Απαγόρευση βραχυπρόθεσμης μίσθωσης διαμερίσματος μέσω Airbnb σε πολυκατοικία – Υποχρεώνεται η καθής να μην προβεί στο μέλλον σε παρόμοια χρήση του διαμερίσματος της ως τουριστικού καταλύματος, και να περιοριστεί στη χρήση του, ως κατοικίας. ΜονΠρΝαυπλίου 263/2019 (ασφ. μέτρα). Χορήγηση προσωρινής διαταγής, που απαγορεύει την βραχυχρόνια και ευκαιριακή μίσθωση, μέχρι έκδοσης Απόφασης επί της υπό κρίση αίτησης.

Από την εκτίμηση της ένορκης κατάθεσης μάρτυρος των αιτούντων στο ακροατήριο και από τα προσκομιζόμενα έγγραφα πιθανολογήθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Οι αιτούντες είναι κύριοι, νομείς και κάτοχοι αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών πολυκατοικίας με υπόγειο που ανεγέρθηκε σε οικόπεδο της πόλης του Ναυπλίου και διέπεται από την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών, με την οποία καθορίστηκαν οι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι, οι χώροι αποκλειστικής χρήσης εκάστου συνιδιοκτήτη καθώς και οι περιορισμοί κατά τη χρήση των κοινόχρηστων μερών και των διηρημένων αυτοτελών ιδιοκτησιών και η οποία αποτέλεσε αναπόσπαστο μέρος του τίτλου ιδιοκτησίας καθενός από τους συνιδιοκτήτες.
Επίσης πιθανολογήθηκε ότι η καθ’ης, στις αρχές Αυγούστου 2019, προέβη σε καταχώρηση του ως άνω ακινήτου της σε τουριστικούς επαγγελματικούς οδηγούς κρατήσεων και σχετικές ιστοσελίδες με το διακριτικό τίτλο «big apartment» ως τουριστικής επιχείρησης – καταλύματος, και έκτοτε εκμεταλλεύεται την ιδιοκτησία της ως τουριστικό κατάλυμα, εκμισθώνοντάς το επιπλωμένο.
Επίσης παρέχει και άλλες υπηρεσίες, όπως την υποδοχή και παροχή τουριστικών οδηγιών και ξενάγησης, ενώ οργανώνει την έλευση και την αποχώρηση των επισκεπτών, ειδικά όταν υπάρχουν διαδοχικοί επισκέπτες, οι οποίοι μπορούν να συνυπάρχουν την ίδια ημέρα, για αυτές δε τις υπηρεσίες προβλέπει ειδικές χρεώσεις, εκτός της τιμής διανυκτέρευσης. Σύμφωνα δε με την αναρτημένη σε τουριστικούς οδηγούς καταχώρηση, στο ακίνητο της καθ’ης δύναται να φιλοξενηθούν έως 10 επισκέπτες, στην πραγματικότητα όμως διαμένουν περισσότερα άτομα, τα οποία εναλλάσσονται κάθε δύο με τρεις ημέρες, όπως έχουν διαπιστώσει οι αιτούντες.
Οι επισκέπτες, οι οποίοι συνήθως είναι πολυμελείς οικογένειες ή μεγάλες παρέες, οχλαγωγούν τόσο κατά την παραμονή τους στο διαμέρισμα, όσο και στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, ακόμη και τις ώρες κοινής ησυχίας, αφήνουν τα απορρίμματά τους στους κοινόχρηστους χώρους, ενώ πολλές φορές καταλαμβάνουν, με τα σχήματά τους τις θέσεις στάθμευσης των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, παραβιάζοντας τις αποκλειστικές τους χρήσεις επί των θέσεων που αποτελούν παραρτήματα των ιδιοκτησιών τους και παρακωλύοντας τη δική τους στάθμευση.
Επίσης κατά τους καλοκαιρινούς μήνες οι επισκέπτες της καθ’ης κάνουν πολύωρη χρήση συγκεκριμένου κοινόχρηστου χώρου, τον οποίο η καθ’ης διαφημίζει στην καταχώρησή της ως παροχή του διαμερίσματος της, αποκλείοντας τους αιτούντες από την ελεύθερη χρήση αυτής
Περαιτέρω πιθανολογήθηκε ότι η καθ’ης, για τη διευκόλυνση της πρόσβασης των επισκεπτών της στο μισθωμένο διαμέρισμα, παραχωρεί σε αυτούς τον κωδικό ασφαλείας των δύο κεντρικών εισόδων της πολυκατοικίας, με συνέπεια, οι αιτούντες να έρχονται καθημερινά σε επαφή με άγνωστο αριθμό προσώπων που εναλλάσσονται κάθε δύο με τρεις ημέρες.
Το γεγονός αυτό έχει προκαλέσει, δικαιολογημένα, έντονη ανασφάλεια στους αιτούντες, οι οποίοι ανησυχούν για την ακεραιότητά τους, την ασφάλεια των ανηλίκων τέκνων τους και των περιουσιακών τους στοιχείων.
Φασαρία, σκουπίδια, έξοδα, ανασφάλεια. Οι ιδιοκτήτες διαμαρτύρονταν, μεταξύ άλλων, επειδή η πισίνα της πολυκατοικίας ήταν μονίμως κατειλημμένη από τους τουρίστες, αποκλείοντας τους αιτούντες από την ελεύθερη χρήση της, «ενώ λόγω της αλόγιστης χρήσης αντηλιακού από τους πελάτες (…) καταστράφηκε η ποιότητα του νερού, για την αντικατάσταση του οποίου (άδειασμα, καθαρισμός και ξαναγέμισμα της πισίνας) επιβαρύνθηκαν οικονομικά οι αιτούντες». Αρκετοί ενοχλήθηκαν επίσης από την φασαρία που έκαναν οι ένοικοι, τόσο κατά την παραμονή τους στο διαμέρισμα όπου διαμένουν όσο και στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, ακόμη και τις ώρες κοινής ησυχίας, αφήνοντας απορρίμματα σε διάφορα σημεία, ενώ πολλές φορές καταλάμβαναν τις θέσεις στάθμευσης των συνιδιοκτητών ή παρεμπόδιζαν «την ελεύθερη πρόσβασή τους στις θέσεις αυτές που αποτελούν παρακολουθήματα των ιδιοκτησιών τους». Σύμφωνα με την καταχώρηση, στο ακίνητο μπορούσαν να φιλοξενηθούν έως δέκα άτομα αλλά οι καταγγέλλοντες υποστήριξαν πως συχνά έμεναν περισσότεροι. Οι ίδιοι υποπτεύονταν πως η ιδιοκτήτρια έδινε στους πελάτες της τον κωδικό πρόσβασης και όχι μόνο το κλειδί για την είσοδο της πολυκατοικίας. «Οι αιτούντες να έρχονται καθημερινά σε επαφή με άγνωστο αριθμό προσώπων που εναλλάσσονται κάθε δύο με τρεις ημέρες», σημείωναν οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες, υπογραμμίζοντας πως το γεγονός αυτό είχε προκαλέσει ανασφάλεια στους ίδιους, που ανησυχούσαν για την ακεραιότητά τους, την ασφάλεια των ανηλίκων παιδιών τους και των περιουσιακών τους στοιχείων.
Από την επισκόπηση την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών, στο άρθρο 4 αυτής, ορίζεται ότι «1 Για κάθε αμφισβήτηση ή αμφιβολία ως προς τη σωστή και νόμιμη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών διευκρινίζεται ότι απαγορεύεται η χρήση των διαμερισμάτων ως χορευτικά κέντρα, σχολεία, ξενοδοχεία, ωδεία, χοροδιδασκαλεία ή σχολές ρυθμικής και γενικά κάθε χρήση επικίνδυνη για την ασφάλεια της οικοδομής και που ενοχλεί τους ενοίκους αυτής, προκαλεί υπερβολικό θόρυβο ή δυσοσμίες ή είναι αντίθετη στους νόμους, τις αστυνομικές διατάξεις και χρηστά ήθη ή διαταράσσει την ησυχία και την ασφάλεια των ενοίκων της οικοδομής, ή που προσβάλλει την οικογενειακή, ηθική και την κοινωνική τάξη και ευπρέπεια..».
Από όσα προαναφέρθηκαν, πιθανολογήθηκε ότι η καθ’ης χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία της με σκοπό διαφορετικό από αυτόν της κατοικίας, συγκεκριμένα ως τουριστικό κατάλυμα, που προσιδιάζει στην έννοια του ξενοδοχείου, αφού φιλοξενεί σε αυτό άγνωστο αριθμό ατόμων που εναλλάσσονται σε τακτικά χρονικά διαστήματα ολίγων ημερών, παραβιάζοντας τον ως άνω Κανονισμό.
Στο άρθρο 1 παρ. 1 του Ν. 4276/2014 ορίζονται ως τουριστικές επιχειρήσεις εκείνες που δραστηριοποιούνται στον τομέα του τουρισμού, με πρώτη εξ αυτών τα τουριστικά καταλύματα. Στο άρθρο 1 παρ. 2 του ίδιου νόμου ορίζονται τα τουριστικά καταλύματα ως «τουριστικές επιχειρήσεις που υποδέχονται τουρίστες και παρέχουν σε αυτούς διαμονή και άλλες συναφείς προς τη διαμονή υπηρεσίες, όπως εστίαση, ψυχαγωγία, αναψυχή, άθληση» και περαιτέρω αυτά διακρίνονται σε κύρια και μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα. Στα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα (άρθρο 1 παρ. 2 περ. β’ Ν. 4276/2014) υπάγονται και τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα-τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες) (υποπερίπτωση αα’), οι οποίες ορίζονται ως «μονοκατοικίες, επιφάνειας τουλάχιστον 80 τ.μ., που έχουν ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση και παρουσιάζουν αυτοτέλεια οικοπέδου/γηπέδου και κτίσματος, δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας, ενώ για την ίδρυση και λειτουργία των τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων (βιλών) εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 46 του Ν. 4179/2013. Στο τελευταίο άρθρο προβλέπεται ρητά ότι απαραίτητη προϋπόθεση για την κτήση του ειδικού σήματος λειτουργίας (ΕΣΛ) είναι οι τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις να παρουσιάζουν αυτοτέλεια οικοπέδου/γηπέδου και κτίσματος, αποτελούν δε μη κύρια ξενοδοχειακά τουριστικά καταλύματα, κατά την έννοια του άρθρου 2 του Ν. 2160/1993 (Α’ 118), χωρίς παροχή υπηρεσιών. Εν προκειμένω, η καθής διαθέτει επιπλωμένη έπαυλη και έχει λάβει προς τούτο ειδικό σήμα για τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βλ. προαναφερόμενο ειδικό σήμα λειτουργίας). Όμως, το συγκεκριμένο ακίνητο δεν έχει αυτοτελές οικόπεδο, αφού βρίσκεται σε συγκρότημα και σε κοινόχρηστο οικόπεδο, ούτε αυτοτελές κτίσμα, εφόσον το ακίνητο είναι μεσοτοιχία με άλλο ακίνητο.
Παράλληλα, από την επισκόπηση του περιεχομένου του Κανονισμού λειτουργίας του άνω συγκροτήματος της Συμβολαιογράφου ………… προκύπτει ότι στο άρθρο 3 του Κεφαλαίου Γ’ ορίζεται ότι «Αποκλειστικός προορισμός χρήσης των διηρημένων ιδιοκτησιών είναι για κατοικίες θερινές ή χειμερινές, αποκλείοντας τη χρησιμοποίησή τους για οποιονδήποτε άλλο σκοπό», ενώ σύμφωνα με το άρθρο 3 του Κεφαλαίου ΣΤ’ «Τροποποιήσεις του παρόντος Κανονισμού επιτρέπονται με απόφαση που λαμβάνεται παμψηφεί στο σύνολο των ψήφων». «Οποιοσδήποτε άλλος σκοπός» είναι η επαγγελματική ή μη βραχυχρόνια εκμίσθωση των ακινήτων ως τουριστικά καταλύματα, με μισθωτές ή χρήστες να εναλλάσσονται κατά άγνωστο αριθμό και με άγνωστα προς τους ιδιοκτήτες στοιχεία. Κατόπιν των ανωτέρω, αποδεικνύεται ότι η καθής κάνει χρήση του ακινήτου της με σκοπό διαφορετικό από αυτόν της κατοικίας, παραβιάζοντας τον ως άνω Κανονισμό.
Συνεπώς η αίτηση πρέπει να γίνει δεκτή και ως ουσιαστικά βάσιμη, να υποχρεωθεί η καθ’ης να παύσει την προσβολή του κανονισμού σύστασης της πολυκατοικίας και συγκεκριμένα να παύσει και να μην επαναλάβει στο μέλλον την επαγγελματική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας – διαμερίσματος, της οποίας είναι κυρία, ως τουριστικού καταλύματος και να περιοριστεί στη χρήση αυτής ως κατοικίας.
Επίσης πρέπει να απειληθεί σε βάρος της καθ’ης προσωπική κράτηση και χρηματική ποινή για κάθε παράβαση του διατακτικού της παρούσας απόφασης κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό.

Στην υπο κρίση περίπτωση, η Απόφαση αναφέρεται στους ορισμούς του Ν. 4276/2014 για την φύση και τα χαρακτηριστικά των τουριστικών / μη κυρίων ξενοδοχειακών καταλυμάτων (εν προκειμένω συνέτρεχε έλλειψη αυτοτέλειας οικοπέδου/γηπέδου και κτίσματος), ΚΑΙ, κυρίως, στις ρητές απαγορεύσεις, που προβλέπονται από την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών, που συστηματικά στην υπό κρίση περίπτωση παραβιάζονταν από την αιτησίβλητη και τους μισθωτές της, προκαλώντας έντονη ενόχληση στα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών.

Υπενθυμίζεται ότι τα Ειδικά Σήματα Λειτουργίας (ΕΣΛ) Ξενοδοχείων που έχουν εκδοθεί με βάση το ισχύσαν μέχρι την έναρξη ισχύος της παρούσας νέας Νομοθεσίας, παύουν αυτοδίκαια να ισχύουν την 31/10/2019. Μέχρι την ημερομηνία αυτή, όλα τα Ξενοδοχεία υποχρεούνται να διαθέτουν πιστοποιητικό κατάταξης σύμφωνα με τις νέες διατάξεις. Για αυτό, η καταληκτική ημερομηνία είναι η 31/12/2019. Τα σχετικά νομοθετήματα είναι:

  • Υ.Α. αρ. 219 (ΦΕΚ 14/Β-12/01/2015) Έκδοση πιστοποιητικού κατάταξης των ξενοδοχείων και των ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων διαμερισμάτων σε κατηγορίες αστέρων και κλειδιών αντίστοιχα.
    • Υ.Α. αρ. 216 (ΦΕΚ 10/Β – 09/01/2015) Καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών και βαθμολογούμενων κριτηρίων για τα ξενοδοχεία και κατάταξη αυτών σε κατηγορίες αστέρων.
    • Υ.Α. αρ. 19102 (ΦΕΚ Β 3387 20/10/2016) Τροποποίηση της υπ’ αρ. 216/08.01.2015 απόφασης Υπουργού Τουρισμού «Καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών και βαθμολογούμενων κριτηρίων για τα ξενοδοχεία και κατάταξη αυτών σε κατηγορίες αστέρων» (Β’ 10).
    • Υ.Α. αρ. 21654 (ΦΕΚ Β 4242 05/12/2017).Τροποποίηση της υπ’ αριθμ. 216/08-01-2015 απόφασης Υπουργού Τουρισμού «ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΣ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΚΑΙ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΚΩΝ ΠΡΟΔΙΑΓΡΑΦΩΝ ΚΑΙ ΒΑΘΜΟΛΟΓΟΥΜΕΝΩΝ ΚΡΙΤΗΡΙΩΝ ΓΙΑ ΤΑ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ ΚΑΙ ΚΑΤΑΤΑΞΗ ΑΥΤΩΝ ΣΕ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΑΣΤΕΡΩΝ» (Β΄ 10), όπως τροποποιήθηκε με την υπ’ αριθμ. 19102/2016 όμοια απόφαση (Β΄ 3387).
    • Υ.Α. αρ. 17352 (ΦΕΚ Β 4822 30/10/2018). Τροποποίηση της αριθμ. 216/08-01-2015 απόφασης Υπουργού Τουρισμού «Καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών και βαθμολογούμενων κριτηρίων για τα ξενοδοχεία και κατάταξη αυτών σε κατηγορίες αστέρων» (Β’ 10) όπως τροποποιήθηκε με τις αριθμ. 19102/10-10-2016 (Β’ 3387) και 21654/22-11-2017 (Β’ 4242) όμοιες αποφάσεις.
    • Υ.Α αρ. 12868 (ΦΕΚ 3119/Β-31/07/2018)Κατάταξη σε κατηγορίες με σύστημα κλειδιών και καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών των ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων − διαμερισμάτων (ΕΕΔΔ).
  • Κατάταξη σε κατηγορίες με σύστημα κλειδιών και καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών των ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων − διαμερισμάτων (ΕΕΔΔ) – Υ.Α. αρ. 12868 (ΦΕΚ 3119/Β-31/07/2018),
  • Καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών και βαθμολογούμενων κριτηρίων για τα ξενοδοχεία και κατάταξη αυτών σε κατηγορίες αστέρων Υ.Α. αρ. 216 (ΦΕΚ 10/Β – 09/01/2015), όπως τροποποιήθηκε απο τις Υ.Α. αρ. 19102 (ΦΕΚ Β 3387 20/10/2016) ,Υ.Α. αρ.  21654 (ΦΕΚ Β 4242 05/12/2017) και Υ.Α αρ 17352 (ΦΕΚ 4822 30/10/2018).

Γιάννης Λουκαδούνος.