τη διαχείριση, χωρίς να αντιλέγει κάποιος εκ των συνιδιοκτητών, τότε (και μόνον) ο «εν τοις πράγμασι» (de facto) διαχειριστής, έχει την ιδιότητα νομίμως διορισθέντος διαχειριστή και μετά τη λήξη της θητείας του και νομιμοποιείται να εκπροσωπεί τη συνιδιοκτησία και να εγείρει, υπό την ιδιότητά του αυτή, αγωγή κατά συνιδιοκτήτη, από τη σχέση της οροφοκτησίας (ΑΠ 532/2019, 778/2011 και 907/2009 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 5224/2008 ΕλλΔνη 2010, 823, ΕφΑθ 6371/2005 ΕλλΔνη 2006, 601, ΕφΑθ 4329/2005 ΕλλΔνη 2007, 610, ΕφΑθ 5784/2001 ΕλλΔνη 2002, 837). Ο διοριζόμενος διαχειριστής της πολυκατοικίας, ως εντολοδόχος των συνιδιοκτητών, τους εκπροσωπεί ενώπιον παντός δικαστηρίου, παριστάμενος ως ενάγων ή εναγόμενος για υποθέσεις που σχετίζονται με τη διαχείριση της πολυκατοικίας, δυνάμενος να εναγάγει συνιδιοκτήτη ή να εναχθεί απ’ αυτόν για κάθε διαφορά από τη σχέση της συνιδιοκτησίας. Η τυχόν ακυρότητα, εξαιτίας ελαττώματος, της απόφασης της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών για την εκλογή διαχειριστή πρέπει να προσβάλλεται, κατ’ ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 101 ΑΚ, με αγωγή μέσα στην ανωτέρω αποσβεστική προθεσμία των έξι (6) μηνών από την απόφαση της συνέλευσης (ΑΠ 532/2019 ό.π., ΑΠ 791/2009 και 2287/1997 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Ακολούθως, σύμφωνα με το άρθρο 70 του ΚΠολΔ «όποιος έχει έννομο συμφέρον να αναγνωριστεί η ύπαρξη ή η μη ύπαρξη κάποιας έννομης σχέσης, μπορεί να εγείρει σχετική αγωγή». Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι μπορεί να αναγνωριστεί με αγωγή η ύπαρξη ή ανυπαρξία έννομης σχέσης, η οποία τελεί σε αβεβαιότητα, εφόσον συντρέχει προς τούτο έννομο συμφέρον. Ως έννομη σχέση θεωρείται η βιοτική σχέση που ρυθμίζεται από το δίκαιο και αναφέρεται σε πρόσωπο ή πράγμα, δημιουργεί δε δικαίωμα ή μπορεί με τη συνδρομή και άλλων όρων να καταλήξει σε δικαίωμα, για την έννομη προστασία του οποίου παρέχεται με την ως άνω διάταξη η άσκηση αναγνωριστικής αγωγής. Συνεπώς, η παραπάνω διάταξη είναι τοιαύτιη ουσιαστικού και όχι δικονομικού δικαίου και η απόφαση που εκδίδεται επί αναγνωριστικής αγωγής τέμνει τη διαφορά όπως και επί καταψηφιστικής παράγουσα δεδικασμένο περί της υπάρξεως ή της ανυπαρξίας του δικαιώματος με τις συνέπειές του (ΑΠ 468/2010 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Αντικείμενο της αναγνωριστικής αγωγής είναι η αυθεντική διάγνωση κάποιας έννομης σχέσης και όχι η βεβαίωση γεγονότων που δεν συνεπάγονται έννομες συνέπειες και νομικών γεγονότων, που έχουν αποσυνδεθεί από τις έννομες συνέπειές τους (ΕφΠατρ 11/2008 ΑχΝομ 2009, 278). Ως εκ τούτου ο έχων έννομο συμφέρον προς αναγνώριση της ύπαρξης ή της ανυπαρξίας μίας έννομης σχέσης δεν επιτρέπεται να περιορισθεί στην υποβολή αιτήματος διαπίστωσης απλών πραγματικών γεγονότων χωρίς καθορισμό των προβλεπόμενων από το δίκαιο συνεπειών, έστω και αν μνημονεύεται ο νομικός κανόνας στον οποίο υπάγονται τα περιστατικά αυτά. Αναγνωριστική αγωγή προς άρση αβεβαιότητας ως προς την έννοια νομικής διάταξης δύναται να εγερθεί υπό την προϋπόθεση ότι το νομικό ζήτημα του οποίου ζητείται η επίλυση συνδέεται με συγκεκριμένη έννομη σχέση, η οποία μαζί με τα σχετικά πραγματικά περιστατικά αναφέρεται εις το δικόγραφο της αγωγής (ΑΠ 127/1990 ΔΕΝ 1991, 277, ΕφΑθ 2855/2008 ΕφΑΔ 2009, 198). Έτσι, αναγνωριστική αγωγή με αντικείμενο απλά πραγματικά περιστατικά, τα οποία συνιστούν προϋπόθεση ή έχουν νομική σημασία για την έννομη προστασία του προσώπου αλλά δεν συνιστούν από μόνα τους έννομη σχέση, δεν είναι νόμιμη (βλ. ΑΠ 927/2002 ΕλλΔνη 2003, 1272, ΑΠ 155/2002 ΕλλΔνη 2002, 1346, ΑΠ 989/1996 ΕλλΔνη 1998, 813, ΕφΑθ 3466/2011 ΕΕμπΔ 2013, 151, ΕφΑθ 2855/2008 ΕφΑΔ 2009, 198, ΕφΠατρ 426/2006 ΑχΝομ 2007, 331, ΕφΔωδ 71/2005 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Επίσης, σύμφωνα με το άρθρο 76 παρ. 1 του ΚΠολΔ : «Όταν η διαφορά επιδέχεται ενιαία μόνο ρύθμιση ή η ισχύς της απόφασης που θα εκδοθεί εκτείνεται σε όλους τους ομοδίκους ή όταν οι ομόδικοι μόνο από κοινού μπορούν να ασκήσουν αγωγή ή να εναχθούν ή, εξαιτίας των περιστάσεων που συνοδεύουν την υπόθεση, δεν μπορούν να υπάρξουν αντίθετες αποφάσεις απέναντι στους ομοδίκους, οι πράξεις του καθενός ωφελούν και βλάπτουν τους άλλους. Οι ομόδικοι που μετέχουν νόμιμα στη δίκη ή έχουν προσεπικληθεί, αν δεν παραστούν, θεωρούνται ότι αντιπροσωπεύονται από εκείνους που παρίστανται». Ωστόσο, η άσκηση της αγωγής εκ μέρους όλων ή εναντίον όλων των αναγκαίων ομοδίκων δεν απαιτείται σε κάθε περίπτωση αναγκαστικής ομοδικίας, αλλά μόνο όπου ο νόμος το ορίζει, και συγκεκριμένα, όταν η αγωγή ή η ανακοπή ασκείται κατά νόμο μόνον από κοινού εκ μέρους περισσοτέρων ή εναντίον περισσοτέρων προσώπων. Στις άλλες τρεις περιπτώσεις αναγκαστικής ομοδικίας δεν είναι απαράδεκτη η αγωγή που δεν ασκείται από όλους ή εναντίον όλων των ομοδίκων, οπότε η ομοδικία δημιουργείται είτε δυνητικά εξαρχής με την άσκηση της αγωγής, είτε εξαναγκάζεται αυτή διά της προσεπίκλησης των μη μετεχόντων στη διαδικασία ομοδίκων (ΕφΓΙειρ 337/2016 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Η ρύθμιση αυτή προβλέπεται στο άρθρο 86 ΚΠολΔ, που ορίζει σχετικά: «Στις περιπτώσεις του άρθρου 76, αν μόνο ένας ή μερικοί από τους ομοδίκους ασκούν την αγωγή, ενώ οι άλλοι δεν θέλουν να συμπράξουν μαζί τους, οι πρώτοι έχουν δικαίωμα να προσεπικαλέσουν τους τελευταίους για τη συζήτηση της υπόθεσης. Το ίδιο δικαίωμα έχει και ο εναγόμενος, αν μόνο ένας ή κάποιοι από τους ομοδίκους άσκησαν εναντίον του την αγωγή ή αν ο ενάγων άσκησε την αγωγή μόνο εναντίον ενός ή μερικών από τους ομοδίκους».

Ειδικότερα, αναγκαστική ομοδικία κατ’ άρθρο 76 παρ.1 του ΚΠολΔ δε σημαίνει αναγκαστική συμμετοχή όλων των ομοδίκων στο εισαγωγικό δικόγραφο της δίκης, με την έννοια της εξάρτησης απ’ αυτό του παραδεκτού της αγωγής, παρά μόνο όταν ρητά ο νόμος επιτάσσει, με ποινή απαραδέκτου την κοινή νομιμοποίηση όλων των αναγκαίων ομοδίκων (άρθρα 478, 517 παρ. 2, 543 παρ. 2, 558 παρ. 2, 588 παρ. 1, 608 παρ. 1 και 2, 619 παρ. 1-5, 936 παρ. 2 του ΚΠολΔ).

Αντίθετα, στις λοιπές περιπτώσεις, το δικόγραφο της αγωγής δεν είναι απαράδεκτο, από το λόγο ότι δεν απευθύνεται κατά όλων των ομοδίκων, αλλά απλώς χορηγείται δικαίωμα και στον εναγόμενο να προσεπικαλέσει στη δίκη τους μη εναχθέντες ομοδίκους του, το δε δικαστήριο, εάν κρίνει αναγκαία την παρέμβαση αυτών στη δίκη, έχει εξουσία να διατάξει και αυτεπαγγέλτως την προσεπίκλησή τους (ΑΠ 417/2015 και 1824/2012 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 337/2016 ό.π.).

Με την υπό κρίση αγωγή της η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι είναι διαχειρίστρια της πολυκατοικίας που βρίσκεται επί της οδού Γ’ Σεπτεμβρίου, αριθμ. 77, στην Αθήνα, νομίμως εκλεγμένη σύμφωνα με την απαιτούμενη κατά τον κανονισμό πλειοψηφία δυνάμει της από 21-6-2018 απόφασης της έκτακτης Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών της ανωτέρω πολυκατοικίας. Ότι η ανωτέρω πολυκατοικία έχει υπαχθεί στις διατάξεις του Ν. 3741/1929, των άρθρων 1002 και 1117 του Α.Κ. με την υπ’ αριθμ. 15.269/1966 πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμό σχέσεων συνιδιοκτητών Συμβολαιογράφου Αθηνών Ευφροσύνης συζύγου Παύλου Μυλώφ το γένοςn Ιωάννη Παρθένη, όπως αυτή νομίμως έχει μεταγράφει στο Υποθηκοφυλακείο Αθηνών και ισχύει σήμερα. Ότι οι εναγόμενοι είναι συνιδιοκτήτες της ανωτέρω πολυκατοικίας και ειδικότερα ο πρώτος εξ αυτών της υπό στοιχεία Ε-34 οριζόντιας ιδιοκτησίας, η δεύτερη εξ αυτών της υπό στοιχεία Ε-30 οριζόντιας ιδιοκτησίας, η τρίτη εξ αυτών της υπό στοιχεία Γ-16 οριζόντιας ιδιοκτησίας, η τέταρτη εξ αυτών της υπό στοιχεία Δ-27 οριζόντιας ιδιοκτησίας και η πέμπτη εξ αυτών της υπό στοιχεία Δ-25 οριζόντιας ιδιοκτησίας και έχουν υπεισέλθει σε όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις που απορρέουν εκ του ανωτέρω κανονισμού, τον οποίο οφείλουν να ακολουθούν. Ότι όλοι οι ανωτέρω εναγόμενοι έχουν διαμορφώσει τα ανωτέρω διαμερίσματά τους σε ενοικιαζόμενα δωμάτια και κατοικίες, τα οποία εκμισθώνουν για βραχύ χρονικό διάστημα λίγων ημερών, είτε οι ίδιοι, είτε χρησιμοποιώντας μεσιτικές ή διαμεσολαβητικές εταιρίες μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας τύπου Airbnb, προσφέροντας σε αόριστο αριθμό προσώπων παροχές ίδιες με τις παροχές ενός μικρού ξενοδοχείου ή διαμερισμάτων studio ή μίας πανσιόν, όπως καθημερινή καθαριότητα, συνεχής επικοινωνία με τους μισθωτές των διαμερισμάτων τους κλπ. Ότι οι εναγόμενοι με την ανωτέρω συμπεριφορά τους και με σκοπό το κέρδος, πέραν του ότι ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα, μετέτρεψαν τις ανωτέρω οριζόντιες ιδιοκτησίες τους σε καταλύματα βραχυχρόνιας διαμονής, τις οποίες με τη βοήθεια υπαλλήλων εκμισθώνουν κατά τους χειμερινούς μήνες κυρίως σε μετανάστες και κατά τους καλοκαιρινούς μήνες κυρίως σε τουρίστες που επισκέπτονται την Αθήνα, η δε ως άνω αλλαγή χρήσης των κατοικιών τους παραβιάζει τις διατάξεις του ανωτέρω κανονισμού, σύμφωνα με τις οποίες απαγορεύεται από τους συνιδιοκτήτες ή τους μισθωτές αυτών η χρησιμοποίηση διαμερίσματος για χρήση που προκαλεί συρροή κόσμου, όπως για χρήση ξενοδοχείου ή πανσιόν. Ότι παράλληλα εκ της ανωτέρω εκμίσθωσης των ανωτέρω διαμερισμάτων των εναγόμενων και δη εκ της χρήσης των ως άνω ιδιοκτησιών από τους μισθωτές τους προκαλούνται σημαντικές οχλήσεις στους λοιπούς οροφοκτήτες δια της κακής χρήσης των μισθωμένων οριζοντίων ιδιοκτησιών και των κοινοχρήστων χώρων της πολυκατοικίας. Ότι ειδικότερα οι ένοικοι των ανωτέρω διαμερισμάτων – σε κάποια εκ των οποίων διανυκτερεύουν μερικές φορές και περισσότερα από δέκα άτομα – προκαλούν έντονους θορύβους, ακόμα και κατά τις ώρες κοινής ησυχίας, είτε φωνάζοντας είτε επειδή διαπληκτίζονται μεταξύ τους, είτε μετατρέποντας αυτά τα διαμερίσματα σε τόπους διασκέδασης, ενώ κλειδιά της κοινόχρηστης εισόδου της πολυκατοικίας και των οριζοντίων ιδιοκτησιών παραδίδονται από τους ανωτέρω μισθωτές και σε τρίτα πρόσωπα, με συνέπεια να διέρχονται καθ’ όλη τη διάρκεια της ημέρας από και προς την είσοδο της πολυκατοικίας πολυάριθμα άτομα. Ότι ταυτόχρονα τόσο οι μισθωτές, όσο και οι επισκέπτες – φίλοι αυτών, επειδή κατά την ώρα της επίσκεψης και διασκέδασής τους δεν χωράνε στους εσωτερικούς χώρους των μισθωμένων από αυτούς διαμερισμάτων, έχουν συνεχώς την εξωτερική πόρτα αυτών ανοιχτή και χρησιμοποιούν τους έξωθεν αυτών των διαμερισμάτων κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας ως προέκταση των μισθωμένων διαμερισμάτων, προβαίνοντας σε κακή χρήση των κοινοχρήστων αυτών χώρων, καθώς και σε κακή και αλόγιστη χρήση των ανελκυστήρων της πολυκατοικίας, κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα στην αγωγή. Ότι οι μισθωτές των εναγομένων κατά τη χρήση του αποχετευτικού δικτύου των μισθωμένων από αυτούς οριζοντίων ιδιοκτησιών ρίπτουν ακατάλληλα αντικείμενα στο δίκτυο αυτό, με αποτέλεσμα να βουλώνουν οι κεντρικοί σωλήνες της αποχέτευσης και να παρακωλύονται οι λοιποί συνιδιοκτήτες στην χρήση της αποχέτευσης των διαμερισμάτων τους, η δε οροφοκτησία να επιβαρύνεται με έκτακτη δαπάνη απόφραξης του ανωτέρω δικτύου. Ότι οι εναγόμενοι, αν και γνώριζαν ότι η ανωτέρω χρήση των ιδιοκτησιών τους απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, προέβησαν στην ως άνω μίσθωση αυτών, δίχως να ενημερώνουν τους μισθωτές για την επιτρεπόμενη κατά τον ανωτέρω κανονισμό χρήση των διαμερισμάτων τους. Ότι με τον ανωτέρω τρόπο η ως άνω εκμίσθωση των οριζοντίων ιδιοκτησιών των εναγομένων έχει θέσει σε κίνδυνο την ησυχία, την υγεία και την ασφάλεια των λοιπών συνιδιοκτητών κατά παράβαση του ανωτέρω κανονισμού, προσβάλλοντας το δικαίωμα σύγχρησης που έχουν επί των ανωτέρω κοινοχρήστων μερών της πολυκατοικίας.

Με βάση το ιστορικό αυτό η ενάγουσα, επικαλούμενη ρητή εξουσιοδότηση της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών της ανωτέρω πολυκατοικίας προς αυτήν για την άσκηση της κρινόμενης αγωγής, ζητεί υπό την ανωτέρω ιδιότητά της, κατ’ εκτίμηση του δικογράφου της αγωγής :

1) να αναγνωριστεί οτι οι εναγόμενοι παραβίασαν ευθέως τις αναφερόμενες στην αγωγή διατάξεις του ως άνω κανονισμού της πολυκατοικίας σχετικά με τη χρήση των ως άνω ιδιοκτησιών τους τους,

2) να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι, λόγω της ανωτέρω εκ μέρους τους παραβίασης του κανονισμού, να άρουν την προσβολή αυτού και να παραλείψουν οποιαδήποτε προσβολή αυτού στο μέλλον και ειδικότερα να υποχρεωθούν να παύσουν και να μην προβούν στον μέλλον στην παραχώρηση της χρήσης των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών τους ως τουριστικού καταλύματος υπό τη μορφή πανσιόν ή ξενοδοχείου δυνάμει βραχυχρόνιας μίσθωσης, περιοριζόμενοι στη σύμφωνα με τον ανωτέρω κανονισμό χρήση αυτών,

3) να υποχρεωθεί έκαστος των εναγόμενων, όταν αυτός παραχωρεί λόγω μίσθωσης ή για οποιαδήποτε άλλη επιτρεπόμενη κατά τον κανονισμό αιτία τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του σε τρίτον, να ενημερώνει τον εκάστοτε μισθωτή ή αυτόν στον οποίο παραχωρείται η χρήση (φιλοξενούμενο) για τη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών που επιτάσσει ο κανονισμός και η σύσταση της πολυκατοικίας,

4) να υποχρεωθεί έκαστος των εναγόμενων να ενημερώνει τον εκάστοτε διαχειριστή της ανωτέρω πολυκατοικίας, όταν παραχωρεί τη χρήση της ιδιοκτησίας του δυνάμει έννομης σχέσης μισθώσεως σύμφωνα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας, συμπεριλαμβανομένης και αυτής που δεν τείνει στην επιχειρηματική εκμετάλλευση του ακινήτου του,

5) να απειληθεί έκαστος των εναγομένων για κάθε παραβίαση κάθε μίας των ανωτέρω υποχρεώσεών του με χρηματική ποινή ύψους 2.500 ευρώ,

6) να κηρυχθεί η παρούσα προσωρινώς εκτελεστή και

7) να καταδικασθούν οι εναγόμενοι στα δικαστικά της έξοδα.

Με αυτό το περιεχόμενο και αιτήματα η υπό κρίση αγωγή αρμοδίως εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου, το οποίο είναι καθ’ ύλην και κατά τόπο αρμόδιο (άρθρα 17 παρ. 3 και 29 ΚΠολΔ) κατά την ειδική διαδικασία επίλυσης περιουσιακών διαφορών του άρθρου 614 αριθμ. 2 ΚΠολΔ, είναι δε ορισμένη, καθώς η ενάγουσα εκθέτει πλήρως όλα τα αναγκαία για την άσκηση της στοιχεία, στα οποία δεν είναι αναγκαία η επίκληση ειδικής απόφασης της Γενικής Συνέλευσης περί άσκησης της εν λόγω αγωγής (βλ. ΑΠ 924/1992 δημ. στη ΤΝΠ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ), ενώ επικαλείται και την ιδιότητά της ως διαχειρίστρια και τον τρόπο ορισμού της κατ’ άρθρο 4 παρ. 2 του Ν. 3741/1929 (βλ. ΑΠ 532/2019 και 1515/2018 δημ. στη ΤΝΠ a ΝΟΜΟΣ), απορριπτομένων των περί του αντιθέτου ισχυρισμών των εναγόμενων περί έλλειψης ενεργητικής νομιμοποίησης ως αβασίμων, καθώς και περί δήθεν υποχρεωτικής εναγωγής όλων των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, διότι δεν συντρέχει τέτοια κατά το νόμο περίπτωση, κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στην προηγηθείσα νομική σκέψη.

Περαιτέρω, η αγωγή είναι νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3, 4 παρ. 1, 5 περ. α’, 13, 14 του Ν. 3741/1929 «Περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους» (που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ), 785, 787, 788 παρ. 1, 1002, 1113, 1117 ΑΚ, 176, 189 παρ. 1, 191 παρ. 2, 907, 908 παρ. 1 και 947 παρ. 1 εδ. α’ ΚΠολΔ.

Ωστόσο, το ανωτέρω υπ’ αριθμ. «1» αίτημα της αγωγής δεν είναι νόμιμο και πρέπει, κατά τα αναφερόμενα στην προηγηθείσα νομική σκέψη, να απορριφθεί, διότι η ενάγουσα ζητεί την αναγνώριση παραβίασης διατάξεων του κανονισμού της πολυκατοικίας, ήτοι νομικών γεγονότων, αποσυνδεδεμένων από τις έννομες συνέπειές τους, η δε προς τούτο αιτούμενη αναγνώριση με αντικείμενο τα εκτιθέμενα στην αγωγή περιστατικά, ακόμα και αν αυτά έχουν νομική σημασία για την έννομη προστασία της ένωσης των συνιδιοκτητών και εμπεριέχονται κατά λογική και νομική αναγκαιότητα στο δεύτερο ως άνω αγωγικό αίτημα, δεν είναι νόμιμη, καθώς αυτά από μόνα τους δεν συνιστούν έννομη σχέση.

Επίσης, το ανωτέρω υπ’ αριθμ. «5» αίτημα της αγωγής είναι νόμιμο μόνο όσον αφορά την αιτούμενη ως άνω υποχρέωση των εναγομένων να παραλείψουν την ανωτέρω προσβολή του κανονισμού της πολυκατοικίας στο μέλλον, διότι το δικαστήριο απειλεί κατ’ άρθρο 947 παρ. 1 ΚΠολΔ κατά του οφειλέτη χρηματική ποινή τις αιτούμενες κυρώσεις, όταν ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να ανεχθεί ή να παραλείψει συγκεκριμένη πράξη και για κάθε παράβαση της υποχρέωσης του αυτής και όχι για οποιαδήποτε παραβίαση του διατακτικού της δικαστικής απόφασης, η δε ενάγουσα δεν αιτείται δια των λοιπών ως άνω αγωγικών αιτημάτων να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι σε ανοχή ή παράλειψη συγκεκριμένης πράξης (ΕφΠειρ 986/1998 ΕΔΠ 1999, 36, ΕφΑθ 8508/1998 ΕΔΠ 2001, 111, ΕφΑθ 4387/1986 ΝοΒ 1987, 207, ΜονΠρωτΑΘ 620/2004 ΕΔΠ 2004, 247, ΜονΠρωτΑΘ 855/2003 ΕΔΠ 2005, 244).

Επομένως, πρέπει η αγωγή, κατά το μέρος που κρίθηκε νόμιμη, να ερευνηθεί περαιτέρω κατ’ ουσίαν.

Κατά το άρθρο 281 ΑΚ «η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικος σκοπος του δικαιώματος». Κατα την εννοια>της διάταξης αυτής «καλή πίστη» θεωρείται η συμπεριφορά του χρηστού κάί συνετού ανθρώπου, που επιβάλλεται κατά τους συνηθισμένους τρόπους ενεργείας, ενώ ως κριτήριο των «χρηστών ηθών» χρησιμεύουν οι ιδέες του κατά γενική αντίληψη χρηστώς και εμφρόνως σκεπτόμενου ανθρώπου (ΑΠ 123/2017 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Προφανής υπέρβαση είναι η έντονη αποδοκιμασία εντός των γενικών πλαισίων της κοινωνικοοικονομικής πολιτικής σε σχέση με την ορθολογιστική συμβίωση σε δεδομένο τόπο και χρόνο. Σύμφωνα δε με την ανωτέρω διάταξη, η οποία αποσκοπεί στην πάταξη της κακοπιστίας και της ανηθικότητας στις συναλλαγές και γενικώς στην άσκηση κάθε δικαιώματος, για να θεωρηθεί η άσκηση του δικαιώματος καταχρηστική, πρέπει η προφανής υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος να προκύπτει από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του υπόχρεου ή από την πραγματική κατάσταση που δημιουργήθηκε ή από τις περιστάσεις που μεσολάβησαν ή από άλλα περιστατικά, τα οποία, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν τη γέννηση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, ως αντιτιθεμένη στο περί δικαίου αίσθημα και την ηθική τάξη και προκαλούσα έντονη εντύπωση αδικίας. Απαιτείται δηλαδή για να χαρακτηρισθεί καταχρηστική η άσκηση δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρτηση και με εκείνη του υπόχρεου, και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Επίσης οι πράξεις του υπόχρεου και η κατάσταση πραγμάτων που διαμορφώθηκε υπέρ αυτού πρέπει να τελούν σε αιτιώδη σχέση με την προηγουμένη συμπεριφορά του δικαιούχου, αφού, κατά τους κανόνες της καλής πίστεως, οι συνέπειες που απορρέουν από πράξεις άσχετες προς αυτή τη συμπεριφορά δεν συγχωρείται να προβάλλονται προς απόκρουση του δικαιώματος. Μόνη η μακροχρόνια αδράνεια του δικαιούχου και όταν ακόμη δημιούργησε στον οφειλέτη την ττεττοίθηση ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται πλέον να ασκηθεί, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική τη μεταγενέστερη άσκησή του, αλλά απαιτείται να συντρέχουν επιπρόσθετα ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες κυρίως από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του οφειλέτη, ενόψει των οποίων και της αδρανείας του δικαιούχου η επακολουθούσα άσκηση του δικαιώματος που τείνει σε ανατροπή της κατάστασης που δημιουργήθηκε υπό τις παραπάνω ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε επί μακρό χρόνο, να εξέρχεται των ορίων που τίθενται με τη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ (ΑΠ 414/2018 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Η ειρημένη αδράνεια του δικαιούχου πρέπει να υφίσταται επί μακρό χρονικό διάστημα από τότε που ο δικαιούχος μπορούσε να ασκήσει το δικαίωμά του, πλην μικρότερο του προβλεπόμενου από το νόμο για την παραγραφή του δικαιώματος. Στην περίπτωση αυτή η επιχειρούμενη από τον δικαιούχο ανατροπή της κατάστασης προκαλεί συνέπειες για τον υπόχρεο. Το ζήτημα δε αν οι συνέπειες που επάγεται η άσκηση του δικαιώματος είναι επαχθείς για τον υπόχρεο πρέπει να αντιμετωπίζεται και σε συνάρτηση με τις αντίστοιχες συνέπειες που μπορεί να επέλθουν εις βάρος του δικαιούχου από την παρακώλυση της ικανοποιήσεως του δικαιώματος του. Για την κατάφαση της καταχρηστικότητας δεν είναι απαραίτητο η άσκηση του δικαιώματος να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες συνέπειες για τον υπόχρεο, θέτοντας σε κίνδυνο την οικονομική του υπόσταση, αλλά αρκεί να έχει δυσμενείς απλώς επιπτώσεις στα συμφέροντά του (Ολ.ΑΠ 6/2016, 7/2002, 8/2001 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 881/2019 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Αν έλαβε χώρα ανεπίτρεπτη, ως αντικείμενη στον κανονισμό, ενέργεια συνιδιοκτήτη και επιδιώκεται να αρθεί η παράνομη κατάσταση που δημιουργήθηκε, η αξίωση για την άρση αυτή υπερβαίνει προφανώς τα ανωτέρω όρια που θέτει η διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ και όταν προκαλεί την έντονη εντύπωση αδικίας σε σχέση με το όφελος του δικαιούχου από την άσκηση του δικαιώματος του (ΑΠ 480/2018 και 1640/2011 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Οι εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι η υπό κρίση αγωγή είναι καταχρηστική και πρέπει να απορριφθεί, διότι αν και στην ανωτέρω πολυκατοικία υπάρχουν και άλλοι συνιδιοκτήτες που εκμισθώνουν τα διαμερίσματά τους υπό ανάλογο με το περιγραφόμενο στην αγωγή καθεστώς βραχυχρόνιων μισθώσεων, η αγωγή στρέφεται μόνο κατ’ αυτών, με συνέπεια οι λοιποί συνιδιοκτήτες να τυγχάνουν διακριτικής μεταχείρισης. Ότι οι ανωτέρω αγωγικές αξιώσεις συνεπάγονται για αυτούς δυσανάλογη, δυσβάστακτη θυσία σε σχέση με τό οφελος της ένωσης των συνιδιοκτητών εκ της κρινόμενης αγωγής η δε επικαλούμενη από την ενάγουσα παραβίαση του ανωτέρω κανονισμού, ακόμα και αν υποτεθεί αληθής, δεν είναι σε ένταση και έκταση σημαντική ώστε να δικαιολογεί την άσκηση της αγωγής αυτής. Ότι οι ανωτέρω βραχυχρόνιες μισθώσεις των διαμερισμάτων τους όχι μόνο δεν έχουν προκαλέσει οχλήσεις στην πολυκατοικία, αλλά αντιθέτως λόγω του ευέλικτου χαρακτήρα τους και της λειτουργικότητας αυτών έχουν επιφέρει έσοδα σε αυτούς, τα οποία οι ίδιοι δεν θα είχαν ενόψει ότι η ανωτέρω πολυκατοικία βρίσκεται πλησίον της υποβαθμισμένης περιοχής της Πλατείας Βικτωρίας. Ότι μοναδικός σκοπός άσκησης της κρινόμενης αγωγής είναι να πληγούν οι ίδιοι οικονομικά και ο νέος θεσμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας, θυσιάζοντας προς τούτο το συλλογικό συμφέρον της ανωτέρω οροφοκτησίας. Ο ισχυρισμός αυτός, όμως, είναι μη νόμιμος και πρέπει να απορριφθεί, διότι δεν εδράζεται σε περιστατικά πρόσθετα των περιγραφομένων στην αγωγή πραγματικών περιστατικών, τα οποία να σχετίζονται είτε με την ίδια την ένωση των συνιδιοκτητών της ανωτέρω πολυκατοικίας, η οποία είναι ουσιαστικά διάδικος στην υπό κρίση δίκη (ΑΠ 791/2009, 1681/2008 και 1592/2008 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑΘ 7261/2007 ΝοΒ 2008, 662, I. Κατράς, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, εκδ. 2007, σελ. 1078-1080), είτε και με το πρόσωπο της ανωτέρω ενάγουσας – διαχειρίστριας, τα οποία να δικαιολογούν προφανή υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή ο κοινωνικός σκοπός του αγωγικού δικαιώματος (ΟλΑΠ 17/1995 ΕλλΔνη 1995, 1531, ΑΠ 871/2010, 28/2010 και 263/2007 δημ. στη ΤΝΠ/ΝΟΜΟΣ) και από τα οποία να έχει δημιουργηθεί η πεποίθηση στους εναγόμενους, ότι δεν πρόκειται να ασκηθεί η κρινόμενη αγωγή, ώστε η μεταγενέστερη άσκηση αυτής να συνεπάγεται γι’ αυτούς επαχθείς συνέπειες (ΟλΑΠ 7/2002 ΝοΒ 2003 648 και 62/1990 ΕλλΔνη 1991, 501, ΑΠ 414/2018 ό.π., ΑΠ 91/2011 ΝοΒ 2011, 1524, ΑΠ 823/2010 ΕλλΔνη 2011, 752, 757, ΑΠ 1432/2010 ΕλλΔνη 2011, 493, ΕφΘεσ 1780/2019 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, Ν. Γεωργιάδη, σε Γεωργιάδη Σ.Ε.Α.Κ., εκδ. 2010, υπ’ άρθρο 281, παρ. 33 και 63).

Ειδικότερα, οι εναγόμενοι δεν επικαλούνται συγκεκριμένη συμπεριφορά της ενάγουσας, η οποία προηγήθηκε της ασκήσεως της υπό κρίση αγωγής ή κάποια συγκεκριμένη πραγματική κατάσταση, που διαμορφώθηκε κατά το διάστημα που μεσολάβησε, τα οποία να καθιστούν μη ανεκτή, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, τη μεταγενέστερη άσκηση του ως άνω δικαιώματος της ένωσης των συνιδιοκτητών της ανωτέρω πολυκατοικίας, (βλ. ΑΠ 532/2019 ό.π.), οι δε ένδικες αξιώσεις και τα περιγραφόμενα στην αγωγή πραγματικά περιστατικά δεν δημιουργούν εντύπωση αδικίας σε σχέση με το όφελος της ένωσης των συνιδιοκτητών της ανωτέρω πολυκατοικίας από την άσκηση των ανωτέρω αγωγικών της δικαιωμάτων. Εξάλλου, μόνο η άσκηση της αγωγής κατά ορισμένων μόνο συνιδιοκτητών δεν καθιστά την άσκηση του ανωτέρω δικαιώματος καταχρηστική κατ’ άρθρο 281 ΑΚ, πολύ δε μάλλον όταν δεν υφίσταται, όπως προαναφέρθηκε, στην προκειμένη δίκη, νόμιμη περίπτωση υποχρεωτικής εναγωγής όλων των συνιδιοκτητών της ανωτέρω πολυκατοικίας. Επίσης, αντικείμενο της αγωγής δεν είναι η αναγνώριση ή μη της αξίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων, ιδίως αυτών που συνάπτονται μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας, στην οικονομική και κοινωνική ζωή της πόλης, αλλά αν η ανωτέρω συγκεκριμένη συμπεριφορά των εναγομένων έχει παραβιάσει συγκεκριμένες διατάξεις του ανωτέρω κανονισμού της πολυκατοικίας και αν εξ αιτίας αυτής έχει επέλθει προσβολή των δικαιωμάτων των λοιπών συνιδιοκτητών, τόσο επί των οριζοντίων ιδιοκτησιών τους, όσο και επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της ανωτέρω πολυκατοικίας.

Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων των διαδίκων που εξετάστηκαν νομίμως ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, εκτιμωμένων κατά το μέτρο της γνώσης και της αξιοπιστίας αυτών, από τις υπ’ αριθμ. 230/2019, 231/2019, 232/2019, 233/2019 και 234/2019 ένορκες βεβαιώσεις των ….., …….., ……, … και ….. αντιστοίχως, οι οποίες ελήφθησαν ενώπιον του Συμβολαιογράφου Αθηνών Νικολάου Παπαδόπουλου με επιμέλεια της ενάγουσας κατόπιν νόμιμης και εμπρόθεσμης κλήτευσης των εναγομένων (βλ. την υπ’ αριθμ. 526/15-11-2019 έκθεση επίδοσης της αρμόδιας δικαστικής επιμελήτριας Κωνσταντίνας Νταλάκα και τις υπ’ αριθμ. 85066/15-11-2019, 85076/15-11-2019, 85085/15-11-2019 και 85095/15-11-2019 εκθέσεις επιδόσεως του αρμόδιου δικαστικού επιμελητή Κωνσταντίνου Σαραντόπουλου), εκ των οποίων παρέστη κατά τη λήψη των ανωτέρώ ο βεβαιώσεων η πέμπτη εναγόμενη, και από το σύνολο των εγγράφων που επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, άλλα από τα οποία λαμβάνονται υπόψη προς άμεση απόδειξη και άλλα ως στοιχεία χρήσιμα για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, μερικά από τα οποία μνημονεύονται παρακάτω, χωρίς όμως να έχει παραλειφθεί κανένα για την ουσιαστική διάγνωση της διαφοράς, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά :

Η ενάγουσα είναι συνιδιοκτήτρια και διαχειρίστρια της πολυκατοικίας που βρίσκεται επί ακινήτου έκτασης 872,84 τ.μ., επί της οδού Γ’ Σεπτεμβρίου, αριθμ. 77, στην Αθήνα. Οι εναγόμενοι είναι αποκλειστικώς κύριοι των κατωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών

της ανωτέρω πολυκατοικίας και ειδικότερα : α) ο πρώτος εναγόμενος είναι κύριος της υπό στοιχεία Ε-34 οριζόντιας ιδιοκτησίας του πέμπτου ορόφου της ανωτέρω πολυκατοικίας, επιφάνειας 109 τ.μ., αποτελούμενο από τέσσερα κύρια δωμάτια, χωλ, διάδρομο, κουζίνα, μπάνιο και βεράντα, β) η δεύτερη εναγόμενη είναι κυρία της υπό στοιχεία Ε-30 οριζόντιας ιδιοκτησίας του πέμπτου ορόφου της ανωτέρω πολυκατοικίας, επιφάνειας 82 τ.μ., αποτελούμενο από τρία κύρια δωμάτια, χωλ, διάδρομο, κουζίνα, μπάνιο και βεράντα, γ) η τρίτη εναγόμενη είναι κυρία της υπό στοιχεία Γ-16 οριζόντιας ιδιοκτησίας του τρίτου ορόφου της ανωτέρω πολυκατοικίας, επιφάνειας 82 τ.μ., αποτελούμενο από τρεις κρεβατοκάμαρες, κουζίνα, σαλόνι και μπάνιο, δ) η τέταρτη εναγόμενη είναι κυρία της υπό στοιχεία Δ-27 οριζόντιας ιδιοκτησίας του τέταρτου ορόφου της ανωτέρω πολυκατοικίας, επιφάνειας 109 τ.μ., αποτελούμενο από τρεις κρεβατοκάμαρες, κουζίνα, σαλόνι και μπάνιο και ε) η πέμπτη εναγόμενη είναι κυρία της υπό στοιχεία Δ-25 οριζόντιας ιδιοκτησίας του τέταρτου ορόφου της ανωτέρω πολυκατοικίας, επιφάνειας 78 τ.μ.. Επί της οικοδομής της ανωτέρω πολυκατοικίας συνεστήθη κατά τις διατάξεις του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ οριζόντια ιδιοκτησία δυνάμει της υπ’ αριθμ. 15.269/31-3-1966 πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας της Συμβολαιογράφου Αθηνών Ευφροσύνης συζύγου Παύλου Μυλώφ το γένος Ιωάννη Παρθένη, νομίμως μεταγραφείσας στα οικία βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Αθηνών στον τόμο 2288 με αριθμό 174. Ταυτόχρονα, με την ίδια ως άνω πράξη καταρτίστηκε και κανονισμός ρυθμίσεως των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των συνιδιοκτητών της ανωτέρω πολυκατοικίας, ο οποίος περιλαμβάνει το σύνολο των βασικών σχετικά με την διασφάλιση της ομαλής λειτουργίας’ της οροφοκτησίας συμφωνιών των ιδιοκτητών, οποίος συνιστά συλλογική σύμβαση και έχει ισχύ νόμου για τους οροφοκτήτες, αφού διέπει τις μεταξύ τους σχέσεις κατά τρόπο δεσμευτικό για όλους. Ο κανονισμός αυτός απο τη μεταγραφή της ανωτέρω συμβολαιογραφικής πράξης, δεν δέσμευε μόνο ενοχικώς του συμπράξαντες στην κατάρτιση αυτού ιδιοκτήτες, αλλά απέκτησε και εμπράγματη ενέργεια. Ένα από τα θέματα που ρυθμίζονται εκ του ανωτέρω κανονισμού είναι η εκλογή διαχειριστή της ανωτέρω πολυκατοικίας. Ειδικότερα, σύμφωνα με το κεφάλαιο Γ του ανωτέρω κανονισμού τη διοίκηση και διαχείριση της ανωτέρω πολυκατοικίας ασκεί η Γενική Συνέλευση δια του εκάστοτε διαχειριστή της.

Η Γενική Συνέλευση αποφασίζει για κάθε θέμα που αφορά στην πολυκατοικία κατά τις διατάξεις του Ν. 3741/1929, εκλέγει τον διαχειριστή της για ένα έτος και μπορεί να τον ανακαλέσει ελεύθερα κατά τη διάρκεια της θητείας του, ο δε διαχειριστής υποχρεούται να συμμορφώνεται και να εκτελεί απαρέγκλιτα τις αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών. Στην κρινόμενη περίπτωση η ενάγουσα εξελέγη διαχειρίστρια της ανωτέρω πολυκατοικίας κατόπιν της από 21-6-2018 απόφασης της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών αυτής, διαδεχόμενη στην ανωτέρω διαχείριση τον …… Η θητεία της ανωτέρω διαχειρίστριας ορίστηκε κατ’ εφαρμογή του ανωτέρω κανονισμού για ένα έτος, ήτοι μέχρι την 21-6-2019, χωρίς, ωστόσο, έκτοτε και ειδικότερα μέχρι την από 7-8-2019, οπότε και ασκήθηκε η εν λόγω αγωγή, να ανακληθεί η ενάγουσα από την ανωτέρω Γενική Συνέλευση, ούτε να εκλεγεί σε αντικατάσταση αυτής άλλος διαχειριστής.

Συνεπώς, εφόσον ο ανωτέρω κανονισμός δεν περιλαμβάνει καμία ειδικότερη ρύθμιση σχετικά με την περίπτωση μη εκλογής από την ανωτέρω Γενική Συνέλευση άλλου διαχειριστή μετά την πάροδο της ανωτέρω ενιαυσίας θητείας, η ενάγουσα, κατά τα αναφερόμενα στην προηγηθείσα νομική σκέψη, νομίμως συνέχισε και μετά την 21η-6-2019 να ασκεί τα ήδη ανατεθειμένα σε αυτήν διαχειριστικά της καθήκοντα σύμφωνα με τον ανωτέρω κανονισμό ως de facto διαχειρίστρια της πολυκατοικίας, μεταξύ δε αυτών ορίζονται : α) η μέριμνά της για την καλή λειτουργία της πολυκατοικίας, η παρακολούθηση της καθαριότητας, ευπρέπειας, καλής εμφάνισης και συντήρησης των κοινοχρήστων χώρων και β) η παράστασή της ενώπιων των αρμοδίων δικαστηρίων (ως ενάγουσα ή εναγόμενης) για τις υποθέσεις που σχετίζονται , με την καλή λειτουργία και διαχείριση της ανωτέρω πολυκατοικίας και την αποκατάσταση κάθε βλάβης εκ μέρους των ενοίκων των οριζοντίων ιδιοκτησιών της ανωτέρω πολυκατοικίας ή τρίτων αυτών, εκπροσωπώντας υπό την ανωτέρω ιδιότητά της όλους τους συνιδιοκτήτες. Επίσης, εκ των προσκομιζομένων πρακτικών των μεταγενεστέρων από 4-10-2018, 8-11-2018, 21-2-2019, 17-4-2019, 18-7-2019 και 17-10-2019 Γενικών Συνελεύσεων των συνιδιοκτητών της ανωτέρω πολυκατοικίας αποδείχθηκε ότι όχι μόνο δεν ετέθη θέμα αμφισβήτησης της νομιμότητας της ανωτέρω εκλογής της ενάγουσας ως διαχειρίστριας ή της συνέχισης άσκησης εκ μέρους της διαχειριστικών πράξεων, αλλά αντιθέτως ελήφθησαν σοβαρές για την εύρυθμη λειτουργία της ανωτέρω οροφοκτησίας αποφάσεις εκ μέρους της ένωσης των συνιδιοκτητών, στις οποίες συμπεριλαμβάνεται ρητώς η άσκηση της ένδικης αγωγής και η εν γένει παρακολούθηση του προκείμενου δικαστικού αγώνα. Πρέπει δε να σημειωθεί ότι η Γενική Συνέλευση μόλις στις 17-10-2019 αποφάσισε ότι στην επόμενη συνεδρίαση αυτής θα συζητηθεί το θέμα αλλαγής του προσώπου του διαχειριστή. Ως εκ τούτου, η εναγόμενη νομίμως και εντός των ανωτέρω διαχειριστικών της καθηκόντων άσκησε ως εντολοδόχος της ανωτέρω ένωσης των συνιδιοκτητών την κρινόμενη αγωγή. Οι επικαλούμενες από τους εναγόμενους παραβιάσεις του ανωτέρω κανονισμού της πολυκατοικίας, ακόμα και αν ήθελε υποτεθεί ότι αφορούν στην συγκεκριμένη ως άνω από 21-6-2018 απόφαση της Γ.Σ. περί εκλογής της ενάγουσας ως διαχειρίστριας, δεν καθιστούν την εν λόγω απόφαση άκυρη, αφενός διότι αυτή δεν φέρει, κατά τους ισχυρισμούς των εναγομένων, ελαττώματα που να την καθιστούν ανυπόστατη, αφετέρου διότι οι εν λόγω ισχυρισμοί (περί έλλειψης της προβλεπόμενης απαρτίας και πλειοψηφίας και παραβίασης του τρόπου ψηφοφορίας) θα μπορούσαν να θεμελιώσουν λόγους ακυρωσίας, τους οποίους οι εναγόμενοι όφειλαν να επικαλεστούν, εφόσον επιθυμούσαν, κατά την άσκηση σχετικής προς τούτο, κατά τη διάταξη του άρθρου 101 ΑΚ, ακυρωτικής αγωγής κατά της ένωσης των συνιδιοκτητών της ανωτέρω πολυκατοικίας και δη εντός της τασσόμενης από αυτήν την διάταξη αποσβεστικής προθεσμίας.

Τέτοια, ωστόσο, αγωγή δεν αποδείχθηκε ότι ασκήθηκε μέχρι σήμερα, ούτε άλλωστε την επικαλούνται οι εναγόμενοι, με συνέπεια η ανωτέρω απόφαση της Γ.Σ. των συνιδιοκτητών, να έχει καταστεί απρόσβλητη, να είναι έγκυρη και να επιφέρει όλα τα έννομα αποτελέσματά. Συνεπώς, ο ισχυρισμός των εναγομένων περί δήθεν έλλειψης στο πρόσωπο της ενάγουσας εξουσίας εκπροσώπησης της ένωσης των διοκτητών στην παρούσα υπόθεση και έλλειψης ενεργητικής νομιμοποίησης είναι κατ’ ουσίαν αβάσιμος και πρέπει να απορριφθεί. Περαιτέρω, με τον ανωτέρω κανονισμό τέθηκαν, μεταξύ άλλων ρυθμίσεων, εγκύρως περιορισμοί και απαγορεύσεις τόσο ως προς τη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών της ανωτέρω πολυκατοικίας, όσο και ως προς τη χρήση των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών του ακινήτου των οροφοκτητών. Α

ναλυτικότερα, σύμφωνα με τον ανωτέρω κανονισμό κάθε ιδιοκτήτης διαιρεμένης ιδιοκτησίας έχει τη δυνατότητα, είτε να χρησιμοποιεί ο ίδιος το διαμέρισμά του, είτε να το εκμισθώνει, είτε να παραχωρεί κατ’ άλλο νόμιμο τρόπο τη χρήση του σε τρίτα πρόσωπα, υπό τους περιορισμούς και απαγορεύσεις που ορίζει ο ίδιος ο κανονισμός. Έτσι, απαγορεύεται δυνάμει του Κεφαλαίου Ζ’ του ανωτέρω κανονισμού η παραχώρηση της χρήσης κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος) της ανωτέρω πολυκατοικίας είτε από τον συνιδιοκτήτη αυτής, είτε από τον μισθωτή αυτής, είτε «κατόπιν παράκλησις ενοίκου» ως εκλογικού κέντρου, δημοσίου ή δημοτικού γραφείου και εν γένει ως γραφείου που παρέχει οποιουδήποτε είδους υπηρεσίες που προκαλούν συρροή κόσμου, τέτοιες δε περιπτώσεις παροχής υπηρεσιών που προκαλούν συρροή κόσμου και απαγορεύονται εκ του κανονισμού αναφέρονται ενδεικτικώς οι παροχές υπηρεσιών : 1) σχολείου κάθε μορφής, συμπεριλαμβανομένου σχολείου για παράδοση μουσικών μαθημάτων (ωδείου), 2) ξενοδοχείου, 3) πανσιόν, 4) νοσοκομείου, εξαιρουμένης της χρήσης των οριζοντίων ιδιοκτησιών ως ιδιωτικών ιατρείων, η οποία επιτρέπεται ρητώς και 5) οίκου ανοχής ή άλλου κακόφημου οίκου. Κοινό χαρακτηριστικό γνώρισμα όλων των ανωτέρω απαγορευμένων χρήσεων είναι η συνεχής και αλλεπάλληλη προσέλευση στους ανωτέρω χώρους απροσδιόριστου αριθμού προσώπων για σύντομο χρονικό διάστημα, η οποία συνοδεύεται από την παροχή σε αυτά ανάλογων υπηρεσιών στα πλαίσια άσκησης επιχειρηματικής δραστηριότητας. Επίσης, σύμφωνα με τον ανωτέρω κανονισμό απαγορεύεται κάθε άλλη, πλην των ανωτέρω χρήσεων, μη αναφερόμενη στον ανωτέρω κανονισμό χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας δια της οποίας τίθεται σε κίνδυνο η ησυχία, η ασφάλεια και η υγεία των ενοίκων της πολυκατοικίας, όπως επίσης και η παραμονή ενοχλητικών ζώων.

Παράλληλα, ορίζεται ότι κάθε διαμέρισμα το οποίο χρησιμοποιείται ως κατοικία μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τους ενοίκους αυτού συγχρόνως και ως επαγγελματική στέγη ή γραφείο. Ειδική ρύθμιση περιλαμβάνει επίσης ο ανωτέρω κανονισμός για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες του ισογείου ορόφου της ανωτέρω πολυκατοικίας. Επί των ιδιοκτησιών αυτών επιτρέπεται η χρησιμοποίησή τους ως εμπορικά, βιοτεχνικά ή επαγγελματικά καταστήματα, απαγορευμένης της χρήσης αυτών ως γραφείων κηδειών, πρατηρίου βενζίνης, βουλκανιζατέρ, λευκοσιδηρουργείων, καφενείων, καταστημάτων εχόντων μηχανήματα τυχηρών παιγνίων, εργαστηρίων παρασκευής και καταστημάτων πώλησης εύφλεκτων υλών ή/και προϊόντων που αναδύουν οσμή που παρενοχλεί τους ενοίκους των υπερκείμενων διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, ψησταριών (εκτός αν χρησιμοποιούν ξεχωριστό χώρο, στο βάθος αυτών, εφοδιασμένο με καπνοδόχο), βαφείων, ιχθυοπωλείων νωπών ιχθύων και κρεοπωλείων νωπών κρεάτων.

Εκ των ανωτέρω ρυθμίσεων του κανονισμού, ο οποίος συνιστά πολυμερή δικαιοπραξία, προκύπτει καταρχήν ότι η βούληση των συμβαλλομένων μερών κατά την κατάρτιση αυτού ήταν να επιτραπεί η χρησιμοποίηση όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών, είτε αυτές χρησιμοποιούνται ως χώροι κύριας κατοικίας είτε ως χώροι άσκησης επαγγελματικής δραστηριότητας, κατά τρόπο που δεν διαταράσσει την ησυχία των ενοίκων/ των οροφοκτητών και εν γένει των λοιπών ενοίκων της ανωτέρω πολυκατοικίας, δεν θίγει την ασφάλεια αυτών και δεν εγκυμονεί κινδύνους για την υγεία τους. Αναλυτικότερα, ο ανωτέρω κανονισμός διαχωρίζει εξ αρχής τις οριζόντιες ιδιοκτησίες του ισογείου ορόφου, ως προς την επιτρεπόμενη χρήση τους, από αυτές των λοιπών ορόφων της πολυκατοικίας, αφού επί των πρώτων καθιερώνει τη χρήση τους μόνο για άσκηση εμπορικής – επιχειρηματικής δραστηριότητας, με σκοπό την επίτευξη κέρδους, με αποτέλεσμα στις εν λόγω ιδιοκτησίες να επιτρέπεται αποκλειστικά η χρήση αυτών μόνο για του ανωτέρω λόγους. Αντιθέτως, οι υπέρ του ισογείου ορόφου οριζόντιες ιδιοκτησίες της πολυκατοικίας, μεταξύ των οποίων και των εναγόμενων, προορίζονται για χρήση κατοικίας, συμπεριλαμβανομένης της οικογενειακής στέγης, ή για ταυτόχρονη χρήση αυτών και ως επαγγελματικής στέγης. Σε κάθε περίπτωση, επί των ιδιοκτησιών αυτών επιτρέπεται να ασκηθεί χρήση για άσκηση επαγγελματικής δραστηριότητας μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, σε αντίθεση με τις ιδιοκτησίες του ισογείου ορόφου, όπου, όπως αναφέρθηκε ανωτέρω, δήμιουργείται αμιγώς χρήση αυτών προς άσκηση εμπορικής δραστηριότητας προς επιδίωξη κέρδους. Επίσης, προκειμένου να διαγνωστεί περαιτέρω τόσο το είδος, όσο και η έκταση της επιτρεπόμενης εκ του ανωτέρω κανονισμού χρήσης επί των υπέρ του ισογείου ορόφου διαμερισμάτων, ο κανονισμός εισάγει κατά τα ανωτέρω ως κριτήρια αφενός το είδος των παρεχομένων υπηρεσιών που δύνανται να παρασχεθούν κατά τη χρήση των ανωτέρω ιδιοκτησιών και αφετέρου την απαγόρευση κάθε χρήσης εκ της οποίας, και σε συνδυασμό με το είδος των δραστηριοτήτων που πρόκειται να διενεργηθούν κατά την άσκηση αυτής, μπορεί να προκληθεί κίνδυνος διατάραξης και εν γένει βλάβης της ησυχίας, της ασφάλειας και της υγείας των ενοίκων των οριζοντίων ιδιοκτησιών.

Περαιτέρω, εκ των ανωτέρω διατάξεων του κανονισμού, όπως αυτές περιλαμβάνονται στο κεφάλαιο Ε’ αυτού, ερμηνευομένων σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών κατά τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 του ΑΚ, επί περιπτώσεων χρήσης που δεν κατονομάζονται ρητώς σε αυτόν, αποδεικνύεται ότι η άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας όλων των εν λόγω καταστημάτων του ισογείου ορόφου που εμπίπτουν στις ανωτέρω εξαιρέσεις εμφανίζει κοινά χαρακτηριστικά με τη χρήση την οποία απαγορεύει ρητώς ως άνω ο ίδιος ο κανονισμός επί των οριζοντίων ιδιοκτησιών των λοιπών ορόφων της ανωτέρω πολυκατοικίας, ήτοι πρόκειται και στις δύο περιπτώσεις για : α) χρήση εκ της οποίας προκαλείται συρροή κόσμου, β) χρήση εκ της οποίας προκαλούνται κατά την άσκηση της δραστηριότητας (επαγγελματικής και επιχειρηματικής) ιδιαίτεροι θόρυβοι που συνάδουν με την ιδιαίτερη φύση της εν λόγω ασκούμενης δραστηριότητας και θίγεται η ησυχία των λοιπών ενοίκων και γ) χρήση εκ της οποίας μπορεί να δημιουργηθεί κίνδυνος ασφάλειας των ενοίκων λόγω του αντικειμένου της εκτελούμενης στην εν λόγω ιδιοκτησία δραστηριότητας και κίνδυνος υγείας των λοιπών συνιδιοκτητών και εν γένει ενοίκων.

Συνεπώς, εκ των ανωτέρω ρυθμίσεων εξασφαλίζεται κατ’ απόλυτη προτεραιότητα συνολικά η προστασία των συνιδιοκτητών και εν γένει των ενοίκων των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών από οποιεσδήποτε είδους οχλήσεις που δημιουργούνται κατά την κοινή πείρα και λογική από την ανωτέρω συρροή κόσμου στις οριζόντιες ιδιοκτησίες, από την πρόκληση θορύβων που υπερβαίνουν τη συνήθη χρήση οικογενειακής ή επαγγελματικής στέγης και από την αλόγιστη και υπέρμετρη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών κατά τρόπο που προσβάλεη^χα απορρεοντα εκ του δεσμού της οροφοκτησιας δικαιώματα των συνιδιοκτητών και εκφεύγει προφανώς του σκοπού για τον οποίο έχει συμφωνηθεί η χρήση αυτή.

Παράλληλα, εκ της γραμματικής και κυρίως της τελολογικής ερμηνείας των ανωτέρω διατάξεων του κανονισμού προκύπτει ότι πρωταρχικός σκοπός του ανωτέρω κανονισμού είναι η χρήση των υπέρ του ισογείου ορόφου οριζοντίων ιδιοκτησιών κυρίως για κατοικία ή οικογενειακή στέγη, προς τούτο δε απαριθμούνται ενδεικτικά οι ανωτέρω εξαιρέσεις, προκειμένου να δημιουργηθούν οι συνθήκες εκείνες χρήσης των οριζοντίων ιδιοκτησιών, ώστε να επιτυγχάνεται η διαβίωση των συνιδιοκτητών ή των μισθωτών αυτών στις ανωτέρω ιδιοκτησίες σε ένα ήρεμο, ασφαλές και υγιές περιβάλλον. Βασικό σκοπός των μερών που συμβλήθηκαν στην κατάρτιση του ανωτέρω κανονισμού ήταν : α) η διασφάλιση της χρήσης των υπερκείμενων του ισογείου ορόφου οριζοντίων ιδιοκτησιών για μόνιμη στέγαση των ενοίκων, β) η συγκράτηση σε εύλογα επίπεδα του κόστους των κοινοχρήστων δαπανών και γ) η απρόσκοπτη απόλαυση από κάθε συνιδιοκτήτη και μόνιμο ένοικο της ιδιοκτησίας του χωρίς έριδες και οχλήσεις. Για τους ανωτέρω λόγους η δυνατότητα χρήσης των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών ως επαγγελματικής στέγης ή γραφείων δεν ορίζεται εκ του κανονισμού ως ξεχωριστή, ανεξάρτητη και αυτόνομη χρήση, αλλά ο ίδιος ο κανονισμός την εξαρτά, κατά τα ανωτέρω, από την κύρια χρήση της ιδίας οριζοντίου ιδιοκτησίας ως κατοικίας, δίνοντας με τον τρόπο αυτό την παράλληλη – σύγχρονη δυνατότητα κυρίως σε κάποιον ιδιοκτήτη – ελεύθερο επαγγελματία, ο οποίος στερείται τους οικονομικούς πόρους, ώστε να εξασφαλίσει σε άλλο χώρο εκτός της ιδιοκτησίας του επαγγελματική έδρα, να διατηρεί εντός αυτής την επαγγελματική του στέγη. Ο ανωτέρω σκοπός των εν λόγω κανονιστικών ρυθμίσεων προκύπτει και ενισχύεται και από άλλες προβλέψεις και όρους που τίθενται με αυτόν και αφορούν στην χρήση των κοινοχρήστων πραγμάτων της ανωτέρω πολυκατοικίας.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τον ανωτέρω κανονισμό : 1) απαγορεύεται στους συνιδιοκτήτες ή ενοίκους της πολυκατοικίας η με οποιονδήποτε τρόπο παρακώλυση της κυκλοφορίας στους κοινόχρηστους διαδρόμους, όπως και η τοποθέτηση κάθε είδους αντικειμένου στους διάδρομους, στα πλατύσκαλα, στην είσοδο της πολυκατοικίας και στους εν γένει κοινοχρήστους και κοινοκτήτους χώρους αυτής, όπως αυτοί προσδιορίζονται στο άρθρο τέταρτο του ανωτέρω κανονισμού, 2) οι συνιδιοκτήτες είναι υποχρεωμένοι να υφίστανται τις ενοχλήσεις στις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους, οι οποίες προέρχονται από εργασίες επιδιόρθωσης πραγμάτων και κοινοχρήστων εγκαταστάσεων, ήτοι από χρήση σύμφωνη με την φύση και τον προορισμό των κοινοχρήστων πραγμάτων, και 3) οι συνιδιοκτήτες και οι ένοικοι είναι υποχρεωμένοι να συμμορφώνονται προς τους εκάστοτε ισχύοντες νόμους και αστυνομικές διατάξεις που αφορούν στην οροφοκτησία και στην κοινή ησυχία. Περαιτέρω, προβλέπεται ρητώς στον ανωτέρω κανονισμό η υποχρέωση του συνιδιοκτήτη σε περίπτωση μίσθωσης της ιδιοκτησίας του ή κατ’ άλλον τρόπο παραχώρησης αυτής σε τρίτον να συντάσσει έγγραφο δια του οποίου να υποχρεώνεται ο τρίτος στην τήρηση των διατάξεων του κανονισμού και σε κάθε περίπτωση προβλέπεται : α) στο κεφάλαιο Η’ του κανονισμού ότι «πας ιδιοκτήτης είναι δια τους εν τω διαμερίσματί του υφ’ οιανδήποτε ιδιότητα οικούντας, υπεύθυνος έναντι της συνιδιοκτησίας, δια πάσας τας εκ του παρόντος υποχρεώσεις και δεσμεύσεις» και β) στις Γενικές Διατάξεις του κανονισμού ότι κάθε συνιδιοκτήτης ευθύνεται ο ίδιος προσωπικά πάντα για κάθε πράξη ή αμέλεια του μισθωτή ή του προς ον η παραχώρηση της χρήσης. Εκ των ανωτέρω ρυθμίσεων διαμορφώθηκαν ειδικά χαρακτηριστικά της επιτρεπόμενης χρήσης όλων των υπερκείμενων του ισογείου ορόφου οριζοντίων ιδιοκτησιών και ειδικότερα της μίσθωσης αυτών τα οποία είναι : α) η απαγόρευση χρησιμοποίησης αυτών από μεγάλο αριθμό διαφορετικών και εναλλασσόμενων κάθε φορά προσώπων σε ιδιαίτερα σύντομο χρονικό διάστημα, όπως συμβαίνει σε περίπτωση μίσθωσης αυτών ως πανσιόν, ξενοδοχεία ή κάθε μορφής σχολεία, προς αποφυγή κοσμοσυρροής, συνεπεία της οποίας προκαλούνται ιδιαίτερες οχλήσεις στους συνιδιοκτήτες και εν γένει ενοίκους της πολυκατοικίας που αφορούν κατά τα ανωτέρω στην ησυχία, στην υγεία και στην ασφάλεια αυτών, β) η απαγόρευση της παραχώρησης της χρήσης αυτών εφόσον συνοδεύεται με παροχή προσθέτων υπηρεσιών ανάλογων με αυτών που προσφέρονται σε καταλύματα πανσιόν ή ξενοδοχείων, γ) η ύπαρξη εποπτείας και εν γένει άσκησης μέριμνας εκ μέρους των συνιδιοκτητών που παραχωρούν τη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών τους σε τρίτους δυνάμει μίσθωσης ή άλλης έννομης σχέσης, προκειμένου να τηρούνται οι διατάξεις του κανονισμού, μεταξύ άλλων και αυτών που αφορούν στην ασφάλεια, την υγιεινή και την κοινή ησυχία και δ) η ύπαρξη σταθερής σύνδεσης των προσώπων που κατοικούν στις ανωτέρω οριζόντιες ιδιοκτησίες με τον δεσμό της οροφοκτησίας και την εν γένει λειτουργία της πολυκατοικίας, η οποία απορρέει εκ της υποχρέωσης των ενοίκων να συμμετέχουν στις περιοδικές δαπάνες χρήσεως κοινοχρήστων χώρων (π.χ. στις δαπάνες φωτισμού, συντήρησης, και καθαριότητας των κοινοχρήστων χώρων της πολυκατοικίας), στις δαπάνες κατοικίας και αμοιβής του θυρωρού, όπως αυτές ορίζονται ρητώς στο Κεφάλαιο ΕΓ (ως Κατηγορία Δαπανών Α’) του ανωτέρω κανονισμού και της δυνατότητας που παρέχει ο ίδιος ο κανονισμός να εκλέγεται από τη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών ως διαχειριστής και πρόσωπο που δεν φέρει την ιδιότητα του συνιδιοκτήτη, όπως ένας μισθωτής, αφού ο ίδιος ο ανωτέρω κανονισμός δεν απαγορεύει την εκλογή και τρίτων προσώπων στη θέση του ανωτέρω διαχειριστή της πολυκατοικίας.

Συνεπώς, τόσο εκ της τελολογικής, όσο και της συστηματικής ερμηνείας των προβλεπομένων ρυθμίσεων του ανωτέρω κανονισμού σχετικών με την επιτρεπόμενη χρήση των υπέρ του ισογείου ορόφου οριζοντίων ιδιοκτησιών της ανωτέρω πολυκατοικίας αποδεικνύεται ότι οι ανωτέρω περιορισμοί και απαγορεύσεις δεν αφορούν μόνο στην ίδια την παραχώρηση χρήσης του χώρου μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας σε τρίτους, αλλά πρωτίστως και στην δια αυτής παροχή προσθέτων και αναγκαίων υπηρεσιών, οι οποίες απορρέουν εκ της σκοπούμενης δραστηριότητας που πρόκειται να ασκηθεί εντός των οριζοντίων ιδιοκτησιών. Με τον ανωτέρω τρόπο τέθηκαν από τον ανωτέρω κανονισμό οι ως άνω περιορισμοί και απαγορεύσεις ως προς τη χρήση των διαιρεμένων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας, μεταξύ των οποίων η μη άσκηση δραστηριότητας δια της οποίας προκαλείται συρροή εντός των οριζοντίων ιδιοκτησιών και εν γένει των χώρων της ανωτέρω πολυκατοικίας κόσμου, η πρόκληση θορύβων που υπερβαίνουν τη συνήθη χρήση αυτών, η μη τοποθέτηση αντικειμένων σε κοινόχρηστους χώρους, καθώς και η παράλειψη κάθε χρήσης εκ της οποίας δημιουργούνται κίνδυνοι βλάβης στην ησυχία, ασφάλεια και υγεία (ψυχική και σωματική) των κατοίκων των λοιπών διαμερισμάτων, η επέλευση των οποίων προκαλεί προσβολή των δικαιωμάτων των ενοίκων, αλλά και των οροφοκτητών, όπως προσβολή του δικαιώματος κυριότητας επί των διαιρεμένων ιδιοκτησιών τους, συγκυριότητας που έχει έκαστος εξ αυτών κατά το οριζόμενο στην ανωτέρω συστατική πράξη ποσοστό εξ αδιαιρέτου που έχει επί των κοινοκτήτων μερών του ακινήτου και σύγχρησης επί των κοινοχρήστων μερών της πολυκατοικίας, τα οποία, άλλωστε, συνιστούν εκφάνσεις του δικαιώματος προσωπικότητας των οροφοκτητών. Η χρήση των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών αντίθετα με τις ανωτέρω απαγορεύσεις και κατά παράβαση των ανωτέρω περιορισμών, είτε αυτή προκαλείται από ενέργεια του ιδιοκτήτη, είτε από ενέργεια του μισθωτή, συνιστά κατά τον κανονισμό παράνομη συμπεριφορά και καθιστά υπόχρεο, κατά τις ανωτέρω διατάξεις του κανονισμού, σε κάθε περίπτωση τον ιδιοκτήτη να μεριμνήσει για την παύση συνέχισης της αποδοκιμαζόμενης χρήσης στο μέλλον.

Από το συνολικό περιεχόμενο του ανωτέρω ισχύοντος έως σήμερα κανονισμού, σε συνδυασμό με τις προαναφερόμενες διατάξεις αυτού, όπως αυτές ερμηνεύονται κατά τους ορισμούς των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, αποδεικνύεται ότι οι ως άνω περιορισμοί χρήσεως του κανονισμού είναι δεσμευτικοί για τους εναγομένους, έχοντες δε χαρακτήρα δουλείας, …. υποχρεώνουν όλους τους οροφοκτήτες, με συνέπεια ο παραχωρήσας την χρήση του διαμερίσματος του να οφείλει να άρειπροσβοή που προέρχεται από την κατά παράβαση του κανονισμού χρήση αυτού, ακόμα και όταν αυτή δεν βαρύνει αποκλειστικά τον ίδιο, αλλά όσους ανήκουν στον κύκλο του, μεταξύ των οποίων και τα πρόσωπα που έχουν δικαίωμα χρήσεως της ιδιοκτησίας του, δυνάμει μίσθωσης ή άλλης έννομης σχέσης.

Στην υπό κρίση περίπτωση, οι εναγόμενοι, οι οποίοι διατηρούν τις ανωτέρω οριζόντιες ιδιοκτησίες τους στην ανωτέρω πολυκατοικία, χωρίς να κατοικούν σε αυτήν, πλην της δεύτερης εξ αυτών, αποφάσισαν να προχωρήσουν από κοινού σε παραχώρηση της χρήσης αυτών δια της εκμίσθωσης αυτών σε τρίτους χρησιμοποιώντας τον ήδη νομοθετημένο και σύγχρονο τρόπο της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας. Ωστόσο, δεν προέβησαν οι ίδιοι στην κατάρτιση των εν λόγω συμβάσεων, όπως αυτές αναφέρονται κατωτέρω, αλλά χρησιμοποίησαν προς εκπλήρωση του ανωτέρω σκοπού τους συγκεκριμένα πρόσωπα, ήτοι οι μεν τέσσερις πρώτοι των εναγομένων την ιδιωτική κεφαλαιουχική εταιρία με την επωνυμία «INCOBROKER SINGLE MEMBER PC» , η δε πέμπτη εξ αυτών τον υιό της….., καταρτίζοντας μόνο με τα ανωτέρω πρόσωπα σχετική προς τούτο σύμβαση μίσθωσης.

Ειδικότερα : 1) Ο …….. παραχώρησε στις 15-3-2018 δυνάμει σχετικού προς τούτο ιδιωτικού συμφωνητικού στην ανωτέρω μισθώτρια εταιρία τη χρήση της ανωτέρω υπό στοιχεία Ε-34 οριζόντιας ιδιοκτησίας του για χρονικό διάστημα από 15-3-2018 έως 15-9-2021 έναντι συμφωνηθέντος μηνιαίου μισθώματος 350 ευρώ,

2) η ….. παραχώρησε στις 23-7-2018 δυνάμει σχετικού προς τούτο ιδιωτικού συμφωνητικού στην ανωτέρω μισθώτρια εταιρία τη χρήση της ανωτέρω υπό στοιχεία Ε-30 οριζόντιας ιδιοκτησίας της για χρονικό διάστημα από 1-9-2018 έως 30-10-2021 έναντι συμφωνηθέντος μηνιαίου μισθώματος 300 ευρώ,

3) η …… παραχώρησε στις 27-3- 2017 δυνάμει σχετικού ττρος τούτο ιδιωτικού συμφωνητικού στην ανωτέρω μισθώτρια εταιρία τη χρήση της ανωτέρω υπό στοιχεία Γ-16 οριζόντιας ιδιοκτησίας της για χρονικό διάστημα από 1-4-2017 έως 30-9-2019 έναντι συμφωνηθέντος μηνιαίου μισθώματος 300 ευρώ,

4) η …… παραχώρησε στις 26-9-2018 δυνάμει σχετικού προς τούτο ιδιωτικού συμφωνητικού στην ανωτέρω μισθώτρια εταιρία τη χρήση της ανωτέρω υπό στοιχεία Δ-27 οριζόντιας ιδιοκτησίας της για χρονικό διάστημα από 1-10-2018 έως 30-12-2021 έναντι συμφωνηθέντος μηνιαίου μισθώματος 350 ευρώ και

5) η ….. παραχώρησε στις 29-12-2018 δυνάμει σχετικού προς τούτο ιδιωτικού συμφωνητικού στον…. τη χρήση της ανωτέρω υπό στοιχεία Δ-25 οριζόντιας ιδιοκτησία της για χρονικό διάστημα από 1-1-2019 έως 30-12-2020 έναντι μηνιαίου μισθώματος 40 ευρώ.

Σε όλες ωστόσο τις ανωτέρω περιπτώσεις κατάρτισης των ανωτέρω μισθώσεων ως είδος μίσθωσης αναφέρεται ρητά η χρήση των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών εκ μέρους των ανωτέρω μισθωτών ως «κατοικία» (βλ. προς τούτο τον υπ’ αριθμ. 5 όρο των ανωτέρω συμβάσεων των τεσσάρων πρώτων των εναγομένων και το αντίγραφο υποβληθείσας φορολογικής δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας της πέμπτης εναγομένης). Η ανωτέρω εταιρία και ο προαναφερόμενος υιός της πέμπτης εναγομένης ανέλαβαν την υποχρέωση να προβούν σε χρήση των ανωτέρω μισθίων σύμφωνα με τον προορισμό τους και τον ανωτέρω κανονισμό, να επιδεικνύουν προς τούτο εξειδικευμένη επιμέλεια έχοντας τη δυνατότητα παραχώρησης της χρήσης αυτών σε τρίτα πρόσωπα, συμπεριλαμβανομένης και της υπεκμίσθωσης των ανωτέρω ιδιοκτησιών, χωρίς τη συναίνεση των ανωτέρω εναγομένων – εκμισθωτών.

Εκ του περιεχομένου, ωστόσο, των ανωτέρω συμβάσεων προκύπτει ότι οι εναγόμενοι δεν κατήρτισαν σύμβαση μίσθωσης κατοικίας με τα ανωτέρω δύο πρόσωπα, στα οποία παραχώρησαν τη χρήση των ανωτέρω ιδιοκτησιών τους, αφενός διότι η πραγματική βούληση τόσο της ανωτέρω ιδιωτικής κεφαλαιουχικής εταιρίας, όπως αυτή εκφράστηκε δια του νομίμου εκπροσώπου της …….. – αδελφού του …… – που συμβλήθηκε στις ανωτέρω συμβάσεις στο όνομα και για λογαριασμό της ανωτέρω εταιρίας, όσο και του ……, δεν ήταν να μισθώσουν για λογαριασμό τους τις ανωτέρω οριζόντιες ιδιοκτησίες για κατοικία. Από κανένα στοιχείο δεν αποδείχθηκε ότι επρόκειτο είτε ο …. είτε μέλη της ανωτέρω εταιρίας να κατοικήσουν στις ανωτέρω ιδιοκτησίες, γεγονός, άλλωστε, που δεν επικαλούνται οι εναγόμενοι, ενώ ταυτόχρονα το ποσό των 40 ευρώ, που φέρεται ως συμφωνηθέν μηνιαίο μίσθωμα στην περίπτωση της παραχώρησης χρήσης της ανωτέρω υπό στοιχεία Δ-25 οριζόντιας ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής και κατά τα ειδικότερα συναλλακτικά ήθη που επικρατούν στην ανωτέρω περιοχή της Αθήνας, δεν συνιστά αντάλλαγμα που ανταποκρίνεται κατά τρόπο εύλογο, δίκαιο και ανάλογο σε μίσθωμα διαμερίσματος, όπως το ανωτέρω, δυνάμει μακροχρόνιας μίσθωσης μόνιμης κατοικίας.

Αντιθέτως, αποδείχθηκε ότι η πραγματική βούληση όλων των ανωτέρω συμβαλλομένων μερών ήταν δια των ανωτέρω συμβάσεων παραχώρησης της χρήσης των προαναφερομένων ιδιοκτησιών να μισθώσουν τόσο η ανωτέρω εταιρία, όσο και ο…. τη χρήση των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών, προκειμένου στο πλαίσιο επιχειρηματικής – εμπορικής εκμετάλλευσης αυτών να συναφθούν με άγνωστο και αόριστο αριθμό προσώπων συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας. Συγκεκριμένα, με τον ανωτέρω τρόπο καταρτίστηκε μεταξύ των ανωτέρω συμβαλλομένων μικτή σύμβαση μίσθωσης και διαχείρισης των ως άνω οριζοντίων ιδιοκτησιών, μοναδικός σκοπός της οποίας ήταν η υπεκμίσθωση αυτών δια της περαιτέρω παραχώρησης της χρήσης τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων καταρτιζομένων δια ηλεκτρονικής πλατφόρμας. Οι εναγόμενοι γνώριζαν ότι η ανωτέρω ιδιωτική κεφαλαιουχική εταιρία είναι ειδικευμένη στην κατάρτιση και διαχείριση βραχυχρόνιων μισθώσεων που συνάπτονται με τον ανωτέρω τρόπο, η δε πέμπτη εναγόμενη χρησιμοποίησε για τον ίδιο λόγο τον έμπιστο σε αυτήν υιό της …., ο οποίος συνεργαζόταν με την ανωτέρω εταιρία και τον ανωτέρω αδελφό του – νόμιμο εκπρόσωπο αυτής και δια των ανωτέρω συμβάσεων ανέθεσαν στα ανωτέρω πρόσωπα τη διαχείριση των προαναφερομένων ακινήτων τους για το ίδιο ως άνω αναγραφόμενο στα προαναφερόμενα ιδιωτικά συμφωνητικά χρονικό διάστημα προκειμένου να συνάψουν αυτά σε εκπλήρωση των διαχειριστικών τους υποχρεώσεων συμβάσεις βραχυχρόνιας υπεκμίσθωσης των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών και να προβαίνουν αυτά περαιτέρω εν λευκώ και κατά την κρίση τους εντός του ιδίου ως άνω χρονικού διαστήματος σε απεριόριστο αριθμό μισθώσεων μέσω βραχυχρόνιας υπεκμίσθωσης δια ηλεκτρονικής πλατφόρμας, όπως η εν λόγω μίσθωση ορίζεται στο άρθρο 111 παρ. 1 του Ν. 4446/2016. Έτσι, οι εναγόμενοι θα λάμβαναν παγίως τα ανωτέρω χρηματικά ποσά ως μίσθωμα, ανεξαρτήτως του εάν οι ανωτέρω διαχειριστές θα είχαν κατορθώσει σε εκπλήρωση των ανωτέρω συμβατικών τους υποχρεώσεων να υπεκμισθώσουν τις ανωτέρω οριζόντιες ιδιοκτησίες για το σύνολο του ανωτέρω οριζόμενου συμβατικού χρόνου, ενώ δεν θα είχαν και καμία απολύτως επαφή ή συμβατική σχέση με τους τελικούς χρήστες των διαμερισμάτων τους, με τους οποίους θα συμβαλλόταν η ανωτέρω εταιρία και ο …. στο πλαίσιο των καταρτιζόμενων μαζί τους υπεκμισθώσεων. Ειδικότερα, αντικείμενο της ανωτέρω μεικτής συμβατικής σχέσης ήταν η ανάρτηση κάθε μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας των εναγομένων σε μία διαδικτυακή (ψηφιακή) πλατφόρμα με τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της και τα στοιχεία που απαιτεί η πλατφόρμα, η παρακολούθηση και διεκπεραίωση των αιτημάτων προς μίσθωση αυτής στην πλατφόρμα και η εκτέλεση στις ανωτέρω οριζόντιες ιδιοκτησίες συγκεκριμένων πράξεων που σχετίζονται με την παροχή υπηρεσιών. Οι εναγόμενοι, δηλαδή, θα παρείχαν δια των ανωτέρω αντισυμβαλλομένων τους – διαχειριστών στους υποψήφιους υπομισθωτές όχι απλώς τη χρήση των εσωτερικών χώρων των ανωτέρω διαμερισμάτων τους και τη σύγχρηση των κοινοχρήστων χώρων της ανωτέρω πολυκατοικίας, αλλά ταυτόχρονα και πρόσθετες υπηρεσίες καθαριότητας των χώρων εντός των διαμερισμάτων τους (π.χ. αλλαγής κλινοσκεπασμάτων), πλήρους εξυπηρέτησης κατά την προσέλευση και αποχώρηση των μισθωτών από και προς το χώρο της πολυκατοικίας και την είσοδο των διαμερισμάτων τους, παράδοση και παραλαβή κλειδιών των διαμερισμάτων τους στους ανωτέρω διαχειριστές, καθώς και συνεχούς επικοινωνίας καθ’ όλη την διάρκεια παραμονής των μισθωτών αυτών στην πολυκατοικία προς επίλυση κάθε τυχόν προβλήματος που μπορούσε νά ανακύψει εκ της χρήσεως των ανωτέρω ιδιοκτησιών. Προς τούτο δε οι ανωτέρω μισθωτές — διαχειριστές — υπεκμισθωτές των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών είχαν υποχρέωση εξέτασης της κατάστασης των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών των εναγομένων πριν την άφιξη και μετά την αναχώρηση των μισθωτών, οι ίδιοι δε είχαν την ευχέρεια να επεκμισθώνουν τα ανωτέρω διαμερίσματα σε πλήθος διαφορετικών υπομισθωτών για βραχύ χρόνο παρέχοντας και άλλες υπηρεσίες μεγιστοποιώντας την οικονομική τους ωφέλεια.

Συνεπώς, η ανωτέρω παραχώρηση της χρήσης και η δια αυτής καταρτιζόμενη ως άνω συμβατική σχέση μεταξύ εναγομένων και των ανωτέρω διαχειριστών έχει σαφή χαρακτηριστικά επιχειρηματικής δραστηριότητας, η δε ως άνω προσφορά και ποικιλία των παρεχομένων ως άνω υπηρεσιών που συνόδευαν τη διάθεση των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών προς βραχυχρόνια διαμονή εναρμονίζεται σε μεγάλο βαθμό με υπηρεσίες που παρέχονται από το προσωπικό πανσιόν ή μικρών ξενοδοχείων στους πελάτες τους. Οι ανωτέρω παροχές υπηρεσιών είναι σύμφυτες με το είδος των εν λόγω βραχυχρόνιων μισθώσεων, χαρακτηριστικό γνώρισμα των οποίων είναι καταρχήν ότι η διαδικτυακή πλατφόρμα, όπως η Airbnb, HomeAway, Booking και άλλες, δεν παρέχει απλώς προβολή στο ακίνητο ή στο μέρος αυτού (π.χ. δωμάτιο) που προωθείται προς βραχυχρόνια χρήση έναντι ανταλλάγματος, αλλά πρωτίστως παρέχει τη δυνατότητα πρόσβασης σε σύνολο υπηρεσιών διαρκούς και σωρευτικής αξιολόγησης και κρίσης όλων των εμπλεκόμενων προσώπων, πραγμάτων και υπηρεσιών, ήτοι εκμισθωτή, μισθωτή, ακινήτου και περιοχής, ποιότητας, αξιοπιστίας και αποτελεσματικότητας υπηρεσιών ως σύνολο. Η πλατφόρμα είναι μία διαδικτυακή αγορά υπηρεσιών, η οποία παρέχει τη δυνατότητα σε εγγεγραμμένους χρήστες – μέλη (Members) και σε συγκεκριμένα τρίτα πρόσωπα που προσφέρουν υπηρεσίες, οι οποίοι καλούνται «Φιλοξενούντες» («Hosts»), να δημοσιεύουν αυτές ως «υπηρεσίες φιλοξενίας» («Host Services») στην πλατφόρμα, οι οποίες γίνονται με τη μορφή καταχωρήσεων («Listings»), να επικοινωνούν και να συναλλάσσόνται απευθείας με μέλη που αναζητούν να μισθώσουν ως «Φιλοξενούμενοι» («Guests») τέτοιες «υπηρεσίες φιλοξενίας». Με τον ανωτέρω τρόπο επιδιώκεται η παροχή συγκεκριμένων υπηρεσιών που συνδέονται με τη διαμονή των μισθωτών στα ακίνητα, στα οποία προσδίδεται χαρακτήρας τουριστικού καταλύματος και γίνονται αντικείμενο εκμετάλλευσης για τουριστικούς σκοπούς. Όταν ένας Φιλοξενών αποδεχθεί αίτημα για κράτηση από έναν Φιλοξενούμενο δεσμεύεται συμβατικά με αυτόν και υποχρεούται να παράσχει τις «υπηρεσίες φιλοξενίας» στον Φιλοξενούμενο, όπως αυτές περιγράφονται στην καταχώρισή του κατά τον χρόνο για τον οποίο έγινε η κράτηση. Ωστόσο, κάθε καταχώριση, την οποία αναρτά ο Φιλοξενών, η κράτηση, όπως και η διαμονή ενός Φιλοξενούμενου σε ένα κατάλυμα («Listing Accomodation»), όπως είναι και η οριζόντια ιδιοκτησία, πρέπει να μην παραβιάζει τον κανονισμό της πολυκατοικίας και ειδικότερα τους όρους και τις απαγορεύσεις που τίθενται από αυτόν, τόσο ως προς το αντικείμενο της χρήσης των οριζοντίων ιδιοκτησιών και των κοινοχρήτων και κοινοκτήτων μερών, όσο και ως προς την έκταση της εν λόγω χρήσης.

Τα ανωτέρω ειδικά χαρακτηριστικά των ανωτέρω βραχυχρόνιων συμβάσεων προκύπτουν κυρίως εκ του συνδυασμού των άρθρων 111 παρ. 1 του Ν. 4446/2016 «Ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού», όπως το ανωτέρω άρθρο τροποποιήθηκε με το άρθρο 36 του Ν. 4465/2017 και αντικαταστάθηκε με το άρθρο 84 του Ν. 4472/2017, και του άρθρου 1 παρ. 1, 2, 3 και 7 της Απόφασης του Διοικητού της ΑΑΔΕ με αριθμό Πολ. 1187, ΦΕΚ Β’ 4232/4.12.2017 δυνάμει των οποίων ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου, συμπεριλαμβανομένων των αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών πολυκατοικίας, που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους. Παράλληλα, καθιερώνεται και στα πλαίσια της σύναψης της ανωτέρω βραχυχρόνιας μίσθωσης, ανεξάρτητα και πέραν όσων ορίζονται στον ανωτέρω κανονισμό της πολυκατοικίας, η υποχρέωση του διαθέτοντος την αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία του μέσω διεθνούς διαδικτυακής πλατφόρμας προς κατάρτιση της ανωτέρω μίσθωσης να μεριμνά για την προσήκουσα χρήση του διαμερίσματος του από τους βραχυχρονίως διαμένοντες σε αυτό μισθωτές του. Η υποχρέωση αυτή απορρέει εκ της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, στην προκειμένη δε περίπτωση εδράζεται επιπροσθέτως στο τμήμα των Γενικών Διατάξεων του Κεφαλαίου Γ του ανωτέρω κανονισμού της πολυκατοικίας σύμφωνα με την οποία «έκαστος συνιδιοκτήτης παραχωρών, δια μισθώσεως ή δι’ οιανδήποτε εν γένει αιτίαν την χρήσιν διηρημένης ιδιοκτησίας του, υποχρεούται να συντάσσει περί ταύτης έγγραφον, δια του οποίου να υποχρεούται ο τρίτος εις τήρησιν των διατάξεων του παρόντος Κανονισμού, συνομολογουμένου εν παραβάσει εξώσεώς του κατά τον Νόμον ΒΧΗ ευθύνεται όμως και αυτός πάντα τε προσωπικώς έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών δια πάσαν πράξιν ή παράλειψιν του προς ον η μίσθωσις ή παραχώρησις της χρήσεως», αλλά και στους υπ’ αριθμ. 5.2, 5.3 και 9.2 όρους των ανωτέρω μεικτών συμβάσεων μίσθωσης – διαχείρισης, δια των οποίων οι ως άνω διαχειριστές ανέλαβαν την υποχρέωση να υπεκμισθώνουν τις ανωτέρω οριζόντιες ιδιοκτησίες σύμφωνα με τον προορισμό τους και να διατηρούν αυτές λειτουργικές, τηρουμένων των ανωτέρω απαγορεύσεων και περιορισμών που ορίζονται στον ως άνω κανονισμό της πολυκατοικίας.

Σε εκτέλεση των ανωτέρω συμβάσεων διαχείρισης των προαναφερομένων οριζοντίων ιδιοκτησιών οι ανωτέρω διαχειριστές προέβησαν στις απαραίτητες ενέργειες ώστε να καταχωρηθούν οι ανωτέρω οριζόντιες ιδιοκτησίες σε διαδικτυακές πλατφόρμες (δημιουργία site για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες ως καταλύματα με τον τίτλο «Victoria Apartment», λήψη και ανάρτηση φωτογραφιών των χώρων των διαμερισμάτων, σύνταξη κειμένων που δίνουν πληροφορίες για τα ανωτέρω καταλύματα και τις παροχές τους), κυρίως δε στη διαδικτυακή πλατφόρμα Airbnb, με αποτέλεσμα οι εναγόμενοι με τον ανωτέρω τρόπο να παραχωρήσουν τη χρήση των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών τους σε άγνωστα σε αυτούς άτομα, με τα οποία οι ίδιοι, κατά τον ανωτέρω περιγραφόμενο τρόπο, δεν συμβλήθηκαν προσωπικώς, αλλά και ουδέποτε ήρθαν σε επικοινωνία μαζί τους.

Ωστόσο, αποδείχθηκε ότι τόσο η ανωτέρω παραχώρηση χρήσης των ανωτέρω επιδίκων οριζοντίων ιδιοκτησιών, όσο και ο τρόπος με τον οποίο ασκήθηκε η εν λόγω χρήση αυτών εκ μέρους των μισθωτών των συμβάσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης που καταρτίστηκαν συνιστούν μη επιτρεπόμενη σύμφωνα με τον ανωτέρω κανονισμό χρήση. Αναλυτικότερα, από τις αρχές του έτους 2018 η χρήση των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών των εναγόμενων διατίθεται κυρίως μέσω της διαδικτυακής πλατφόρμας Airbnb προς υπομίσθωση από τους ενδιαφερομένους χρήστες αυτής δια των ανωτέρω διαχειριστών που έχουν, εκτοτε αναλάβει την επιχειρηματική εκμετάλλευση των διαμερισμάτων αυτών.

Καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους 2018 και έως τουλάχιστον το πρώτο εξάμηνο του έτους 2019, ωστόσο, η χρήση των ανωτέρω διαμερισμάτων εκ μέρους των εναγομένων αποδείχθηκε ότι δυσχέραινε υπέρμετρα το δικαίωμα των λοιπών συνιδιοκτητών να χρησιμοποιούν τις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους σύμφωνα με τον προορισμό τους, είτε ως κατοικίες αυτών και των οικογενειών τους, είτε ως χώρους επαγγελματική στέγης, η δε ως άνω δυνατότητα χρήσης των ιδιοκτησιών αυτών συνεχίζεται έως και σήμερα. Ειδικότερα, οι ανωτέρω οριζόντιες ιδιοκτησίες των εναγομένων υπεκμισθώνονται με συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας κατά τους χειμερινούς μήνες κυρίως σε αλλοδαπής καταγωγής οικονομικούς μετανάστες και κατά την καλοκαιρινή περίοδο σε αλλοδαπής καταγωγής τουρίστες. Την καλοκαιρινή περίοδο, τόσο η ανωτέρω διαχειρίστρια εταιρία, όσο και ο…… οργανώνουν αρκετές φορές τους υποψήφιους υπομισθωτές σε ομάδες (γκρουπ) παρέχοντας σε αυτούς κατά την άφιξή τους και υπηρεσίες μεταφοράς στην ανωτέρω πολυκατοικία με λεωφορείο. Κατά την άφιξη των τουριστών – υπομισθωτών και κυρίως στις περιπτώσεις ομαδικών αφίξεων αυτών δημιουργείται στην κοινόχρηστη είσοδο της πολυκατοικίας και εντός του χώρου αυτής κοσμοσυρροή από τους ανωτέρω υπομισθωτές, με αποτέλεσμα ο χώρος αυτός να μετατρέπεται περίπου για μισή έως μία ώρα κατά παράβαση του κανονισμού της πολυκατοικίας σε αίθουσα αναμονής, αντίστοιχης με αυτής ενός καταλύματος πανσιόν ή ξενοδοχείου, μέχρι έκαστος των υπομισθωτών αυτών να ανέλθει στο μισθωμένο από αυτόν διαμέρισμα μαζί με τις ταξιδιωτικές αποσκευές του. Πρέπει δε να σημειωθεί ότι από κανένα στοιχείο δεν αποδείχθηκε ότι στην είσοδο της ανωτέρω πολυκατοικίας αποβιβάζονται συμπτωματικά, όπως ισχυρίζονται οι εναγόμενοι, τουρίστες όλης της ευρύτερης περιοχής. Στη συνέχεια, τόσο ο ….., όσο και εκπρόσωπος της ανωτέρω εταιρίας συνοδεύουν τους υπομισθωτές στα διαμερίσματα των εναγομένων και τους παραδίδουν τα κλειδιά αυτών και της κοινόχρηστης εισόδου της πολυκατοικίας. Αντίστοιχη διαδικασία επαναλαμβάνεται και κατά την αναχώρηση των μισθωτών εκ των οριζοντίων ιδιοκτησιών των εναγομένων. Ο χρόνος διαμονής των υπομισθωτών των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών διαρκεί συνήθως από μία (1) ημέρα έως πέντε (5) ημέρες, όπως δε αποδεικνύεται από τα προσκομ.ζόμενα αντίγραφα κρατήσεων καταλυμάτων («Accommodations Bookings») της ηλεκτρονικής πλατφόρμας Aibnb, σε όλους τους μισθωτές παρέχονται σε εκτέλεση των ανωτέρω συμβάσεων διαχείρισης πρόσθετες υπηρεσίες καθαριότητας. Αναλυτικότερα, οι ανωτέρω διαχειριστές παρέχουν με οργανωμένο τρόπο υπηρεσίες καθαριότητας, φροντίζοντας με δικό τους προσωπικό την συνολική περιποίηση των μισθωμένων διαμερισμάτων των εναγομένων προκειμένου να διατηρούντο αυτά καθαρά, κυρίως πριν και μετά την έλευση κάθε πελάτη. Οι υπομισθωτές πέραν την απλής διαμονής τους επί των ανωτέρω επιπλωμένων διαμερισμάτων, έχουν τη δυνατότητα χρήσης του εξοπλισμού αυτών, συμπεριλαμβανομένης της κουζίνας αυτών και οργανωμένης μετάβασης στην ανωτέρω πολυκατοικία επί ομάδας περισσοτέρων υπομισθωτών. Οι εναγόμενοι επίσης, πέραν της ανωτέρω παράδοσης των κλειδιών στους ανωτέρω πελάτες – τελικούς χρήστες των ως άνω διαμερισμάτων τους, παρέχουν σε αυτούς δια των ανωτέρω διαχειριστών διαρκή εξυπηρέτηση προς επίλυση θεμάτων διαμονής τους και κατά την άφιξη τους παραχωρούν σε αυτούς και τη σύγχρηση επί των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της ανωτέρω πολυκατοικίας (όπως είναι η κύρια είσοδος πολυκατοικίας, οι ανελκυστήρες, το κλιμακοστάσιο και οι διάδρομοι προσπέλασης ορόφων), ταυτόχρονα δε οι ανωτέρω διαχειριστές παρέχουν στους υπομισθωτές κάθε άλλη αναγκαία υπηρεσία κατά την άφιξη, υποδοχή και αναχώρηση αυτών, ειδικά δε όταν υπάρχουν στο ίδιο μισθωμένο διαμέρισμα διαδοχικοί υπομισθωτές. Επίσης, το συνολικό μίσθωμα δεν αφορούσε μόνο στην παροχή της χρήσης των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών ως χώρων, αλλά και στην παροχή των ανωτέρω προσφερομένων υπηρεσιών, χωρίς να καταβάλλεται κανένα επιπλέον ποσό από τους υπομισθωτές για την εκ μέρους τους χρήση των κοινοχρήστων χώρων, όπως συμβαίνει και στην περίπτωση των μισθώσεων καταλυμάτων πανσιόν ή ξενοδοχείων. Ταυτόχρονα, η ανωτέρω αδιάκοπη εναλλαγή υπομισθωτών, σε συνδυασμό με την ανωτέρω ιδιαιτέρως σύντομη διανυκτέρευση και παραμονή αυτών στην πολυκατοικία, έχει ως αναπόφευκτο αποτέλεσμα την δημιουργία διαρκούς και μόνιμης κοσμοσυρροής εντός όλων των υπερκείμενων του ισογείου ορόφου χώρων της ανωτέρω πολυκατοικίας και διαταράσσει σε σημαντικό βαθμό την εύρυθμη λειτουργία της οροφοκτησίας. Εκ της έναρξης zriVt των ανωτέρω υπομισθώσεων και τουλάχιστον έως το πρώτο εξάμηνο του έτους 2019 αποδείχθηκε ότι η χρήση των ανωτέρω διαμερισμάτων εκ των εναγομένων και ιδίως εκ των ιδίων των υπομισθωτών των ως άνω ιδιοκτησιών ήταν αλόγιστη και αντίθετη με τις ανωτέρω κανονιστικές ρυθμίσεις. Σε κάθε μισθωμένη ως άνω ιδιοκτησία διέμεναν τουλάχιστον δέκα άτομα ανά διάρκεια μίας μίσθωσης, χωρίς να αποδεικνύεται ότι αυτά αποτελούσαν μέλη της ιδίας οικογένειας ή συγγενικά με τους υπομισθωτές πρόσωπα, γεγονός το οποίο εξ αντικειμένου δημιουργούσε απαγορευμένη κατά τον κανονισμό συρροή κόσμου και αιτία πρόκλησης κινδύνων για την ησυχία των λοιπών συνιδιοκτητών. Οι υπομισθωτές καθ’ όλο το χρόνο της βραχυχρόνιας διαμονής τους χρησιμοποιούσαν συνεχώς τους κοινοχρήστους χώρους της πολυκατοικίας, όχι μόνο μεταξύ των μισθωμένων διαμερισμάτων και της κεντρικής εισόδου, προκειμένου να εισέλθουν και να εξέλθουν από την πολυκατοικία, επιτρεπομένης της προς τούτο χρήσης κατά τον ανωτέρω κανονισμό, αλλά και παραμένοντας επί μακρό χρονικό διάστημα στους κοινόχρηστους διαδρόμους της πολυκατοικίας.

Ενδεικτικά αναφέρεται ότι, όπως αποδεικνύεται από την προαναφερόμενη υπ’ αριθμ. 233/2019 ένορκη βεβαίωση του …, τους πρώτους μήνες του έτους 2019 μισθωτές των οριζοντίων ιδιοκτησιών της τετάρτης και πέμπτης των εναγομένων κυκλοφορούσαν καπνίζοντας ημίγυμνοι στον κοινόχρηστο διάδρομο και στο κεντρικό κλιμακοστάσιο. Επιπλέον, η πλειονότητα των υπομισθωτών δημιουργούσε υπερβολικό θόρυβο, με φωνές και διαπληκτισμούς, ακόμα και κατά τις μεσημεριανές και βραδινές ώρες κοινής ησυχίας, κατά παράβαση των άρθρων 417 Π.Κ. (όπως αυτό ίσχυε έως την κατάργησή του με το Ν. 4619/2019), 1 και 3 του α.ν. 2520/1940 και 1 παρ.1, 2 και 3 εδ. α’ και β’ και 2 παρ. 2 της υπ’ αριθμ. 1023/2/37-ια/1996 αστυνομικής διάταξης (μέτρα για την τήρηση της κοινής ησυχίας), σε συνδυασμό με το άρθρο 10 του Ν. 4637/2019, με συνέπεια να διαταράσσεται η ηρεμία και ψυχική υγεία των συνιδιοκτητών ιδιαιτέρως αυτών που διατηρούν στην ανωτέρω πολυκατοικία την μόνιμη κατοικία τους, καθώς αυτοί, ιδιαίτερα τις νυχτερινές ώρες, δεν μπορούν να κοιμηθούν. Αναλυτικότερα, κατά το ανωτέρω χρονικό διάστημα αποδείχθηκε ότι πολλά άγνωστα άτομα χρησιμοποιούσαν κλειδιά της κοινόχρηστης εισόδου της πολυκατοικίας και εισέρχονταν στους χώρους αυτής χωρίς να είναι υπομισθωτές, λαμβάνοντας οι ίδιοι από τους πραγματικούς υπομισθωτές αντικλείδια των κλειδιών των μισθωμένων διαμερισμάτων και της κοινόχρηστης εισόδου της πολυκατοικίας, με συνέπεια να δημιουργείται καθ’ όλη τη διάρκεια της ημέρας μεγάλη συρροή κόσμου στους μικρούς σε όγκο κοινόχρηστους χώρους της ανωτέρω πολυκατοικίας. Τα ανωτέρω άτομα εισέρχονταν τόσο στις ανωτέρω ιδιοκτησίες, όσο και στους κοινόχρηστους και κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας καθ’ όλη τη διάρκεια της ημέρας και νύχτας κατόπιν πρόσκλησης των ανωτέρω υπομισθωτών, διανυκτερεύοντας ενίοτε στις μισθωμένες ιδιοκτησίες και ασκούσαν και αυτά σύγχρηση επί όλων των μισθωμένων χώρων. Με τον ανωτέρω τρόπο, τα ανωτέρω — άγνωστα στους λοιπούς συνιδιοκτήτες – άτομα διαθέτουν κλειδιά της πολυκατοικίας και εισέρχονται και εξέρχονται από την πόρτα της κυρίας εισόδου της πολυκατοικίας οποιαδήποτε ώρα επιθυμούν, παρακάμπτοντας έτσι τον έλεγχο που διενεργεί στην είσοδο της πολυκατοικίας η θυρωρός αυτής, η οποία δεν γνωρίζει ποιοι είναι οι πραγματικοί υπομισθωτές, καθόσον δεν έχει καμία προς τούτο ενημέρωση από τους εναγομένους, πολύ δε μάλλον από τα ανωτέρω πρόσωπα που χρησιμοποιούν αυτοί προς εκμετάλλευση των ανωτέρω ιδιοκτησιών τους. Δια της ανωτέρω, ωστόσο, χρήσης του κοινοχρήστου χώρου της εισόδου της πολυκατοικίας έχει μεταβληθεί ο συνήθης και ο σύμφωνα με τον προορισμό της χαρακτήρας της τελευταίας, αφού η κεντρική είσοδος λόγω της συνεχούς κοσμοσυρροής δεν κλειδώνει σχεδόν ποτέ, ενισχύοντας το αίσθημα ανασφάλειας των συνιδιοκτητών, έχει δε καταστεί χώρος προσπέλασης ατόμων που δεν συνδέονται με τη σχέση της οροφοκτησίας.

Επίσης, αποδείχθηκε ότι πολλές φορές οι υπομισθωτές των οριζοντίων ιδιοκτησιών των εναγομένων και οι επισκέπτες αυτών όχι μόνο διαπληκτίζονταν μεταξύ τους, αλλά ήρθαν μεταξύ τους και σε συμπλοκή χρησιμοποιώντας προς τούτο ξύλα ή καρέκλες. Οι ανωτέρω μισθωτές παρέμεναν κατά τις απογευματινές και τις βραδινές ώρες στην είσοδο της πολυκατοικίας, φωνάζοντας, διαπληκτιζόμενοι μεταξύ τους, διαταράσσοντας με τον τρόπο αυτό την ησυχία των συνιδιοκτητών της ανωτέρω πολυκατοικίας και των εν γένει ενοίκων αυτής (βλ. ενδεικτικά το με αριθμ. πρωτ. 1020/31315/1-α72019 αντίγραφο εκ του ημερησίου δελτίου οχήματος της 11- 12/2/2019 του Α.Τ. Αγίου Παντελεήμονα της Γ.Α.Δ.Α.). Ταυτόχρονα δε,

αποδείχθηκε ότι η ανωτέρω κατάσταση λειτουργεί αποτρεπτικά σε υποψήφιους πελάτες των συνιδιοκτητών που διαθέτουν επαγγελματική στέγη σε οριζόντιες ιδιοκτησίες της ανωτέρω πολυκατοικίας, όπως ο …., οι οποίοι δεν εισέρχονται εντός της πολυκατοικίας, φοβούμενοι για την σωματική τους ακεραιότητα. Παράλληλα, σε αρκετές περιπτώσεις τα μισθωμένα ως άνω διαμερίσματα χρησιμοποιούνταν από τους βραχυχρόνια υπομισθωτές αυτών κατά τις νυχτερινές ώρες κοινής ησυχίας ως τόποι διασκέδασης, με αποτέλεσμα να δημιουργείται κοσμοσυρροή, η οποία συνοδευόταν από δημιουργία μη ανεκτών θορύβων και ιδιαιτέρων οχλήσεων, προερχομένων εκ της οχλαγωγίας, της μεγάλης σε έντασης μουσικής που εξέπεμπαν οι υπομισθωτές εκ των διαμερισμάτων τους, του χορού και των τραγουδιών κατά τη διάρκεια των εν λόγω εκδηλώσεων και δυσοσμιών από καπνούς, ενώ πολλές φορές οι πόρτες των διαμερισμάτων έμεναν ανοιχτές, με συνέπεια να υφίσταται ιδιαίτερα έντονη και διαρκής όχληση των συνιδιοκτητών και ενοίκων της πολυκατοικίας και να εδραιωθεί το αίσθημα ανασφάλειας αυτών κατά τη χρήση τόσο των οριζοντίων ιδιοκτησιών τους, όσο και των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων της ανωτέρω πολυκατοικίας. Επιπλέον, η ως άνω διαρκώς εναλλασσόμενη διαμονή υπομισθωτών έχει ως αποτέλεσμα να κατακλύζεται πολύ συχνά η είσοδος της πολυκατοικίας με πολλά πρόσωπα, τα οποία, προκειμένου να μεταφέρουν τις ταξιδιωτικές αποσκευές τους από και προς τα μισθωμένα διαμερίσματα κατά τις ώρες άφιξης και αναχώρησης, προβαίνουν σε αλόγιστη χρήση και των δύο ανελκυστήρων που διαθέτει η ανωτέρω πολυκατοικία, δυναμικότητας δύο και τεσσάρων ατόμων, αν και σύμφωνα με το Κεφάλαιο Γ’ του κανονισμού της πολυκατοικίας μόνο ο ένας εξ αυτών, δυναμικότητας τεσσάρων ατόμων, προορίζεται για την εξυπηρέτηση των ενοίκων και των επισκεπτών των οριζοντίων ιδιοκτησιών, αφού ο άλλος ανελκυστήρας προορίζεται μόνο για το υπηρετικό προσωπικό των διαμερισμάτων. Έτσι, τουλάχιστον έως το πρώτο εξάμηνο του έτους 2019 και οι δύο ανελκυστήρες εκ της ανωτέρω χρήσης δέχθηκαν μη επιτρεπόμενο βάρος προσώπων και πραγμάτων (ταξιδιωτικών αποσκευών), η ανωτέρω δε συμπεριφορά δεν προκαλούσε μόνο τον εγκλωβισμό εντός των ανελκυστήρων των ατόμων που χρησιμοποιούσαν αυτούς, αλλά και την συχνή και πλήρη διακοπή της λειτουργίας των ανελκυστήρων, με αποτέλεσμα να καλούνται συνεχώς από την θυρωρό της πολυκατοικίας ειδικοί τεχνικοί προς αποκατάσταση των βλαβών και να στερούνται οι λοιποί συνιδιοκτήτες τη χρήση αυτών για τους ανωτέρω σκοπούς για τους οποίους προορίζονταν.

Παράλληλα, πελάτες των γραφείων που διατηρούνται στους χώρους της πολυκατοικίας, μεταξύ των οποίων και το δικηγορικό γραφείο του …., στερούνται της δυνατότητας να χρησιμοποιούν τον συνήθως κατειλημμένο ως άνω ανελκυστήρα ανόδου, γεγονός το οποίο λειτουργεί αποτρεπτικά για την προσέλκυση πελατείας των ελεύθερων επαγγελματιών – συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας και διαταράσσει την απρόσκοπτη άσκηση της επαγγελματικής τους δραστηριότητας. Περαιτέρω, κατά την ανωτέρω χρονική περίοδο της χρήσης των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών των εναγομένων δια της προαναφερόμενης υπεκμίσθωσης αυτών διαπιστώθηκε ότι πολλοί εκ των υπομισθωτών και των ατόμων που επισκέπτονταν τη μισθωμένη οικία τους προέβαιναν σε αλόγιστη χρήση του αποχετευτικού δικτύου ρίπτοντας στο χώρου του μπάνιου και δη εντός των ειδών υγιεινής των μισθωμένων από αυτούς διαμερισμάτων ακατάλληλα προς τούτο αντικείμενα, όπως χαρτικά ή πλαστικά είδη (χαρτιά, προφυλακτικά, μωρομάντηλα, πάνες ή σερβιέτες), υπολείμματα φαγητών, λάδια και λίπη προερχόμενα εκ της χρήσεως του χώρου της κουζίνας των ανωτέρω διαμερισμάτων, με συνέπεια να επιβαρυνθεί υπέρμετρα το αποχετευτικό σύστημα δια της εν λόγω κακής χρήσης αυτού και η ανωτέρω ένωση των συνιδιοκτητών να προβεί τον Νοέμβριο του 2018 σε αντικατάσταση της κεντρικής στήλης του αποχετευτικού δικτύου και στις απαραίτητες προς αποκατάσταση της ομαλής λειτουργίας του ανωτέρω δικτύου δαπάνες, συνολικής αξίας 1.240 ευρώ.

Με τον ανωτέρω τρόπο οι εναγόμενοι προέβησαν δια των ανωτέρω υπομισθωτών σε χρήση των ανωτέρω κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων αλλά και τον οριζοντίων ιδιοκτησιών τους κατά παράβαση των προαναφερομένων απαγορεύσεων και περιορισμών του κανονισμού της πολυκατοικίας και δημιουργήθηκε στην ένωση των συνιδιοκτητών κλίμα έντονης ανησυχίας και αβεβαιότητας ως προς την συμπεριφορά των διερχομένων αυτών ατόμων εντός των χώρων της πολυκατοικίας, γεγονός το οποίο βλάπτει το δικαίωμα των λοιπών συνιδιοκτητών σε ακώλυτη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών τους και των ανωτέρω κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων. Πρέπει δε να τονιστεί ότι τα ανωτέρω κοινόχρηστα μέρη της πολυκατοικίας δεν έχουν ως προορισμό να δέχονται αόριστο και απεριόριστέ5 αριθμό επισκεπτών και ενοίκων και δη με την ιδιαίτερη και ανέλεγκτη ως άνω συχνότητα, με συνέπεια να γίνεται εκ μέρος των υπομισθωτών μεγαλύτερη και συχνότερη χρήση των κοινών αυτών μερών, ταυτόχρονα, όμως, και λιγότερο επιμελής χρήση αυτών. Στους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας επικρατεί έντονο το αίσθημα ανασφάλειας, είτε αυτοί κατοικούν εκεί, είτε διατηρούν στην ανωτέρω πολυκατοικία την επαγγελματική τους στέγη, καθώς φοβούνται για την σωματική τους ακεραιότητα και υγεία, παράλληλα δε, θεωρούν ότι δεν υφίσταται άλλη πλέον λύση επί των ανωτέρω προβλημάτων της οροφοκτησίας, παρά η εκ μέρους τους πώληση των ανωτέρω ιδιοκτησιών τους σε τρίτους ή η μεταφορά της επαγγελματικής τους στέγης σε άλλη περιοχή, με κίνδυνο απώλειας της πελατείας τους.

Για τους ανωτέρω λόγους η ανωτέρω δημιουργηθείσα κατάσταση απασχόλησε εκτενώς την ένωση των συνιδιοκτητών, όπως αποδεικνύεται από τα πρακτικά των από 21-6-2018, 4- 10-2018, 8-11-2018, 21-2-2019 Γενικών Συνελεύσεων των συνιδιοκτητών της ανωτέρω πολυκατοικίας. Επίσης, δεν αποδείχθηκε ότι αντίστοιχου περιεχομένου και έκτασης προσέλευση και διαμονή εντός των οριζοντίων ιδιοκτησιών και κοινοχρήστων χώρων της πολυκατοικίας, ως αυτή περιγράφεται ανωτέρω, δημιουργείται από την προσέλευση πελατών σε χώρους γραφείων που λειτουργούν εντός της πολυκατοικίας, η οποία χαρακτηρίζεται από σταδιακή, ελεγχόμενη και ολιγόωρη παραμονή ατόμων στους ως άνω χώρους επαγγελματικής στέγης.

Με βάση τα ανωτέρω πραγματικά περιστατικά, τόσο εκ της ανωτέρω παραχώρησης χρήσης στην οποία προέβησαν οι εναγόμενοι, όπως αυτή διαμορφώθηκε και αποτελεί περιεχόμενο των καταρτιζομένων ως άνω συμβάσεων, όσο και της πραγματικής χρήσης στην οποία προέβησαν κατά τα ανωτέρω οι μισθωτές των οριζοντίων ιδιοκτησιών αποδεικνύεται ότι η εν λόγω χρήση εμπίπτει στις αναφερόμενες ως άνω απαγορεύσεις και περιορισμούς που θέτει ο ανωτέρω κανονισμός της πολυκατοικίας. Αναλυτικότερα, η κατάρτιση τόσο των ανωτέρω μεικτών συμβάσεων μίσθωσης – διαχείρισης των ως άνω ιδιοκτησιών, όσο και οι συναφθείσες ως άνω βραχυχρόνιες υπεκμισθώσεις μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας συνιστούν παραχώρηση χρήσης με σκοπό το κέρδος και την άσκηση εμπορικής προς τούτο δραστηριότητας, ανάλογης με αυτή που ασκείται εκ της παραχώρησης δωματίων μίας πανσιόν για τον ίδϊό σκοπό.

Οι εναγόμενοι προβαίνουν με τον ανωτέρω τρόπο σε συστηματική, οργανωμένη και διαρκή εκμετάλλευση των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών τους. Ωστόσο, όπως προαναφέρθηκε, επί των υπερκείμενων του ισογείου ορόφου οριζοντίων ιδιοκτησιών της ανωτέρω πολυκατοικίας απαγορεύεται η παραχώρηση της χρήσης των οριζοντίων ιδιοκτησιών προς άσκηση εμπορικής δραστηριότητας. Οι εναγόμενοι γνώριζαν ότι η χρήση την οποία προόριζαν για τις ανωτέρω ιδιοκτησίες τους δεν ήταν ούτε η κατοικία εκ μέρους των ως άνω διαχειριστών – μισθωτών, ούτε η χρησιμοποίηση αυτών ως επαγγελματική έδρα. Για το λόγο αυτό επέλεξαν να προβούν στις ανωτέρω μεικτές συμβάσεις, στις οποίες είναι ευδιάκριτα τα στοιχεία άσκησης συγκεκαλυμμένης τουριστικής δραστηριότητας, καθώς η κατάρτιση των συγκεκριμένων επιδίκων ως άνω συμβάσεων βραχυχρόνιας υπεκμίσθωσης των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών των εναγομένων συνοδεύτηκε από : α) την ανωτέρω περιγραφόμενη συστηματική εκμετάλλευση των διαμερισμάτων αυτών με σκοπό το κέρδος, η οποία αποτελεί κύριο χαρακτηριστικό της, β) τις ανωτέρω περιγραφόμενες συνοδευτικές υπηρεσίες που παρέχονται από επιχειρήσεις μισθώσεων καταλυμάτων πανσίον ή ξενοδοχείου τουριστικής φύσεως, γ) μικρής διάρκειας παραμονής των μισθωτών, δ) κατάρτιση εναλλασσόμενων βραχυχρόνιων συμβάσεων μέσω της χρήσης οργανωμένου συστήματος αξιολόγησης καταλυμάτων από την άποψη του ελέγχου της προσφοράς των παρεχομένων υπηρεσιών, το οποίο παρέχει η διαδικτυακή πλατφόρμα, υπηρεσία, η οποία παρέχεται με ανάλογο τρόπο και από ένα οργανωμένο τουριστικό γραφείο επί καταλυμάτων προς βραχυχρόνια μίσθωση, ε) ανάθεση της σύναψης των επιδίκων συμβάσεων μακροχρόνιας υπεκμίσθωσης κυρίως από την ανωτέρω εξειδικευμένη διαχειριστική εταιρία, ως περιεχόμενο της ασκηθείσας από αυτήν εμπορικής της δραστηριότητας και στ) την παραχώρηση της χρήσης των χώρων των διαμερισμάτων ως χώρων προσωρινής διαμονής, χωρίς καμία δέσμευση των υπομισθωτών εκ του κανονισμού της πολυκατοικίας. Παράλληλα, η χρήση των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών παραχωρήθηκε κατά όμοιο σχεδόν τρόπο με αυτόν κατά τον οποίο παραχωρείται η χρήση καταλυμάτων σε μία απλή πανσιόν, χρήση την οποία απαγορεύει ρητώς ο ανωτέρω κανονισμός.

Ειδικότερα, ως πανσιόν (pension) νοείται ο μικρός και χαμηλού κόστους ξενώνας [Gastehaus (γερμ.) ή guest haus (αγγλ.)], διακρίνεται δε κατά την οικονομική και συναλλακτική έννοια του όρου σε «απλή πανσιόν», χωρίς παροχή διατροφή σε «φουλ πανσιόν», όπου παρέχεται πλήρης διατροφή και σε «ντεμί πανσιόν», όπου παρέχεται ημιδιατροφή, δηλαδή διανυκτέρευση και πρωινό (βλ. αγγλ. ορολ. «Bed & Breakfast»). Οι πανσιόν αποτελούν ουσιαστικά μικρά ξενοδοχεία, αφού δεν διαθέτουν μεγάλης έκτασης εγκαταστάσεις και εύρος παροχής προσφερόμενων υπηρεσιών διαμονής και ψυχαγωγίας, για το λόγο δε αυτό χαρακτηρίζονται, όπως και στην επίδικη περίπτωση, από την κατάρτιση βραχυχρόνιων μισθώσεων και την συνεπεία αυτής συνεχή εναλλαγή μισθωτών. Στην περίπτωση αυτή ανάμεσα στον ξενοδόχο και τον μεμονωμένο πελάτη ή την ομάδα πελατών καταρτίζεται σύμβαση ξενίας, δια της οποίας ο πρώτος αναλαμβάνει την υποχρέωση να παράσχει στον πελάτη (ή την ομάδα πελατών) σύνολο ξενοδοχειακών υπηρεσιών, όπου επί μίσθωσης καταλύματος απλής πανσιόν είναι η παραχώρηση της χρήσης του καταλύματος μετά του εξοπλισμού του, η δυνατότητα χρήσης μαγειρικών σκευών, η παροχή υπηρεσιών καθαριότητας και η δυνατότητα χρήσης κοινοχρήστων αντικειμένων, ο δε πελάτης αναλαμβάνει να καταβάλει το συμφωνηθέν τίμημα που αντιστοιχεί όχι μόνο στην παροχή χρήσης του καταλύματος, αλλά ταυτόχρονα και στην παροχή των ανωτέρω υπηρεσιών ξένισης (βλ. σχετ. Απ. Γεωργιάδη, Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο, τόμος II, εκδ. 2007, § 17, αριθμ. 2, σελ. 433-434). Αντίστοιχες υπηρεσίες με τις ανωτέρω παρείχαν και οι εναγόμενοι στους χρήστες των διαμερισμάτων τους, όπως αυτές ήδη εκτέθηκαν ανωτέρω. Η παροχή, εξάλλου, των ανωτέρω περιγραφόμενων υπηρεσιών καθιστά υπό την έννοια του άρθρου 39Α παρ. 1 του Ν. 4172/2013 την επίδικη παραχώρησης χρήσης των διαμερισμάτων των εναγομένων επιχειρηματική δραστηριότητα. Περαιτέρω, όλοι οι εναγόμενοι γνώριζαν κατά την κατάρτιση τόσο των ανωτέρω συμβάσεων μίσθωσης – διαχείρισης, όσο και των συμβάσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης των ως άνω οριζοντίων ιδιοκτησιών τους ότι η ανωτέρω χωρίς περιορισμούς παραχώρηση της χρήσης αυτών σε μεγάλο αριθμό διαφορετικών προσώπων σε ιδιαίτερα σύντομο χρονικό διάστημα και η συχνή εναλλαγή ενοίκων στα διαμερίσματά τους θα δημιουργούσε μετά βεβαιότητας κοσμοσυρροή στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας αποδεχόμενοι έτσι τους κινδύνους που προκαλούνται από τέτοια διαρκή συρροή, κίνηση και εναλλαγή προσώπων στην ομαλή λειτουργία της οροφοκτησίας και ειδικότερα τους κινδύνους διατάραξης της ησυχίας των λοιπών συνιδιοκτητών των ενοίκων, καθώς και τής ασφάλειας αυτών και της υγείας αυτών. Ωστόσο, αν και γνώριζαν τα ανωτέρω προέβησαν κατά παράβαση του ανωτέρω κανονισμού σε βραχυχρόνιες υπεκμισθώσεις των ως άνω οριζοντίων ιδιοκτησιών τους μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας, η δε ως άνω ασκηθείσα χρήση επί των ιδιοκτησιών αυτών αποδείχθηκε ότι εκπλήρωσε τελικώς τους ανωτέρω κινδύνους, σύμφωνα με τα ανωτέρω αναλυτικώς εκτιθέμενα πραγματικά περιστατικά. Επιπλέον, οι εναγόμενοι γνώριζαν ότι τα εναλλασσόμενα πρόσωπα των υπομισθωτών δεν θα είχαν οποιαδήποτε σύνδεση με τον ανωτέρω δεσμό της οροφοκτησίας και παράλληλα δεν μερίμνησαν να υπάρξει συγκεκριμένη εκ μέρους τους ασκηθείσα εποπτεία και εν γένει μέριμνα της ασκηθείσας εκ μέρων των προσώπων αυτών παραχωρηθείσας χρήσης.

Ειδικότερα, δεν αποδείχθηκε ότι οι εναγόμενοι μερίμνησαν, ως όφειλαν κατά τους κανόνες της καλής πίστης που διέπουν την λειτουργία της οροφοκτησίας και σύμφωνα με τα ανωτέρω οριζόμενα στον κανονισμό της πολυκατοικίας,

α) ώστε να καταχωρηθούν στη διαδικτυακή πλατφόρμα οι συγκεκριμένοι ως άνω περιορισμοί και απαγορεύσεις που θέτει ο κανονισμός της πολυκατοικίας, προκειμένου να λαμβάνουν γνώση αυτών οι υποψήφιοι υπομισθωτές,

β) ώστε να ενημερωθεί η ενάγουσα ως διαχειρίστρια της πολυκατοικίας τόσο επί της πρόθεσης αυτών (των εναγομένων) να εκμισθώσουν τα ανωτέρω διαμερίσματά τους με τελικό σκοπό την περαιτέρω χρήση τους από χρήστες διαδικτυακής πλατφόρμας – υπομισθωτές βραχυχρόνιας υπεκμίσθωσης, όσο και για τα πρόσωπα των τελικών χρηστών και

γ) ως προς τα πρόσωπα των υπομισθωτών και ειδικότερα προκειμένου να μην αποδέχονται ως υπομισθωτές πρόσωπα που διαταράσσουν την ησυχία, την ασφάλεια και την υγεία των ενοίκων, και να απομακρύνουν αυτούς έγκαιρα σε περίπτωση τέτοιας διατάραξης, με συνέπεια να δημιουργηθεί κατά τα ανωτέρω επί μακρό χρονικό διάστημα η ανωτέρω ιδιαίτερα δυσμενής για την εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας κατάσταση.

Συνεπώς, αν και ο ανωτέρω καταρτισθείς το έτος 1966 κανονισμός φυσικά δεν περιλαμβάνει ρητή απαγόρευση περί μίσθωσης των οριζοντίων ιδιοκτησιών της ανωτέρω πολυκατοικίας μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης δια διαδικτυακής πλατφόρμας, τις οποίες, άλλωστε, υπό την ανωτέρω μορφή της δεν θα μπορούσε να προβλέψει, λαμβανομένου υπ’ όψη ότι το ανωτέρω είδος μίσθωσης χρησιμοποιήθηκε για πρώτη φορά μόλις το έτος 1990 στις Η.Π.Α. δια της χρήσεως της πλατφόρμας Airbnb, προέβλεψε ρητώς κατά ενδεικτικό τρόπο περιπτώσεις απαγορευμένης χρήσης και έθεσε στους συνιδιοκτήτες συγκεκριμένους κανόνες και δεσμεύσεις, ακόμα και για περιπτώσεις χρήσεων ανάλογων με αυτής επί βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας. Η ανωτέρω συγκεκριμένη παραχώρηση της χρήσης των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών των εναγομένων αντίκειται στους ανωτέρω περιορισμούς και απαγορεύσεις που απορρέουν εκ του ανωτέρω κανονισμού, συνιστά ανεπίτρεπτη αλλαγή χρήσης αυτών, εμπίπτει δε και στην αναφερόμενη ως απαγορευμένη στον ανωτέρω κανονισμό κάθε άλλη χρήση, ανάλογη με αυτής που ασκείται επί μίσθωσης δωματίων σε πανσιόν ή ξενοδοχείο, δια της οποίας τίθενται σε κίνδυνο η ησυχία, η ασφάλεια και η υγεία των ενοίκων της ανωτέρω πολυκατοικίας. Ταυτόχρονα, η ανωτέρω ανεπίτρεπτη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών των εναγομένων εμπόδισε και δυσχέραινε υπέρμετρα τους λοιπούς συνιδιοκτήτες, τόσο στη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών τους, όσο και στη σύγχρηση των ως άνω κοινοχρήστων μερών της πολυκατοικίας, αποτέλεσμα δε της ανωτέρω συμπεριφοράς των εναγομένων ήταν η προσβολή των αντιστοίχων δικαιωμάτων των εναγομένων, όπως αυτά απορρέουν εκ των προαναφερομένων στην προηγηθείσα νομική σκέψη διατάξεων, σε συνδυασμό με τις ως άνω εκτεθείσες διατάξεις του κανονισμού της ανωτέρω πολυκατοικίας.

Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω και σύμφωνα με όσα αναφέρθηκαν στην προηγηθείσα νομική σκέψη, πρέπει η υπό κρίση αγωγή να γίνει εν μέρει δεκτή και:

1) να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να παύσουν και να μην προβούν στο μέλλον σε παραχώρηση της χρήσης των ανωτέρω οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ως τουριστικό κατάλυμα με βραχυχρόνια μίσθωση μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας σε τρίτα πρόσωπα, παρέχοντας σε αυτά υπηρεσίες πανσιόν ή ξενοδοχείου, περιοριζόμενοι στη σύμφωνα με τον ανωτέρω κανονισμό χρήση των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών τους,

2) να απειληθεί καθ’ εκάστου των εναγομένων χρηματική ποινή οκτακόσιων ευρώ για κάθε παραβίαση της ανωτέρω υποχρέωσής του,

3) να υποχρεωθεί έκαστος των εναγόμενων, όταν αυτός παραχωρεί λόγω μίσθωσης ή για οποιαδήποτε άλλη επιτρεπόμενη κατά τον κανονισμό αιτία τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του σε τρίτον, να ενημερώνει τον εκάστοτε μισθωτή ή και αυτόν στον οποίο παραχωρείται η χρήση για τη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών που επιτάσσει ο ανωτέρω κανονισμός και η σύσταση της πολυκατοικίας και

4) να υποχρεωθεί έκαστος των εναγόμενων να ενημερώνει τον εκάστοτε διαχειριστή της ανωτέρω πολυκατοικίας, όταν παραχωρεί τη χρήση της ιδιοκτησίας του δυνάμει έννομης σχέσης μισθώσεως σύμφωνα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας, συμπεριλαμβανομένης και αυτής που δεν τείνει στην επιχειρηματική εκμετάλλευση του ακινήτου του.

Επίσης, όσον φορά το αίτημα για την κήρυξη της απόφασης προσωρινά εκτελεστής, το Δικαστήριο κρίνει, ότι συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι, οι οποίοι επιβάλλουν να κηρυχθεί η παρούσα απόφαση ως προς τις ανωτέρω καταψηφιστικές της διατάξεις, πλην της διάταξης που αφορά στην απειλή χρηματικής ποινής, προσωρινά εκτελεστή, λαμβάνοντας υπόψη ότι η επιβράδυνση της εκτέλεσης είναι δυνατόν να επιφέρει σημαντική ζημία στην ένωση των συνιδιοκτητών και πιθανολογείται ότι η προσωρινή εκτέλεση δεν θα βλάψει ανεπανόρθωτα τους ηττημένους διαδίκους. Τέλος, μέρος των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας πρέπει να επιβληθεί κατ’ άρθρο 178 παρ. 1 ΚΠολΔ σε βάρος των εναγομένων, που ηττήθηκαν μερικώς στη δίκη αυτή, όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό της παρούσας.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.

ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει την αγωγή.

ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ τους εναγομένους να παύσουν και να μην προβούν στο μέλλον σε παραχώρηση της χρήσης των περιγραφόμενων στο ιστορικό της παρούσας οριζόντιων ιδιοκτησιών τους, οι οποίες βρίσκονται στην πολυκατοικία επί της οδού….., στην Αθήνα, ως τουριστικό κατάλυμα με βραχυχρόνια μίσθωση μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας σε τρίτα πρόσωπα, παρέχοντας σε αυτά υπηρεσίες πανσιόν ή ξενοδοχείου, περιοριζόμενοι στη χρήση των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών τους σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. 15.269/1966 πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμό σχέσεων συνιδιοκτητών της Συμβολαιογράφου Αθηνών Ευφροσύνης συζύγου Παύλου Μυλώφ, το γένος Ιωάννη Παρθένη, όπως αυτή ισχύει σήμερα.

ΑΠΕΙΛΕΙ καθ’ εκάστου των εναγόμενων χρηματική ποινή οκτακόσιων ευρώ (800,00 €) για κάθε παραβίαση της ανωτέρω υποχρέωσης του.

ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ έκαστο των εναγομένων, όταν αυτός παραχωρεί σε τρίτον λόγω μισθώσεως ή για οποιαδήποτε άλλη επιτρεπόμενη κατά τον κανονισμό αιτία τη χρήση της περιγραφόμενης στο ιστορικό της παρούσας οριζόντιας ιδιοκτησίας του, να ενημερώνει τον εκάστοτε μισθωτή ή αυτόν στον οποίο παραχωρείται η χρήση για τη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών που επιτάσσει ο ανωτέρω κανονισμός και η σύσταση της πολυκατοικίας.

ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ έκαστο των εναγομένων να ενημερώνει τον εκάστοτε διαχειριστή της ανωτέρω πολυκατοικίας, όταν παραχωρεί σε τρίτον τη χρήση της περιγραφόμενης στο ιστορικό της παρούσας οριζόντιας ιδιοκτησίας του δυνάμει έννομης σχέσης μισθώσεως σύμφωνα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας, συμπεριλαμβανομένης και αυτής που δεν τείνει στην επιχειρηματική εκμετάλλευση του ακινήτου του.

ΚΗΡΥΣΣΕΙ την παρούσα ως προς τις ανωτέρω διατάξεις της προσωρινώς εκτελεστή, εξαιρουμένης της δεύτερης ως άνω διάταξης, δια της οποίας προβλέπεται ποινή ως μέσο έμμεσης εκτέλεσης.

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τους εναγόμενους σε μέρος των δικαστικών εξόδων των εναγομένων, τα._οποία .ορίζει στο ποσό των τετρακοσίων πενήντα ευρώ (450,00 €).

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 21 Μαΐου 2020, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους.

Ο ΔΙΚΑΣΤΗΣ

tetravivlos.com/news